El acceso a la vivienda sigue ocupando el centro del debate público, pero ¿se están abordando realmente las causas del problema?
Para Santiago García, abogado de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), la escasez de oferta, la inseguridad jurídica y la falta de políticas eficaces explican buena parte de las tensiones del mercado del alquiler.
En esta entrevista con Confilegal el abogado analiza el impacto de la Ley de Vivienda, los retrasos para recuperar un inmueble tras un impago y por qué, a su juicio, el enfrentamiento entre propietarios e inquilinos responde a un diagnóstico equivocado.
«Si el sistema no garantiza una respuesta rápida y previsible frente al impago, el riesgo percibido aumenta de forma significativa y esto incide en la toma de decisión de arrendar la vivienda», advierte el abogado.
Desde su experiencia profesional, ¿es correcto afirmar que hoy el principal problema del mercado del alquiler ya no es el precio, sino la falta de seguridad jurídica?
Desde una perspectiva jurídica y económica, ambas cuestiones están íntimamente relacionadas, pero considero que el principal factor estructural que está condicionando actualmente el mercado es la seguridad jurídica.
El precio es una consecuencia visible, pero la seguridad jurídica es una de las causas que explican por qué existe tan poca oferta disponible y consecuentemente al reducirse la oferta e incrementarse la demanda: el precio sube.
Cuando un propietario analiza si poner una vivienda en alquiler, no solo valora la rentabilidad esperada, sino también el riesgo de impago y, especialmente, el tiempo y costes necesarios para recuperar el inmueble en caso de incumplimiento contractual.
Si el sistema no garantiza una respuesta rápida y previsible frente al impago, el riesgo percibido aumenta de forma significativa y esto incide en la toma de decisión de arrendar la vivienda.
En cualquier mercado, cuando se incrementa el riesgo regulatorio y procesal, la oferta se reduce. Eso es exactamente lo que estamos observando en el alquiler residencial: propietarios que retiran viviendas del mercado, las destinan a otros usos o simplemente deciden mantenerlas vacías. La inseguridad jurídica provoca menos oferta y, en consecuencia, mayores precios.
¿Qué diferencia aprecia usted entre la realidad jurídica y el relato político que se ha construido en torno a la vivienda?
La principal diferencia es que el debate público actual se centra en buscar culpables (y no causas) del incremento de precios. Se suele centrar en construir un falso conflicto entre propietario e inquilino, cuando en realidad ambos son víctimas de la causa de escasez de vivienda. Y la escasez es consecuencia de malas políticas.
Desde el punto de vista jurídico, conviene recordar que el arrendamiento es un contrato bilateral: una parte cede el uso de una vivienda y la otra paga una renta.
Cuando se constata reiteradamente la falta de respuesta efectiva de la administración pública (judicial, asistencial y de políticas públicas) ante la escasez de vivienda, el efecto inmediato es que ante un incumplimiento contractual prolongado sin mecanismos eficaces de tutela judicial altera el equilibrio contractual y se debilita la confianza en el sistema.
Sobre cual es la realidad jurídica y qué es relato político, García responde que «el debate público actual se centra en buscar culpables (y no causas) del incremento de precios. Se suele centrar en construir un falso conflicto entre propietario e inquilino, cuando en realidad ambos son víctimas de la causa de escasez de vivienda»
Los datos de SEAG reflejan que recuperar una vivienda tras un impago tarda de media 11 meses y que en algunos casos puede superar los dos años. ¿Cómo hemos llegado a esta situación?
La situación es consecuencia de varios factores acumulativos.
El principal factor es una creciente complejidad procesal del todo innecesaria. A esto le sigue la sobrecarga estructural de los juzgados y las sucesivas reformas normativas que han introducido trámites adicionales y mecanismos de suspensión vinculados a situaciones de vulnerabilidad que han colapsado el sistema.
Es importante aclarar que la protección de las personas vulnerables constituye un objetivo legítimo y altamente necesario. El problema surge cuando esa protección se articula a través de la paralización de procedimientos civiles entre particulares sin que exista una alternativa habitacional efectiva proporcionada por las administraciones competentes.
Cuando el sistema tarda cerca de un año —o incluso más de dos— en ejecutar un derecho reconocido judicialmente, deja de existir una tutela judicial efectiva en términos prácticos.
Tres años después de la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda, ¿cuál es su balance jurídico y práctico? ¿Ha contribuido esta normativa a aumentar la oferta de alquiler o, por el contrario, ha provocado el efecto contrario?
Mi valoración es que la Ley de Vivienda ha generado una elevada incertidumbre jurídica y regulatoria.
Desde el punto de vista técnico, introdujo nuevos requisitos procesales para los cuales no había habilitado el instrumento administrativo adecuado, modificando determinadas dinámicas contractuales y estableciendo mecanismos de intervención sobre el mercado que han incrementado la percepción de riesgo entre los propietarios.
La realidad efectiva de la implementación de la Ley por el Derecho a la vivienda es que no ha significado un incremento de la oferta de viviendas en alquiler, sino todo lo contrario. Los potenciales arrendadores han visto reducido su interés en alquilar viviendas.
Según los datos de SEAG, más del 70 % de los propietarios prioriza la seguridad frente a la rentabilidad y uno de cada tres se plantea abandonar el alquiler tradicional. ¿Estamos ante una retirada silenciosa de vivienda del mercado?
Únicamente hay retirada progresiva de vivienda del mercado cuando los propietarios no disponen de alternativas para suplir la inseguridad jurídica y mitigar el riesgo económico. Cuando un propietario tiene confianza en el cumplimiento del pago de la renta y de las obligaciones del arrendatario, mitiga el riesgo y no duda en arrendar su inmueble.
La clave es entender que la rentabilidad puede calcularse; la inseguridad jurídica no. Un propietario puede aceptar una rentabilidad moderada si percibe estabilidad e incluso puede mantener una pretendida alta rentabilidad si la operación económica está garantizada.
La mayoría de propietarios asumen que de la misma manera que es imprescindible tener un inmueble asegurado frente a siniestros en el hogar, es inconcebible arrendar un inmueble sin tener el contrato de alquiler garantizado. En ese marco nació SEAG hace casi 14 años como pionera y decana garantizando contratos de alquiler.
Muchos propietarios endurecen los filtros de solvencia. ¿Se está creando un mercado cada vez más excluyente?
El propietario intenta compensar la inseguridad jurídica adoptando un buen sistema de protección jurídica y económica. Si recuperar la vivienda tras un incumplimiento resulta complejo y lento, la lógica económica conduce inevitablemente a reforzar los filtros de selección.
El problema es que este fenómeno perjudica a quienes tienen trayectorias laborales más irregulares, menores ingresos o menos capacidad de aportar garantías adicionales.
Por tanto, el endurecimiento de los filtros no responde necesariamente a una mayor exigencia de rentabilidad, sino a una reacción defensiva frente al incremento del riesgo percibido. Los propietarios limitan los riesgos.
El letrado asegura que las reformas procesales en materia de vivienda sería insuficientes si no van acompañadas de medios materiales y personales.
¿Qué reformas procesales serían necesarias para que un propietario pudiera recuperar una vivienda en plazos razonables?
La primera medida debería ser la simplificación de los procedimientos de desahucio por falta de pago, expiración del término y la implementación de un mecanismo inmediato de desocupación cuando la vivienda es usurpada.
La vulnerabilidad social debe ser atendida por los poderes públicos, pero sin trasladar íntegramente esa carga al propietario particular. Ese fue el escenario de la España postpandemia que se ha prolongado injustificadamente durante cinco años.
Asimismo, resulta necesario reforzar los medios materiales y personales de la Administración de Justicia. Ninguna reforma procesal será plenamente eficaz si los órganos judiciales continúan operando con niveles elevados de saturación.
Un sistema razonable debería permitir obtener y ejecutar una resolución judicial en un desahucio por impago en pocos meses, no en periodos cercanos o superiores a un año.
Y en casos de ocupación incontenida, la respuesta policial debería ser inmediata y no debería ser la derivación a un largo proceso judicial. Una vez verificada la titularidad del inmueble y la falta de título legítimo que ampare la ocupación, la respuesta debería ser instantánea.
¿Comparte la afirmación de que España no tiene una crisis de vivienda, sino una crisis de seguridad jurídica que termina convirtiéndose en una crisis de vivienda?
Creo que España tiene una crisis de vivienda con múltiples causas: insuficiencia de oferta, dificultades urbanísticas, escasez de vivienda asequible, presión demográfica en determinadas zonas, problemas de seguridad jurídica…
No obstante, comparto que la seguridad jurídica es uno de los factores más infravalorados del debate. La oferta de vivienda no surge por decreto; requiere inversión, confianza y previsibilidad normativa y agilidad en los procesos administrativos de concesión de licencias y liberación de suelo urbanizable.
Cuando la protección jurídica de los derechos derivados de un contrato se debilita, los operadores económicos reaccionan reduciendo su exposición al riesgo. Esa reacción termina afectando directamente al volumen de vivienda disponible y por ende: en el precio.
García anima al pequeño propietario a seguir utilizando el alquiler como fórmula para rentabilizar el activo inmobiliario, pero debe tener en cuenta la elección de un buen inquilino, estudio de solvencia, garantías mediante mecanismos de protección jurídica.
¿Qué le diría hoy a un pequeño propietario que duda entre alquilar su vivienda o mantenerla vacía?
Le diría que no dude en poner la vivienda en alquiler, que se asesore con profesionales inmobiliarios y garantice el cumplimiento del contrato. Que no asuma un riesgo innecesario existiendo garantías de alquiler que van a cubrir cualquier incidencia en el pago.
El alquiler sigue siendo una herramienta útil para rentabilizar un activo inmobiliario, pero exige una adecuada gestión del riesgo: selección rigurosa del arrendatario, estudio de solvencia, garantías mediante mecanismos de protección jurídica o aseguramiento.
La solución no pasa por que los propietarios abandonen el mercado de alquiler, sino por todo lo contrario: los propietarios deben ampliar el marco de confianza minimizando el riesgo de impago y esto se consigue: garantizando el cumplimiento de los contratos de alquiler.
