El Consejo General de Economistas de España ha reclamado una política de vivienda más estable, previsible y orientada al incremento de la oferta después de que el Congreso de los Diputados no convalidara los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, publicados en el BOE los días 30 de septiembre y 1 de octubre, respectivamente.
En un primer análisis de carácter económico, el Consejo considera que la caída parlamentaria de ambos textos no resta interés a las cuestiones que abordaban, al tratarse de problemas que permanecen abiertos y que previsiblemente seguirán formando parte del debate sobre la vivienda.
El primero de los decretos contenía medidas sobre desahucios, adquisición de viviendas por determinadas entidades, prórrogas y actualización de rentas, fiscalidad, financiación pública y productos de ahorro. El segundo modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer prórrogas de los contratos de vivienda habitual por periodos sucesivos de cinco años —siete cuando el arrendador fuera una empresa— y una indemnización mínima de doce mensualidades en determinados supuestos de no renovación por parte del propietario.
El acceso a la vivienda, un problema estructural
El Consejo comparte el diagnóstico de partida: el acceso a la vivienda constituye uno de los principales problemas económicos para numerosos jóvenes y hogares.
El propio diagnóstico incorporado a los decretos, a partir de estimaciones del Banco de España, situaba en 750.000 viviendas la necesidad de producción acumulada para atender la creación de hogares de los últimos quince años.
La organización defiende también que proteger a las personas en situación de vulnerabilidad que carecen de alternativa habitacional constituye una obligación de los poderes públicos.
Dentro de las medidas previstas, los economistas valoran positivamente algunas iniciativas, como los préstamos destinados a financiar la entrada para adquirir una primera vivienda, la línea de avales para alquiler social y asequible, los recursos públicos para la construcción industrializada, la deducción por alquiler para las rentas más bajas o la creación de la cuenta de ahorro Financia Europa.
A su juicio, algunas de estas iniciativas deberían seguir siendo analizadas y podrían recuperarse en futuras propuestas normativas.
El Consejo ve insuficiente actuar sin aumentar la oferta
La principal objeción del Consejo se centra en que las medidas podían modificar la forma en que se distribuyen los efectos de la escasez de vivienda, pero difícilmente podían reducir esa propia escasez.
Según el comunicado, aproximadamente el 92 % de las viviendas alquiladas a precio de mercado pertenece a particulares.
Para esos pequeños propietarios, los decretos contemplaban medidas como una prórroga con limitaciones a la actualización de la renta que podía extenderse hasta 2030, determinadas renovaciones contractuales salvo el pago de una indemnización equivalente a un año de alquiler y la ampliación hasta 2030 de la suspensión de ciertos lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad.
El Consejo señala, apoyándose en la experiencia internacional y en el Informe Anual del Banco de España, que este tipo de intervenciones puede provocar efectos sobre la oferta, como la retirada de viviendas del mercado del alquiler, su traslado hacia la venta, el incremento del alquiler temporal o por habitaciones o el establecimiento de rentas iniciales más elevadas.
En 2024, añade, las viviendas que entraban por primera vez al mercado del alquiler lo hacían con una renta media un 16,5 % superior a la del conjunto de viviendas ya arrendadas.
Más estabilidad para unos arrendatarios, más dificultades para otros
El Consejo advierte además de que los efectos de este tipo de medidas no serían homogéneos.
Quienes ya disponen de un contrato de alquiler podrían beneficiarse de una mayor estabilidad, mientras que aquellos que buscan vivienda —especialmente jóvenes, personas que se trasladan por motivos laborales y hogares con ingresos irregulares— podrían encontrarse con una menor oferta y con propietarios que exigieran mayores garantías.
La organización señala también una posible repercusión sobre la movilidad laboral, al considerar que una menor oferta y unos precios superiores podrían reducir los incentivos para cambiar de ciudad y terminar afectando igualmente a las empresas, especialmente a las pymes, a la hora de contratar y captar talento.
Riesgos para la inversión y el alquiler profesional
En relación con las empresas del sector, el Consejo sostiene que el contenido de ambos decretos podía llevar a algunas de ellas a actuar con mayor prudencia ante nuevas decisiones de inversión.
Algunos proyectos concebidos inicialmente para el alquiler podrían, según este análisis, haber sido reconsiderados para orientarse hacia la venta.
A ello se sumaban la restricción de determinadas compras por entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles y el nuevo gravamen del 25 % sobre beneficios no distribuidos de las SOCIMI, que, según el Consejo, podía afectar al desarrollo del alquiler profesional en España.
La organización defiende que la política de vivienda debe proteger al ciudadano, pero considera necesario mantener al mismo tiempo un marco suficientemente estable y atractivo para incrementar la oferta pública y privada.
Incertidumbre normativa y riesgo de mayor litigiosidad
Uno de los puntos con mayor contenido jurídico del comunicado afecta a la seguridad jurídica.
El Consejo advierte de que la aprobación prácticamente simultánea de dos textos que modificaban el mismo precepto de la Ley de Arrendamientos Urbanos añadía complejidad interpretativa y exigía prestar especial atención al correspondiente régimen transitorio.
Desde una perspectiva económica y profesional, la organización considera necesario evitar marcos regulatorios capaces de generar incertidumbre sobre su aplicación, aumentar la litigiosidad o añadir presión a unos órganos judiciales que califica como especialmente saturados.
También señala que determinadas obligaciones previstas en los decretos podían generar costes financieros y administrativos relevantes para las comunidades autónomas y reclamaba concretar de manera explícita y consensuada su instrumentación, cuantía y suficiencia presupuestaria.
Seguridad jurídica para atraer inversión
El Consejo extiende esta preocupación a la imagen exterior de España como destino de inversión.
A su juicio, las modificaciones regulatorias relevantes, especialmente cuando afectan a relaciones contractuales ya existentes, deberían incorporar suficiente previsibilidad, seguridad jurídica y estabilidad.
Los cambios frecuentes o difíciles de anticipar pueden, según la organización, elevar la percepción de riesgo regulatorio de los inversores y generar efectos más allá del propio sector inmobiliario.
Suelo, licencias y vivienda pública
Para el Consejo, el problema estructural continúa estando en la insuficiencia de oferta.
Entre las actuaciones que considera necesarias menciona medidas sobre el suelo, la agilización de licencias y la reducción de unos plazos urbanísticos que en determinados casos pueden superar los diez años.
También apunta a la falta de mano de obra en la construcción y a la necesidad de favorecer la industrialización y modernización del sector.
El comunicado recuerda además que el parque de vivienda de titularidad pública se sitúa en torno al 1,7 % de los hogares, mientras que el alquiler social, entendido en sentido amplio, alcanza aproximadamente el 3,5 %.
Por ello, considera que el incremento sostenido de la oferta debe ocupar una posición central en cualquier estrategia de vivienda a medio y largo plazo.
Una nueva regulación con mayor consenso
Tras la no convalidación de ambos decretos, el Consejo considera que el resultado parlamentario puede convertirse en una oportunidad para elaborar una nueva propuesta desde una perspectiva “más amplia, estable y estructural”.
La organización reclama que cualquier futura iniciativa disponga del tiempo suficiente para el debate, cuente con una adecuada memoria de impacto económico y social y permita la participación de los distintos agentes implicados, incluidos los profesionales que posteriormente tendrán que interpretar y aplicar las medidas.
También considera conveniente que la protección de los hogares vulnerables se articule fundamentalmente mediante recursos públicos explícitos y suficientes, evitando trasladar esa responsabilidad de forma desproporcionada al propietario particular.
En materia jurídica, reclama además regímenes transitorios claros y previsibles y preservar, con carácter general, las condiciones de los contratos ya formalizados.
El Consejo propone acompañar cualquier nueva política de vivienda con un verdadero plan de incremento de la oferta que incluya movilización de suelo, agilización de licencias y procedimientos urbanísticos, incremento del parque público y social, construcción industrializada, colaboración público-privada y garantías públicas frente al impago.
Para la organización, la vivienda debe ser “una política de Estado” capaz de combinar protección social, seguridad jurídica e incentivos económicos.
El Consejo General de Economistas concluye que un problema estructural de escasez difícilmente puede solucionarse actuando únicamente sobre las condiciones en las que se distribuye la oferta ya existente y reclama crear las condiciones necesarias para que esta aumente de manera sostenida.
