La huelga general y la convocatoria de elecciones están centradas, al menos cuando se escriben estas líneas, en el problema de la vivienda, ese Derecho fundamental reconocido en nuestra Constitución y olvidado desde hace tiempo. Siempre que se habla del tema, salta la fiscalidad como un remedio para su solución.
En los países de la OCDE, el gasto en vivienda es el más elevado en que incurren las familias, tanto a nivel individual como del gasto total agregado.
En España, la promoción y construcción, la transmisión y uso de las viviendas o bien su utilización como garantía están gravados o promocionados por múltiples figuras impositivas, ya sean del Estado, de las Comunidades Autónomas (CCAA) o de los Municipios. Sin embargo, se echaba en falta una aportación independiente que analizara datos, disponibles a finales de 2025, y que no solo los relatara, sino que formulara una visión crítica, aportando soluciones.
Sin duda, esta última ha venido de la mano del economista y doctor en ciencias económicas y empresariales Jaume Menéndez (Barcelona, 1957) en su obra Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España (Profit Editorial).
Conozco a Jaume desde hace años, cuando era director de gobierno y control fiscal de Gas Natural Fenosa (Naturgy), de donde pasó a director del área de política fiscal corporativa del Departamento de Economía y Hacienda de la Generalitat de Catalunya.
Hemos colaborado en publicaciones conjuntas, asistido a debates en congresos, jornadas y conferencias y, sobre todo, en largas conversaciones sobre política fiscal, en la que es todo un experto.
En la actualidad, además de múltiples ocupaciones (miembro del consejo directivo del REAF y vicepresidente de la Patronal Foment del Treball), preside el comité de partes, máximo órgano de la certificadora Compliance Certifica, dedicada a la certificación de personas y acreditada por la Entidad Nacional de Acreditación (ENAC) y donde soy uno de los responsables de la entidad.
Paso a exponerles algunas de las reflexiones del libro y que están presentes en sus contestaciones a la entrevista que Ferrán Piqué le hizo en ViaEmpresa (https://www.viaempresa.cat/es/economia/jaume-menendez-gravar-inmobiliario-es-como-cazar-elefantes-en-zoologico_2242582_102.html). Como verán, merecen la pena.
Vivienda y fiscalidad
En su libro, Jaume comienza con una reflexión, a modo de hilo conductor de su obra: la fiscalidad tiene una incidencia evidente en la actual problemática de la vivienda en España, pero es un elemento más, no su razón de ser. El más importante es la parálisis en la construcción de nuevas unidades.
En el momento de máxima construcción (2006) se llegaron a hacer más de 650.000 al año, entre libres y protegidas. Frente a lo anterior, en los últimos diez o quince años, casi no hemos pasado de las 100.000.
Tanto el Banco de España como un reciente informe de CaixaBank Research, coinciden en que en los últimos cinco años se han creado tres veces más hogares que viviendas. Estamos ante un problema puramente económico de escasez de oferta y que es totalmente inelástica.
Frente a esta última, la demanda no para de crecer brutalmente. Entre las diversas razones que la motivan se encuentra la demográfica. La población sigue creciendo, a menudo empujada por los flujos migratorios, internos y externos.
Pero también están las nuevas estructuras familiares, los hogares unipersonales o los que nacen de separaciones. Toda esta nueva demanda no se ha visto acompañada de un incremento de la oferta, que topa con la escasez de suelo, las trabas urbanísticas, los costes y la falta de mano de obra especializada.
Ante este escenario la fiscalidad no deja de ser un elemento determinante. Cada estadística toma una base de cálculo diferente, pero el dato al que el autor del libro que comentamos dota de más credibilidad es el de la OCDE: significa un 6,9% del total de ingresos fiscales.
sto convierte a España en el cuarto país de la UE donde la fiscalidad sobre la propiedad pesa más, únicamente por detrás de Luxemburgo (9,7%), Francia (8,1%) y Bélgica (7,7%).
La OCDE recomienda reforzar la fiscalidad sobre la tenencia y reducir la de la compra y la venta. Los españoles tenemos un coste fiscal elevado en las tres fases. Ahora bien, hay que entender por qué ocurre. En opinión del autor, siguiendo las palabras de un buen amigo, “gravar el inmobiliario es como cazar elefantes en un zoológico”.
Está todo censado, sabes quién es el propietario y dónde está. Es mucho más fácil hacer tributar sus bases que otras que pueden derivar hacia la elusión o el fraude fiscal.
El papel de los sujetos activos de los tributos inmobiliarios
El Estado entra con el IVA de la obra nueva, con el IRPF —sobre todo por las ganancias patrimoniales— y con el Impuesto sobre Sociedades. Las CCAA, con las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) y actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Y los Ayuntamientos, fundamentalmente con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (el por todos conocido como Plusvalía Municipal).
Según una estimación del Instituto de Estudios Económicos, la recaudación vinculada al sector inmobiliario ronda los 52.200 millones de euros: unos 14.000 de IBI, 11.000 de IVA sobre la vivienda nueva, 8.000 de ITP, 6.500 de IRPF y 5.000 del Impuesto sobre Sociedades, por citar, únicamente, los más relevantes. La conclusión es que existe un cierto equilibrio entre las Administraciones.
Sin embargo, esta recaudación es casi vital para los Municipios. Así, en la gran mayoría de capitales de provincia, el IBI supera el 50% o el 60%. Cita, como ejemplo, León con un 70,2%, Barcelona con un 60,2% o Madrid con un 59,4%. Además, si sumamos la obtenida del ICIO y la Plusvalía Municipal, podemos alcanzar el 80%.
¿Existe algún margen para bajar los tributos analizados?
Confiesa el autor que el problema no es el cuánto, sino el cómo. La gran pregunta para el ciudadano es qué modelo de país quiere desde el punto de vista del Estado del bienestar. Y, como decía Pla: esto, “¿quién lo paga?” Si la ciudadanía quiere servicios públicos de calidad, debe mantenerlos.
Y en el cómo, todos lo queremos todo. Hay mucha ideología, pero no podemos engañarnos a nosotros mismos. Por eso hay que exigir a las Administraciones una evaluación de las políticas públicas, tanto de los ingresos como del gasto.
Una vez que se ha creado una figura tributaria para resolver un problema, al cabo de un tiempo es preciso evaluar si ha conseguido sus objetivos. Lo cual requiere tener presente si el gasto es el correcto, está bien gestionado y si es eficiente, una de las obsesiones del autor.
Por ejemplo, tenemos un tipo de IVA general del 21%, pero una cantidad de productos con tipos del 10% y del 4%, y la recaudación que se deja de ingresar por estos tratamientos singulares se estima entre 18.000 y 20.000 millones de euros.
Tanto los estudios académicos del Institut d’Economia de Barcelona como la literatura económica de la Comisión Europea, constatan lo que se conoce como la «paradoja de la progresividad del IVA»: aunque el tipo superreducido del 4% se diseñó para proteger las rentas bajas en productos de primera necesidad, en términos absolutos beneficia mucho más a los de rentas altas.
Los hogares del decil 10 (el 10% más rico) consumen muchos más productos del tipo superreducido y a unos precios más elevados que los del decil 1 (el 10% más pobre). Si se fijara un tipo único, la cesta de la compra de las rentas bajas se encarecería a corto plazo.
Pero si el 100% de la recaudación extra obtenida (especialmente la que se detrae de los deciles altos) se destinara a transferencias monetarias directas (cheques fiscales o el ingreso mínimo vital), dirigidas exclusivamente a los deciles 1, 2 y 3, el sistema se volvería netamente progresivo.
Por lo tanto, si se quiere rebajar la fiscalidad de la vivienda y, además, las cotizaciones sociales que pesan sobre el trabajo, la única vía para compensarla es la imposición indirecta. Eso sí, se debe explicar muy bien y con transparencia a la ciudadanía.
La lucha contra el fraude
Más allá de las medidas ideológicas, hay que alimentar la cultura de la prevención del fraude y vigilar la elusión: el que se deslocaliza a zonas de baja tributación o sin intercambio de información.
Hay un modelo que casi todos los teóricos señalan, el tax gap británico, que es considerado internacionalmente uno de los mejores en la gestión de las finanzas públicas. Al margen de debates sobre si los impuestos deben ser más altos o más bajos, demuestra que la transparencia y el uso de datos son las herramientas más eficaces para combatir la planificación fiscal agresiva y la economía sumergida.
En España, esta última se sitúa en el 15,8% del PIB según las últimas estimaciones de Friedrich Schneider y Alban Asllani, mientras que la media ponderada en la UE es del 13,9%. Teniendo esto en cuenta, se estima que el aumento de los ingresos podría superar los 13.000 millones de euros.
En definitiva, aflorar la economía sumergida sería una manera de mantener y mejorar el estado del bienestar.
¿Los impuestos condicionan el mercado de la vivienda o existen otros factores también relevantes?
Tal y como se ha indicado, la fiscalidad es uno de los factores que condicionan el mercado de la vivienda. No es la causa principal de los desequilibrios para su acceso, pero influye en las decisiones de promoción, inversión, rehabilitación, adquisición, tenencia y transmisión. Su función no se limita a recaudar: modifica incentivos, altera rendimientos relativos y condiciona el comportamiento de hogares, propietarios e inversores.
Ahora bien, a su lado se encuentra la planificación urbanística y la disponibilidad de suelo, los procedimientos administrativos, la falta de inversión pública, así como un marco regulador y financiero que no siempre encaja.
Entre que se pide el permiso para edificar en un solar y se concede pueden pasar entre seis y nueve años. Si un promotor tiene que comprar un suelo caro, tenerlo hipotecado y esperar todos esos años para empezar a construir y vender, la oferta queda paralizada.
Hay suelo, pero las Administraciones tienen que facilitar que salga. El problema es que estas últimas y el sector financiero todavía tienen la piel irritada por la crisis de 2008, y hay miedo de que pueda volverse a formar.
Además, en una ciudad como Barcelona, donde reside el autor, encajada entre ríos, montaña y mar, con más de 16.800 habitantes por kilómetro cuadrado frente a los 5.500 de Madrid, la alternativa de levantar más altura tiene un límite: las infraestructuras están pensadas para un número determinado de personas.
¿Qué efectos tienen los impuestos sobre el precio de un mismo inmueble?
El gran vector de este efecto es el ITP. Cojamos un piso normal en Catalunya, que paga un 10% de TPO. Si llega a la quinta transmisión, sin que ninguno de los propietarios anteriores haya ganado un euro —solo sumando el precio y los impuestos pagados—, lo que la primera vez costaba 100 cuesta 161,1. En la tercera transmisión ya es 133,1: el piso se ha encarecido un 33% sin ninguna plusvalía.
En el año 2024, el 20% de las compraventas fueron de viviendas que el vendedor tenía desde hacía menos de cinco años, y la mitad de estas, de menos de dos. No es descabellado: recibo un piso en herencia, lo vendo, y quien me lo compra lo vuelve a vender. El coste ya ha subido un 21% sin que nadie haya ganado un euro.
A lo anterior se le une el hecho de que el ITP sea un tributo cedido a las CCAA. En España la modalidad de TPO va del 6% al 13%, e incluso el 20% en determinados casos en Catalunya. Sin duda, unas diferencias excepcionales que tratan exactamente igual la compra de la vivienda habitual que la de una segunda residencia, la de un piso para alquilar o la de uno para uso turístico. Esto tiene poco sentido tanto para el autor como para quien escribe estas líneas.
En Vizcaya, Guipúzcoa y Álava, en cambio, la vivienda habitual tributa al 4%, independientemente de la edad del comprador, y según las circunstancias puede bajar al 2,5%.
Propuestas de mejora
El autor diferencia las propuestas de mejora, según estemos ante promoción y adquisición, tenencia, así como transmisión de la vivienda. En la promoción, el problema es que no hay oferta de vivienda de alquiler, ni asequible ni social, que son dos cosas diferentes. Cuando un promotor hace un edificio para alquilar viviendas, esta última operación está exenta de IVA, lo cual supone que no puede deducir las cuotas soportadas.
Para impedir esta situación, propone un tipo de IVA cero para la construcción destinada a alquiler, como mínimo el asequible y el social, siendo necesaria la modificación de la Directiva IVA. Como estas viviendas tienen un precio tasado, el promotor ganaría margen, incentivando su construcción.
Idéntica medida plantea para la rehabilitación, pues no puede olvidarse que la nueva normativa europea de eficiencia energética obligará a llevar a cabo obras de este tipo en muchas viviendas para mejorarlas en el ámbito energético (reducir la demanda e introducir renovables).
Debido a que la mayoría están en manos de pequeños propietarios, aplicar un tipo cero ayudaría y evitaría que el actual se traslade al precio cuando estas viviendas se vendan.
Por otra parte, plantea un tipo reducido del 4% o el 5% para la primera adquisición de la vivienda habitual, con el mismo coste fiscal tanto si la compra está sujeta al IVA o a TPO. Además, las bonificaciones en TPO no deben estar ligadas a la edad y la renta del beneficiario como se hace ahora.
En cuanto a la tenencia de la vivienda, es preciso poner orden en las deducciones autonómicas del IRPF por alquiler, adquisición y rehabilitación, ya que los porcentajes van del 10% al 30% en el caso del alquiler y del 5% al 25% en el de adquisición; los límites de edad, de los 32 a los 39 años; las bases imponibles, de los 12.500 a los 45.500 euros; y la discapacidad cuenta a partir del 33% en unas CCAA y del 66% en otras. Respetando la autonomía de cada una, es necesario un cierto orden para salir del desorden.
En cuanto al Impuesto sobre el Patrimonio el autor es partidario de mantenerlo, pero con cambios. El mínimo exento está congelado desde 2011: 700.000 euros en el Estado y 500.000 en Catalunya. Solo actualizándolo por la inflación debería estar cerca del millón. La exención de la vivienda habitual sigue en 300.000 euros, como hace quince años. A estos efectos una de sus obsesiones es modular estos importes según el territorio.
En el IRPF, plantea deflactar la tarifa para que la inflación no se convierta en un nuevo impuesto, suprimiendo la imputación de rentas de las viviendas no alquiladas, que grava una renta ficticia, incompatible con el principio de capacidad económica.
Finalmente, en cuanto a la transmisión, propone reinstaurar los derogados coeficientes de abatimiento en el IRPF y por los cuales la plusvalía quedaba exenta por el simple paso del tiempo, tal y como ocurre en buena parte de los países de la UE.
En el Impuesto sobre Sucesiones acoge las propuestas del Libro Blanco sobre la Reforma Tributaria de 2022, de establecer una tarifa progresiva única de entre el 5% y el 15%, con un mínimo exento generoso, eliminando los grupos de parentesco como criterio central. También suprimir los coeficientes multiplicadores por patrimonio preexistente: si dos hermanos heredan lo mismo del padre, ¿por qué tiene que pagar más el que ha ahorrado que el que se lo ha gastado?
A modo de conclusión
Hasta el momento he expuesto únicamente algunas ideas expuestas por Jaume Menéndez en su libro y que se resumen en la necesidad de racionalizar el modelo, pues es preciso saber para qué debe servir la política fiscal y, después, construir las fuentes de ingresos con la máxima coherencia.
Sin duda estamos ante un libro que expone datos e ideas que nos sirven para analizarlos, así como propuestas de mejora. Ante tantas medidas sin fundamento alguno que leemos o escuchamos en los medios, procedentes, preferentemente, de la clase política, hemos de acudir a su lectura. Enhorabuena, Jaume.
