En los tiempos de ebullición urbanística que vivimos, no es difícil que las obras generen tensiones y conflictos entre los colindantes. La privación de vistas, la posible invasión de lindes o la propia incomodidad que genera una obra producen frecuentes tensiones en las relaciones de vecindad.
Para esos casos, el juicio verbal de suspensión de obra nueva, también conocido como interdicto de obra nueva, se presenta como un mecanismo rápido y eficiente que permite pedir al juzgado que ordene paralizar el avance de una obra, entre tanto, se decide sobre la controversia principal.
El interdicto es, ante todo, un proceso sumario y cautelar, en el que la figura de la caución juega un papel relevante. El objeto de este artículo es precisamente el análisis particular de esa caución, y su función como garante de los derechos de las partes.
El interdicto de obra nueva: freno de mano en la autopista inmobiliaria
La acción interdictal de obra nueva permite pedir que se suspenda el avance de una obra si se alega que su continuación puede causar perjuicios.
Ahora bien, naturalmente esta acción solo tiene sentido mientras la obra no haya finalizado (Sentencia 68/2009, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, del 09 de febrero de 2009). A estos efectos, “obra finalizada” no se entiende en un sentido técnico, sino jurídico. Existirá “obra finalizada” cuando el perjuicio que se trata de prevenir se haya consumado.
El carácter sumario y cautelar de este procedimiento hace que el mismo no sea un mecanismo procesal apto para decidir de forma definitiva sobre la controversia principal.
Mas bien, lo que el interdicto busca es evitar que los perjuicios vayan a más o directamente resulten irreversibles.
Por eso, la disputa puede continuar en un posterior juicio declarativo, en el que se discutirían cuestiones relacionadas con la propiedad, la demolición de la obra o, por el contrario, su derecho de llevarla a término (Sentencia 1428/2023, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, del 17 de octubre de 2023).
¿Qué puede hacer el demandado para resolver esa situación de bloqueo mientras el juez decide sobre el asunto?
La caución como garantía para la continuación de la obra
Sin duda, la interrupción de la obra puede causar importantes perjuicios a su titular: costes indirectos, plannings de obra que no se cumplen, pérdidas económicas, penalizaciones, entre otros. Para equilibrar la balanza, el demandado puede pedir que se le permita continuar la obra, mediante el ofrecimiento de una caución.
Ofrecida la caución, su admisión no es automática. El Juez deberá ponderar la situación en atención a la apariencia de buen derecho de la pretensión actora, la entidad de los perjuicios sufridos o susceptibles de ser padecidos por el demandante de permitirse que la obra nueva siga, o las dificultades de reposición de la obra al estado existente al tiempo de la suspensión, entre otras cuestiones.
La caución sirve para garantizar los posibles gastos y perjuicios que se deriven de seguir construyendo, de manera que, si finalmente se demuestra que efectivamente la obra resultaba perjudicial en algún sentido para el demandante y que este no tenía la carga u obligación de soportar esos perjuicios, la eventual demolición (si se ordena) y la indemnización por los perjuicios causados están cubiertos por el importe de la caución.
Así las cosas, se prestará la caución en la cuantía que el juez fije en función de los gastos eventuales de demolición y la reparación de los perjuicios efectivamente causados, y en cualquiera de las formas establecidas en el artículo 64.2. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Las formas previstas en este artículo son el dinero efectivo, mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento, o por algún otro medio que, a juicio del tribunal, garantice disponibilidad inmediata.
Es abundante la jurisprudencia que recoge los efectos que la sentencia dictada en el juicio verbal de suspensión de obra nueva tendría sobre la caución (véase por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª, del 12 de marzo de 2004; la Sentencia 153/2019, de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, del 22 de marzo de 2019; o la reciente Sentencia 2/2026, de la Audiencia Provincial de Granada, del 16 de enero de 2026).
Conforme a lo dispuesto en las resoluciones citadas, se concluye que, de haber una sentencia estimatoria, que declare que la suspensión en principio pretendida era procedente, se deberá mantener la caución hasta la resolución del proceso declarativo que la parte actora puede incoar para resolver la cuestión con efecto de cosa juzgada.
Si, al contrario, la sentencia resulta ser desestimatoria, la fianza será devuelta al demandado, sin perjuicio del derecho del demandado a promover juicio declarativo sobre las obras y los perjuicios que le hayan podido causar.
Es importante aclarar que la admisión de la caución por el juez no significa que el procedimiento vaya a resolverse a favor del demandado. La caución no puede entenderse nunca como prueba indiciaria de que el demandado tenga la razón sobre la procedencia de continuar las obras.
La caución como garante de los derechos e intereses de ambas partes
El sistema busca un equilibrio. Por un lado, el demandante quiere evitar daños antes de que se vuelvan irreparables, y por eso pide la suspensión; por otro, no tiene sentido que el demandado quede paralizado sin una salida que permita garantizar el eventual daño.
Por eso la caución actúa como un “punto intermedio”: permite continuar la obra garantizando los eventuales perjuicios que pueden derivarse de la misma, lo que da seguridad al demandante, al tiempo que evita al demandando los costes y daños asociados a la suspensión.
En definitiva, la caución es una herramienta para ponderar intereses contrapuestos: el riesgo de daño inmediato y el impacto económico o práctico de mantener una obra detenida.
