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La nueva Ley Hipotecaria, en vigor desde ayer, endurece las condiciones para que los bancos ejecuten por impago

Esta nueva norma reduce las comisiones que soportan los hipotecados, les libera de asumir los seguros y otros productos que habitualmente les colocaban los bancosLos expertos consultados creen que esta norma no es final, que provocará otra reforma hipotecaria futura.
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Ayer entró en vigor en vigor tras los tres meses de carencia la Ley publicada el pasado 16 de marzo en el BOE. Es la llamada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) –o nueva Ley Hipotecaria–, considerada por los expertos como la norma que impulsará una nueva reforma hipotecaria.

La norma  incorpora a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE,  traspuesta tres años fuera de plazo y a lo largo de su tramitación  el legislador ha intentado potenciar una seguridad jurídica cuestionada  en el mercado hipotecario de nuestro país.

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Esta ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, señala la primera disposición transitoria, que anota que su contenido sí afectará a las que sean “objeto de novación o de subrogación” a partir de ahora.

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Desde Confilegal hemos pedido a varios expertos su opinión sobre esta reforma hipotecaria.

Una reforma hipotecaria tardía e insuficiente

Para Eugenio Ribón, abogado y presidente de la Asociación Española de Derecho de Consumo (AEDS), “la reforma en materia hipotecaria llega tarde, y obligada por los reiterados varapalos comunitarios a nuestra legislación, no es ningún misterio”.

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Ribón recuerda que “han sido décadas de contratos plagados de condiciones abusivas. Los consumidores españoles se han visto presos para optar a un bien de primera necesidad como es la vivienda, más que en una relación contractual equilibrada, en una sumisión de vasallaje. Y ello, con independencia de la anilina que de tinte al gobierno de turno”,

Para este experto en derecho hipotecario, “en el camino se ha gestado una profunda herida social con la pérdida de miles de hogares, merced a otras tantas ejecuciones que nunca debieron acontecer de haberse expulsado del clausulado bancario aquellas cláusulas abusivas, Y lo que tampoco es cuestión menor, las entidades financieras han dilapidado, fruto de la codicia y la prepotencia, su principal activo: la confianza de sus clientes”.

A su juicio, “la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, nace con el recelo de contemplarse como un remedio ineludible a una situación insostenible, pero viciada con demasiadas concesiones a las entidades financieras, en una guerra con los consumidores que ya habían perdido en su última batalla ante el TJUE”.

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Eugenio Ribón Seisdedos es abogado y presidente de la Asociación de Abogados de Derecho de Consumo. Carlos Berbell/Confilegal.

«Su ámbito de aplicación, por comenzar con el artículo 1», destaca Ribón “no guarda armonía con el concepto de consumidor previsto en el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios”.

En su opinión, “el interés de demora, se aparta de los criterios establecidos por el propio TS, empeorando la situación del consumidor previa a la norma. El reparto de gastos hipotecarios, supone un nuevo retroceso y las comisiones gozan de suficiente elasticidad como para prever nuevas disputas”.

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El análisis que hace Eugenio Ribón es que “en suma, resulta nimia la novedad e ilusorio el barniz de protección al consumidor brindado el legislador en materias que ya fueron en su mayor parte resueltas por los tribunales, y de modo particular por el TJUE. Poco que agradecer  al BOE y a seguir puesta la mirada en el TJUE”.

Una ley con luces y sombras

Carlos Ballugera, presidente del Consejo de Consumidores y Usuarios afirma que “si la seguridad jurídica es buena en España, es gracias al esfuerzo y reclamaciones de las personas consumidoras. Lo que perjudica la seguridad jurídica es que el abuso se mantenga décadas; librarse de un abuso duradero no cuestiona la seguridad jurídica sino que la afianza”.

Desde su punto de vista, “la ley tiene luces y sombras. Se mejora el vencimiento anticipado pero el problema de los seis millones de hipotecas anteriores subsiste; se mejora el interés de demora máximo pero el problema de los intereses de demora abusivos en los seis millones de hipotecas anteriores subsiste. Dar carácter retroactivo a esas nuevas regulaciones, en perjuicio de los deudores, tampoco es positivo”.

Sobre si las hipotecas serán mas caras, destaca que “es fácil equivocarse con el futuro, por eso con la mayor cautela diré que la mejora del empleo se tiene que traducir en una mejora para las personas consumidoras en las hipotecas, lo que significa que podrán conseguir crédito a buen coste, a un coste relativamente bajo, más bajo que para la empresa. La cuantía del interés depende más de la competencia y del mercado que del regulador”.

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias, Ballugera recuerda que “el año que viene acaba la moratoria de lanzamientos; la mejora del empleo ha se significar una mejora de la situación de los deudores. Sin embargo, las subidas en el alquiler son preocupantes y hacen necesario avanzar en la mejora de la regulación de ese mercado”.

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Carlos Ballugera durante su intervención en la Mesa sobre Directivas comunitarias que fue organizada por Confilegal. Amapola.

En esta LCCI, recién entrada en vigor, el papel del notario es importante, “sobre todo  en materia de la transparencia material, ahora bien, desde un punto de vista técnico, un buen jurista me decía que no se entiende qué puede aportar un acta a la existencia de la hipoteca y se preguntaba si en una hipoteca, la escritura pública no es muestra suficiente de que se ha celebrado un contrato y que ese contrato existe”.

Con la nueva ley deberían desaparecer las cláusulas de las hipotecas  y de esa forma parte de la batalla judicial que existe entre consumidores y entidades bancarias.

“Así lo dice la ley, aunque en ella lo bueno viene mezclado con lo malo, la cláusula suelo se suprime para el futuro pero el problema de las dos o tres millones de hipotecas con suelos subsiste”, apunta Ballugera. 

Respecto a las ventajas existentes para los consumidores, el registrador destaca varios elementos, como «la mejora de la cuantía máxima de los intereses de demora y el aumento del número de los plazos de incumplimiento para el vencimiento anticipado, la mejora de las obligaciones de transparencia con la inscripción obligatoria de formularios y sentencias en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, la notificación del trabajo de los registradores a las personas consumidoras, etc. Esperemos que las últimas instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado no rebajen estas mejoras”.

Un aspecto poco destacado 

Para este jurista, “un aspecto  que se ha destacado poco y que es muy positivo es que el deudor tenga que estar en mora para que haya vencimiento anticipad.”

Al mismo tiempo subraya que “dado que el préstamo y crédito con personas consumidoras es un contrato bilateral desde que el profesional tiene obligación de quitar las cláusulas abusivas del contrato y de cumplir los requisitos de transparencia, si el acreedor no ha cumplido estas obligaciones, no puede poner en mora al deudor y empezar el desahucio. Me parece un gran logro de la ley para las personas consumidoras que no se ha destacado lo suficiente”.

Una ley que sienta las bases de un crédito responsable 

Por su parte, Fernando Zunzunegui, abogado experto en regulación financiera, aclara que la Ley de Contratos de Crédito inmobiliario “que acaba de entrar en vigor merece una valoración positiva. Sienta las bases de un crédito responsable en un mercado transparente y competitivo. No merece las críticas que está recibiendo. Nos acerca a las mejores prácticas europeas. Simplifica la información y los avisos de riesgos».

Para Zunzunegui esta nueva reforma “limita los conflictos de intereses en las ventas vinculadas, por ejemplo, cuando te colocan un seguro con la hipoteca. Es una buena ley cuya aplicación y efectividad se deja en manos del Banco de España”.

Asimismo, opina que “no se recogen en la Ley las consecuencias de incumplir la prohibición de dar crédito a quien no tiene la capacidad para reembolsarlo. Por esta razón, todo vuelve a depender del Banco de España, del rigor con que exija a los bancos cumplir la nueva Ley. Hay ciertos indicios de un cambio de actitud en esta institución, hasta ahora desganada en la protección del cliente bancario”.

Fernando Zunzunegui es abogado experto en regulación financiera.

Zunzunegui opina que “esta  valoración general positiva no impide reconocer algunas deficiencias. La transposición de la directiva europea se ha aprovechado para tratar de cerrar el riego legal derivado del uso masivo de cláusulas abusivas. Se tasan precios y adjudican gastos para dar un puerto seguro a las entidades bancarias, condicionando el buen funcionamiento del mercado”.

Al mismo tiempo subraya que “se utiliza al notario para tratar de blindar a la banca frente a futuras reclamaciones. Convierte al notario en asesor financiero del cliente, pero sin exigirle la formación que deben acreditar los asesores.”

De este modo, “los notarios asumen una gran responsabilidad y lo hacen gratis, pues no pueden cobrar por la cita previa en la que levantaran acta del cumplimiento de la transparencia material, es decir, de que el banco ha cumplido con todas sus obligaciones de información”.

Su análisis final es de que estamos «en suma, un paso esencial en la protección del cliente bancario, empañado por las normas añadidas para proteger a la banca de su mala praxis».