El Real Decreto-ley 26/2026 introduce cambios de calado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, regula los alquileres de temporada y por habitaciones, amplía determinadas prórrogas y suspende hasta 2030 algunos desahucios de personas vulnerables.
El Gobierno ha repartido en dos Reales Decretos-ley su nueva batería de medidas sobre vivienda.
El primero ya está publicado en el BOE y no es precisamente menor: prorroga hasta dos años determinados contratos de alquiler, limita al 2 % algunas actualizaciones de renta, regula los arrendamientos de temporada y por habitaciones, amplía hasta 2030 la protección frente a determinados desahucios y restringe hasta 2028 ciertas compras inmobiliarias.
Es el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
La norma modifica simultáneamente la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley por el Derecho a la Vivienda, la Ley de Enjuiciamiento Civil y distintas normas tributarias, además de incorporar medidas para ampliar y proteger el parque público de vivienda.
El alquiler de temporada deberá tener una causa real
No bastará con denominar un contrato como temporal para que jurídicamente tenga esa consideración.
La reforma exige la existencia de una causa real y acreditable que justifique la necesidad temporal de la vivienda por parte del arrendatario.
Como regla general, estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y no podrán exceder de doce meses, salvo que continúe debidamente justificada la causa que motivó la temporalidad.
Además, la norma introduce límites a la sucesión de contratos. Si se supera el año sin justificación suficiente o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el arrendamiento podrá pasar a considerarse de vivienda habitual desde el primero de ellos.
Límite al alquiler por habitaciones
El decreto también introduce por primera vez una regulación expresa del alquiler parcial de habitaciones o estancias.
La principal limitación económica establece que la suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones de una vivienda no podrá superar el precio correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, además, deberán respetarse los límites previstos por la legislación de vivienda.
Las comunidades autónomas conservarán, no obstante, la posibilidad de establecer sus propias regulaciones en esta materia.
Prórrogas extraordinarias de hasta dos años
Otro de los cambios afecta a determinados contratos de vivienda habitual que se encuentren actualmente en vigor.
El Real Decreto-ley contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que se cumplan las condiciones establecidas.
La extensión podrá solicitarla el arrendatario mediante periodos anuales y el propietario deberá aceptarla con carácter general.
Existen excepciones, entre ellas que las partes alcancen otro acuerdo, formalicen un nuevo contrato o que el propietario necesite recuperar la vivienda para sí mismo o para determinados familiares en los supuestos admitidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Limitación extraordinaria de las subidas
La norma establece igualmente una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando el alquiler que ya se abona supere el límite máximo derivado del sistema estatal de índices de referencia, no procederá actualización.
En los demás casos, propietario e inquilino podrán pactar la revisión. Si no existe acuerdo, la subida podrá alcanzar, como máximo, el 2 %.
Suspensión de determinados desahucios hasta 2030
Uno de los apartados más relevantes afecta a los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Cuando el demandante pertenezca a determinadas entidades dedicadas a la adquisición inmobiliaria, el procedimiento podrá quedar suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030, incluso aunque exista sentencia, siempre que todavía no se haya ejecutado el lanzamiento.
El decreto establece también un régimen distinto para otros propietarios y contempla compensaciones en determinados supuestos.
La reforma incorpora, además, una enervación extraordinaria de la acción de desahucio. Cuando una persona vulnerable carezca de alternativa habitacional y la comunidad autónoma no se la haya proporcionado, la Administración deberá actuar en un plazo de dos meses.
Durante ese periodo, el proceso permanecerá suspendido. Si la Administración satisface las cantidades necesarias para enervar la acción, el procedimiento finalizará. Si no lo hace dentro del plazo, la suspensión se mantendrá hasta que cumpla su obligación.
El Estado compensará posteriormente a las comunidades autónomas por el coste asumido.
Restricciones a determinadas compras hasta 2028
El decreto introduce también restricciones temporales sobre algunas operaciones de adquisición inmobiliaria.
Hasta el 31 de diciembre de 2028, determinadas entidades cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles tendrán limitada la compra de viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
La norma contempla excepciones para operaciones relacionadas con vivienda asequible o social, residencias sociosanitarias, alojamiento de colectivos vulnerables y otros supuestos protegidos.
Cambios fiscales y nuevas obligaciones para los grandes tenedores
El Real Decreto-ley modifica asimismo el tratamiento fiscal de los ingresos procedentes del alquiler.
Los propietarios que reduzcan las rentas podrán beneficiarse, según los casos, de reducciones fiscales de hasta el 100 %, mientras que los incentivos serán menores cuando se produzcan incrementos de precio.
También introduce una deducción en el IRPF de hasta el 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de vivienda habitual, sometida a determinados límites de renta.
Los pisos turísticos pasan, además, a contar con un régimen fiscal específico, incluido un IVA del 10 %, mientras que los ayuntamientos podrán incrementar la presión del IBI sobre determinados inmuebles vacíos o destinados a usos distintos del residencial.
La norma obliga también a acreditar mediante certificación del Registro de la Propiedad la condición de gran tenedor.
En conjunto, el Real Decreto-ley 26/2026 combina reformas civiles, procesales y fiscales con un objetivo declarado: reforzar la estabilidad de los contratos, limitar el uso fraudulento del alquiler temporal y ampliar la protección de los hogares vulnerables.
