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Ábalos rescata parte de la normativa de arrendamientos urbanos de 1994 para frenar la escalada de los alquileres

No fijará ninguna horquilla de precios ni ratios mínimos o máximos en los arrendamientos pese al pacto del Ejecutivo con PodemosEl ministro de Fomento, José Luis Ábalos. Foto: Pool Moncloa/JM Cuadrado.
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Medidas urgentes y de absoluta necesidad para reconducir el mercado del alquiler es el mensaje que el Gobierno de Pedro Sánchez quiere transmitir a la sociedad con el Real Decreto Ley aprobado este viernes en Consejo de Ministros y que estará presumiblemente publicado este sábado en el Boletín Oficial del Estado.

La ampliación de los contratos de arrendamientos de 3 a 5 años y la búsqueda de medidas para frenar los desahucios por alquiler, son algunas de las medidas más llamativas.

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También prevé crear en los próximos cuatro años unas 20.000 viviendas para situarlas en régimen de alquiler.

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El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, explicó en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, que es consciente del drama que supone para las familias en muchos casos acceder a una vivienda en alquiler.

Con esta medida se modifican cinco leyes: la de Ley de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

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Ábalos recordó que el citado Real Decreto Ley vino precedido por las actuaciones realizadas por un Grupo de Trabajo interministerial constituido por acuerdo de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, y presidido por el secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Pedro Saura. El Grupo trabaja para afrontar los problemas de la vivienda y, en particular, del mercado del alquiler, especialmente sobre materia de incremento de precios unido a la escasez de oferta.

Para Carmen Giménez, abogada y agente de la propiedad inmobiliaria por oposición, socia directora de G&G Abogados, “se ha perdido una gran oportunidad de poder gestionar el parque de viviendas vacías existentes, muchas de ellas en manos de las entidades bancarias. Quizás una parte podría haberse sacado al alquiler social que tanto necesitan ciertos inquilinos”.

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Desde su punto de vista «no hubiera estado de más una mayor intervención de las administraciones públicas en materia de arrendamiento; y haber fijado ciertas horquillas de mínimos y máximos por zonas y metros cuadrados. No es fácil regular el mercado del alquiler pero hay que intentar no crear otra burbuja que se lleve a la gente por delante”.

Vuelta a la normativa de 1994

Para esta abogada, con algunos matices volvemos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que, en su día, se calificó como una de las más progresistas de Europa. «El único inconveniente es que esa ley se aprobó en un país como el nuestro y generase ciertos abusos entre los propietarios hacia sus inquilinos”.

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A este respecto, el mencionado Real Decreto Ley vuelve a los cinco años ya citados en aquella norma de hace veinte años en cuanto a duración de contratos de alquiler. “Pero eso no va evitar que tras ese periodo de tiempo la renta, con prórroga de otros tes años, nos la dupliquen si así lo quiere el propietario del inmueble”, apunta Giménez.

En este contexto «parece lógico que nuestro país sea de propietarios porque nos da más seguridad que estar de alquiler”.

Viviendas de usos turísticos

Para frenar el avance del alquiler turístico en determinadas ciudades muy presionadas por ello, se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal para dar la posibilidad de que las comunidades de vecinos puedan limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios.

De esta forma se «favorecerá» la convivencia en las viviendas de las grandes ciudades, comentó el ministro.

Para nuestra experta, “no es una buena idea recortar el derecho a la propiedad de un propietario, un derecho constitucional». Cree que «lo lógico» es que las Administraciones regulasen mejor los requisitos de esas viviendas de usos turísticos porque «es muy difícil que la aprobación de las 3/5 partes de la comunidad de propietarios pueda acabar con la concesión de este tipo de viviendas”.

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Limitar la fianza a dos meses

Otra cuestión que se quiere modificar es la finanza. Los propietarios podrán exigir como máximo dos meses de fianza, «a no ser que se trate de contratos de larga duración».

Hasta ahora no había límite y eso provocaba que, en muchas ocasiones, el dinero a aportar antes de entrar a vivir fuera «desproporcionado».

“Sin embargo, en la práctica, el uso de la fianza es muy limitado a nivel de desperfectos. Si se reduce la finanza a dos meses es muy posible que el propietario reclame un depósito para otros riesgos y contigencias que puedan surgir a corto y medio plazo y que se irá devolviendo según vayan pasando las anualidades”, indica Giménez

Frenar los desahucios de alquiler

Este tipo de desahucios están creciendo un 5 % anual y en el tercer trimestre de 2018 ya supusieron el 65% del total, consecuencia -según indicó el ministro Ábalos- de que el 42% de los hogares destinan más del 40% de su renta al alquiler, una cifra 17 puntos por encima de la media de la UE.

Para combatirlo, el Gobierno modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el objetivo de mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitando la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

En opinión de Carmen Giménez, “lo que se debería regular mejor es que el propietario que interpone el procedimiento de desahucio que comunique al juzgado si es una familia vulnerable y hay menores. El propietario sabe quién vive dentro. Así se podrían evitar ciertas situaciones de familias en la calle porque un desahucio, por muy rápido que vaya, tarda entre seis y ocho meses y así se buscaría una solución habitacional”.

Reducción de impuestos

En el área fiscal, el paquete de medidas aprobadas por el Gobierno establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

«Es una regulación de 1993 que hasta hace tres años no se exigía», apunta Giménez.

Aunque es poco habitual en alquiler entre particulares, «ahora con la crisis y las Comunidades Autónomas con poca tesorería empezaron a requerir este tipo de impuesto en los últimos años”.

“Es curioso que a las empresas y fondos de inversión que pueden tener contratos de alquiler de hasta siete años no se les hayan mantenido dicho impuesto que tienen capacidad para pagarlo”, pone de relieve esta abogada.

También se modificará la regulación del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) para eliminar la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones.

Además, los ayuntamientos podrán dar una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las casas con alquiler a precio limitado y, como ya se había anunciado, los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.