«Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación» — Constitución Española, artículo 47.
El Real Decreto-ley 27/2026 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 1 de octubre de 2026 y el Congreso lo derogó al día siguiente.
Según las crónicas parlamentarias, estuvo en vigor 16 horas. Su contenido, unos contratos de alquiler prácticamente indefinidos, importa menos que su biografía.
El Gobierno sabía desde la noche anterior que Junts votaría en contra junto con el PP y Vox, y que con esos votos el decreto caía. No lo retiró.
La nota de la Moncloa explicó por qué: había llegado la hora de que PP, Vox y Junts «se retraten». El verbo es exacto y conviene tomarlo en serio. Una norma que se lleva a votación para que otros salgan en la foto no es una norma; es una escena.
Su función no era regir el alquiler de nadie, sino fijar quién quedaba a cada lado del telón.
El 5 de octubre, el presidente del Gobierno anunció la disolución de las Cortes y elecciones generales para el 29 de noviembre.
En la declaración institucional que leyó en la Moncloa intercaló un aparte que cualquier comediógrafo del Siglo de Oro habría reconocido: «Nosotros hemos transferido a esos gobiernos autonómicos más recursos que nunca para que construyeran vivienda […]. Y ellos han comprado áticos y privatizado hospitales». La frase es eficaz como réplica y reveladora como confesión.
El artículo 148.1.3 de la Constitución permite a las comunidades autónomas asumir la competencia sobre urbanismo y vivienda, y todas la han asumido: el Estado financia, las comunidades planifican, los ayuntamientos otorgan licencias.
Ese reparto, razonable sobre el papel, ha producido el elenco perfecto para una obra en la que cada actor tiene siempre a mano a otro a quien señalar.
La tesis de esta columna se enuncia en pocas líneas. La política de vivienda española lleva cuatro décadas representándose en el escenario, donde se discuten topes, prórrogas y villanos, mientras las casas se deciden en la tramoya: el suelo, la licencia, la financiación y la fiscalidad.
Y hay un hilo que une todo lo que ocurre ahí detrás, gobierne quien gobierne. Desde 2012, el poder público ha preferido de forma sistemática los instrumentos que no cuestan dinero al erario y ha abandonado los que sí lo cuestan. Legislar sale gratis. Construir, no.
Cuatro décadas en cartel
La serie del Ministerio de Vivienda permite reconstruir la obra por actos. Si se asigna cada año al presidente que ocupó la Moncloa durante la mayor parte del ejercicio, la media anual de viviendas protegidas terminadas fue de 106.855 en los dos años de Calvo-Sotelo, 81.347 con González, 59.676 con Aznar, 62.373 con Zapatero, 17.571 con Rajoy y 9.842 entre 2018 y 2025 con Sánchez.
El máximo se alcanzó en 1985, con 114.067; el mínimo, en 2017, con 4.938. En 2025 se terminaron 12.858, algo más de la décima parte de aquel récord. Dos matices deben adelantarse antes de que alguien los oponga.
Una vivienda terminada bajo un Gobierno pudo decidirse bajo el anterior, de modo que la serie mide cuándo se entregan las llaves y no quién firmó la decisión. Y una vivienda protegida no es necesariamente pública: durante décadas se construyeron para venderlas, y muchas perdieron después su calificación. Ningún matiz altera la pendiente.
La pendiente tiene fecha. En 2012 todavía se terminaron 53.332 viviendas protegidas; en 2013 fueron 17.059. Entre medias, la crisis fiscal hizo lo que hacen todas: recortar primero lo que no tiene clientela inmediata.
El gasto público en vivienda pasó del 1,1 % del PIB en 2008 al 0,5 % en 2022, cuando la media europea rondaba el 1 %.
El resultado acumulado es un parque de alquiler social que el Observatorio de Vivienda y Suelo sitúa entre el 2,5 % y el 3,3 % de las viviendas principales, según el perímetro que se mida, frente a una media europea en torno al 9 % y a países como Austria o los Países Bajos, que superan el 20 %.
Lo llamativo no es el recorte, que tiene explicación, sino su permanencia.
La crisis terminó, la recaudación se recuperó, el Gobierno presume de la economía que más crece de la Unión, y la inversión en vivienda no ha vuelto a donde estaba.
La causa es estructural antes que ideológica. Una promoción pública compromete presupuesto durante años, exige suelo, técnicos y gestión, y se inaugura cuando el ministro que la anunció ya ha dejado el cargo. Un tope de renta, una prórroga forzosa o un recargo del IBI no cuestan un euro al Tesoro: trasladan el coste a un particular y producen el titular el mismo día.
Entre un instrumento caro de rendimiento diferido y uno gratuito de rendimiento inmediato, el calendario electoral elige uno solo. Esta es la primera falacia de la política de vivienda española: que se diseña para resolver el problema. Se diseña para no figurar en el presupuesto.
La tramoya: suelo, plan y licencia
Quien haya litigado en urbanismo sabe que el problema de la vivienda en España es, antes que nada, un problema de tiempo.
La legislación fija como regla general un plazo de tres meses para resolver una licencia de obra mayor; la propia Generalitat de Cataluña situaba en 2026 la tramitación media real entre nueve y doce meses.
Y la licencia es el último eslabón. Antes está el planeamiento, cuya aprobación o revisión se mide en lustros y cuya fragilidad jurídica es una anomalía poco conocida fuera del oficio.
Nuestros tribunales tratan el plan urbanístico como una disposición de carácter general, y a las disposiciones generales el Derecho español no les aplica la anulabilidad, sino la nulidad de pleno derecho. Un defecto de procedimiento, sea un informe sectorial omitido o una evaluación ambiental incompleta, puede fulminar el plan entero y provocar la caída de sus instrumentos de desarrollo, con las consecuencias y excepciones que la jurisprudencia ha ido delimitando: la nulidad parcial cuando el vicio es individualizable y la preservación de los actos firmes dictados a su amparo, que el artículo 73 de la Ley de la Jurisdicción deja a salvo. Aun con esos diques, no son pocos los municipios que han visto caer su plan general años después de aprobado y han tenido que regresar a una ordenación de hace décadas.
La reforma que pretendía corregirlo, distinguiendo el vicio subsanable del insubsanable para evitar la caída en cascada, ha fracasado tres veces: decayó en 2024 sin llegar a votarse, el Congreso rechazó en febrero de 2025 tramitar la proposición que el PNV había pactado con el PSOE, y en septiembre de 2026 el Ministerio la sacó del último decreto para atraerse a Podemos, que la consideraba una reforma «hecha a la medida» de los grandes tenedores de suelo.
Lo apunté de pasada en «De la ley a la ley»; aquí importa su naturaleza. No era una reforma para construir más, sino para que lo ya planificado no se desplome por un trámite. Que ni siquiera eso haya sido posible dice mucho sobre qué parte de la obra interesa al reparto.
La objeción merece escucharse, porque no es frívola. Quien teme que agilizar el planeamiento abra la puerta al pelotazo tiene un precedente que exhibir.
La Ley 6/1998, aprobada con el Gobierno de Aznar, convirtió en urbanizable, por exclusión, todo el suelo que no estuviera clasificado como urbano o no urbanizable, y acotó esta última categoría, en su redacción original, a los terrenos sometidos a un régimen especial de protección y a los que el planeamiento general considerase necesario preservar por sus valores, incluidos los agrícolas, forestales o ganaderos, o por considerarlos inadecuados para el desarrollo urbano. La regla general pasaba a ser la urbanización; la excepción, la preservación.
Después vino la burbuja, y con ella la corrupción. La réplica está en el propio Derecho urbanístico: aquella ley liberalizó la clasificación teórica del suelo, pero dejó intacta la llave de su transformación efectiva, que siguió dependiendo del planeamiento municipal, de la reclasificación y del convenio. No hubo abundancia de suelo; hubo abundancia de expectativas sobre un suelo cuya conversión en solar seguía pendiente de una firma. Y ahí es donde la tramoya se convierte en mercado.
El precio de una firma
El 7 de abril de 2006 el Consejo de Ministros disolvió el Ayuntamiento de Marbella, la primera disolución de un consistorio en democracia. La Operación Malaya había destapado la mayor trama de corrupción municipal conocida en España, y en octubre de 2013 la Audiencia de Málaga condenó a 52 personas, entre ellas dos exalcaldes.
Su cerebro, el asesor de urbanismo Juan Antonio Roca, recibió una condena de once años de prisión. Marbella fue el caso extremo, no el único, y la nómina de procedimientos por corrupción urbanística de aquellos años no distingue colores: hubo ayuntamientos de casi todos los partidos y de casi todas las comunidades.
La lección que se extrajo fue la equivocada. La corrupción urbanística no nace de la codicia de unos concejales, que se puede dar en todas las épocas, sino de una estructura que hace depender el valor de un terreno de un acto administrativo discrecional.
Cuando una reclasificación multiplica el precio de una hectárea, la firma que la reclasifica vale exactamente esa diferencia. Donde el valor de un solar depende de una firma, la firma acaba teniendo precio: se paga en sobres o se paga en años.
La respuesta institucional fue añadir controles, informes y trámites, es decir, encarecer el segundo pago sin suprimir la causa del primero. La discrecionalidad sigue ahí; sólo que ahora, además, es lenta.
El artículo 47 de la Constitución manda regular la utilización del suelo «para impedir la especulación». Pocos mandatos de nuestro ordenamiento han visto cómo su instrumento se volvía tan completamente contra su fin: la escasez administrada de suelo, concebida para impedir la especulación, se convirtió en su materia prima.
El villano de la función
Toda obra necesita un villano, y la política de vivienda encontró el suyo hace más de una década: el fondo de inversión extranjero, rebautizado como «fondo buitre».
El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre y derogado con su gemelo, le dedicaba un precepto propio: prohibía hasta finales de 2028 que las entidades cuyo objeto social fuese adquirir inmuebles comprasen viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación.
Ese mismo verano, la Sareb, el llamado banco malo, cuyo control asumió el Estado a través del FROB en 2022, firmaba con Aliseda, la gestora española de Blackstone, un contrato de 52,45 millones de euros que se extiende hasta diciembre de 2028, prorrogable hasta 2030.
Según la información publicada por El Mundo, el encargo comprende vender viviendas, locales y suelos, administrar alquileres, informar sobre impagos e inquilinos vulnerables, gestionar las okupaciones y poner a punto los inmuebles destinados a Casa 47, la nueva empresa pública de vivienda.
El Gobierno combatía a los buitres en el BOE y les confiaba por contrato las llaves de su futuro parque público.
Sería injusto atribuir la escena a un solo actor. En 2013 la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, con Ana Botella en la alcaldía, vendió 1.860 viviendas públicas protegidas a sociedades de Blackstone; el Tribunal de Cuentas llegó a condenar a la alcaldesa y a su equipo a resarcir el perjuicio, aunque su Sala de Justicia revocó la condena en 2019.
Y la Sareb, creada en 2012 por el Gobierno de Rajoy como condición del rescate bancario, vendió durante años carteras enteras a fondos internacionales, entre ellas una de préstamos a Blackstone en 2015. El PP vendió vivienda pública al villano; el PSOE le ha encomendado gestionar la que queda. Ambos lo denuncian desde el escenario.
Tampoco conviene comprar el guion entero. La Sareb no fue un coladero hacia los fondos: de las más de 70.000 viviendas que vendió, en torno al 90 % las adquirieron particulares.
El dato incómodo es otro. Apenas un 3 % de esas viviendas las compraron las administraciones públicas, que durante años pudieron hacerlo a precio de banco malo y no lo hicieron. El problema, por tanto, no es si Blackstone es más o menos buitre.
Es que el Estado, a través de la Sareb, ha optado por encargar al grupo que denuncia una parte de la gestión de su futuro parque público, y lo ha hecho mientras lo señalaba desde el escenario. El villano cumple así dos papeles a la vez: el que se le asigna en la función y el que se le encarga en la tramoya.
Lo que no cuesta
Con esa clave se leen también las políticas de alquiler. Escribí hace unos días sobre el regreso de la prórroga forzosa y no repetiré el argumento; basta con añadir el último capítulo.
El decreto de las dieciséis horas obligaba al propietario a renovar el contrato por cinco años, siete si era persona jurídica, o a indemnizar al inquilino con doce mensualidades si no acreditaba una causa tasada. Junts, que lo tumbó, formuló la objeción con la sencillez de un manual: con menos oferta, los inquilinos compiten entre sí por menos viviendas.
Se le puede reprochar a Junts su oportunismo, que no es pequeño; no la aritmética. Y el atractivo de la medida para cualquier Gobierno es el mismo que el de los topes: no cuesta un euro al presupuesto. La paga el propietario hoy y el inquilino futuro mañana, cuando encuentre el piso fuera del mercado.
La fiscalidad cuenta la misma historia por el lado de los ingresos. La deducción por adquisición de vivienda habitual desapareció el 1 de enero de 2013 con la Ley 16/2012, y la deducción por alquiler, el 1 de enero de 2015 con la Ley 26/2014.
Las suprimió el Gobierno de Rajoy en plena consolidación fiscal; ningún Gobierno posterior las ha restituido. Los impuestos sobre la propiedad recaudaron en 2022 el equivalente al 2,8 % del PIB, la cuarta cifra más alta de la Unión, mientras el gasto en vivienda se quedaba en el 0,5 %.
En agosto expliqué en estas páginas cómo el Estado grava como ganancia la mera inflación del valor de una casa; el cuadro ahora se completa. Cuando por fin aparecieron incentivos de cierto alcance, como las bonificaciones en el IRPF para inquilinos de rentas modestas y para propietarios que rebajasen la renta, o la rebaja al 4 % del IVA de la vivienda de promoción pública y protegida, lo hicieron dentro del Real Decreto-ley 26/2026. Es decir, en el vehículo que el Gobierno sabía condenado. Se anunciaron, se publicaron y decayeron sin haber costado nada.
Cambio de reparto
El 29 de noviembre los españoles elegirán un nuevo Congreso, y la vivienda llega a la campaña como la primera preocupación del país según el último barómetro del CIS.
Las cifras ya están en cartel. El Gobierno saliente se comprometió a movilizar, y el verbo es significativo, 184.000 viviendas en la legislatura, con una parte relevante procedente de activos de la Sareb que el Estado ya controlaba. El PP promete un millón de viviendas en cuatro años.
Ninguna de las dos cifras dice cuánto suelo se transformará, en qué plazo se resolverán las licencias, qué ocurrirá con un plan anulado por un informe omitido, qué partida comprometerá el presupuesto ni qué incentivo fiscal sobrevivirá a la próxima consolidación. Son cifras de escenario.
Durante cuarenta años España ha tenido mucha obra en el sentido que la palabra tiene en los teatros y muy poca en el sentido que tiene en los andamios.
Lo que nadie ilumina es la tramoya, porque allí no hay frases, sino plazos, partidas y firmas. El 5 de octubre cayó el telón. En la vivienda española, cuando una obra fracasa, no se cambia de cartel: se cambia de reparto y se repone la misma obra.
