«No queremos una España de proletarios, sino de propietarios» — José Luis de Arrese, ministro de la Vivienda, 1959.
El 18 de noviembre de 1976, 425 procuradores de las Cortes franquistas votaron a favor de la Ley para la Reforma Política y firmaron con ello su propia disolución.
La prensa lo llamó harakiri; Torcuato Fernández-Miranda, que había diseñado la operación desde la presidencia de las Cortes y del Consejo del Reino, prefería una fórmula de catedrático: «de la ley a la ley, pasando por la ley».
No se rompía nada. Se usaba el procedimiento de reforma que las Leyes Fundamentales preveían para sí mismas y se lo hacía trabajar en la dirección contraria a la que sus autores imaginaron.
El 15 de diciembre el referéndum la aprobó con un 94 por ciento de los votos, y el 4 de enero de 1977 el Rey sancionó la octava y última Ley Fundamental del Reino, que era en realidad la primera de otro régimen.
Un país entero cambió de naturaleza sin que un solo jurista pudiera señalar el instante de la fractura.
Cuarenta y nueve años después, el 21 de marzo de 2026, el Boletín Oficial del Estado publicó un Real Decreto-ley fechado la víspera cuyo título merece ser copiado entero: «de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán».
Su artículo primero devolvía al ordenamiento español una prórroga forzosa de los arrendamientos de vivienda: hasta dos años más, a petición del inquilino, obligatorios para el propietario. Acotada en el tiempo, sí; pero construida sobre el principio que sostenía la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y que la democracia había tardado dos décadas en desmontar: la continuación del contrato la decide quien lo ocupa y la soporta quien lo posee. Tampoco aquí se rompió nada.
Se usó el artículo 86 de la Constitución, la vía de la extraordinaria y urgente necesidad, y se lo hizo trabajar en la dirección contraria a la que sus autores imaginaron. De la ley a la ley. Fernández-Miranda demostró que el método funciona. Nadie precisó en qué sentido.
Un siglo de provisionalidad
La historia del alquiler en España es la historia de una medida transitoria que duró 65 años. En junio de 1920, con la carestía de la posguerra europea disparando los alquileres de las ciudades, el Gobierno conservador de Dato aprobó por real decreto una prórroga obligatoria de los contratos y una limitación de las rentas. Era una respuesta de emergencia a una situación excepcional; todas lo son.
Y a partir de ahí la medida hizo algo que ningún régimen consiguió: sobrevivirlos a todos. La renovó la Dictadura de Miguel Primo de Rivera en 1924, la conservó la República, la consolidó el franquismo en la Ley de 1946, que congeló las rentas de la posguerra propia, y le dio su forma clásica en el texto refundido de 1964.
Monarquía parlamentaria, dictadura militar, república, dictadura de nuevo: cuatro regímenes, una sola prórroga. Los instrumentos sobreviven a quienes los crean, y ésa es la primera lección que la fórmula de Fernández-Miranda no incluía.
El texto de 1964 fijó el modelo: prórroga forzosa indefinida a favor del arrendatario, subrogaciones en cascada a cónyuges y descendientes, actualización de rentas a discreción del legislador.
El propietario conservaba el título; el uso, la renta y el plazo los administraba el Estado. Cualquier civilista reconoce ahí el vaciamiento de un derecho sin necesidad de expropiarlo.
El resultado es la cifra más elocuente de la economía española del siglo XX y una de las menos citadas. En 1950, el 51 por ciento de las viviendas del país se ocupaban en régimen de alquiler. En 1970 eran el 30. En 1981, el 21. En 1991, el 15,2.
El parque de alquiler no se destruyó: se retiró. No fue la única causa, y sería deshonesto presentarla así: la promoción pública en propiedad, el crédito subvencionado y el ahorro de una sociedad que se urbanizaba hicieron el resto.
Pero ninguna explicación seria del fenómeno prescinde de la ley: quien tenía un piso lo vendió, lo cerró o lo dejó a un familiar, porque alquilarlo equivalía a cederlo por tiempo indefinido a cambio de una renta que el propio Estado devaluaba cada año.
Y el régimen, que había creado el problema con su legislación, lo resolvió con más Estado por el otro lado: José Luis de Arrese, primer ministro de la Vivienda, lo formuló en 1959 con una franqueza que hoy resulta inconcebible: «No queremos una España de proletarios, sino de propietarios».
Cientos de miles de viviendas protegidas en propiedad, crédito hipotecario subvencionado, ciudad-dormitorio. La España de propietarios no fue una preferencia cultural del carácter nacional, como a veces se repite; fue la huida racional de una población a la que su propia ley había hecho imposible alquilar.
La democracia hizo el camino inverso, y lo hizo con la misma técnica que la había traído. En 1985, un real decreto-ley de medidas de política económica, el que la memoria colectiva bautizó con el apellido del ministro Boyer, suprimió la prórroga forzosa para los contratos nuevos.
Su exposición de motivos diagnosticaba una oferta que llevaba décadas contrayéndose y unas rentas iniciales infladas precisamente por el temor del propietario a no recuperar nunca su casa.
En 1994 la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos completó la transición: plazos mínimos razonables, libertad de pacto, un régimen ordenado de extinción para las rentas antiguas.
El efecto tardó en verse, porque los mercados que han sido castigados durante sesenta años desconfían, pero se vio: el alquiler pasó del 14 por ciento de los hogares en 2007 al 18 en 2018, y supera hoy el 20. Una generación de españoles pudo volver a hacer lo que su abuela no había podido: mudarse.
La transición inversa
Lo que se está produciendo desde 2023 no es una reforma del mercado de alquiler. Es su restauración, en el sentido que la palabra tiene en la historia política.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo las zonas de mercado residencial tensionado y, con ellas, la limitación de rentas en los nuevos contratos; Cataluña la aplicó desde el 16 de marzo de 2024 en sus primeros 140 municipios y la fue extendiendo después a casi todo su territorio urbano.
El decreto-ley de la Guerra de Irán añadió en marzo de 2026 la prórroga obligatoria de dos años para los contratos de vivienda habitual vigentes cuya prórroga legal venciera antes de finales de 2027. El Congreso lo derogó el 28 de abril, con los votos en contra del PP, de Vox y de Junts y la abstención del PNV.
El ministro Bustinduy respondió que el Gobierno lo volvería a aprobar «las veces que haga falta». Y el borrador que el Gobierno ha llevado a la negociación con sus socios para el Consejo de Ministros del 29 de septiembre extendería la prórroga hasta el 30 de junio de 2028, sometería al régimen de la LAU el alquiler de temporada y por habitaciones, elevaría al 21 por ciento el IVA del alquiler turístico y añadiría, para ganarse a Junts, las bonificaciones fiscales a los propietarios que Podemos rechaza.
Que salga entero, recortado o no salga es cuestión de aritmética parlamentaria; la dirección del viaje no depende de esa votación.
Basta poner los dos textos uno junto a otro. El artículo 57 del texto refundido de 1964: llegado el vencimiento, el plazo «se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino».
El artículo 1 del decreto-ley de 2026: la prórroga se aplicará «previa solicitud del arrendatario» y la solicitud «deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador».
Sesenta y dos años y un cambio de régimen separan las dos redacciones; el reparto de la voluntad entre las partes es el mismo, hasta en el adverbio. El plazo no lo es, y conviene decirlo antes de que lo diga otro: 1964 prorrogaba sin límite y 2026 prorroga dos años. Pero el plazo es precisamente lo que se prorroga; el principio es lo que se restaura.
Obsérvese la mecánica, porque es idéntica a la de 1920. Cada medida es extraordinaria. Cada una tiene fecha de caducidad: 2027, 2028.
Cada una se justifica por una circunstancia externa, entonces la Gran Guerra, ahora la de Irán, como si la relación entre el precio del petróleo en el Golfo Pérsico y la duración de un contrato de alquiler en Girona fuese algo distinto de una coartada procesal para el artículo 86.
Y cada una, al vencer, encontrará la misma razón para renovarse que tuvo para nacer, porque una prórroga forzosa no crea las viviendas cuya escasez la justificó; las hace desaparecer.
Quien haya seguido el rastro de la de 1920 hasta 1985 sabe cómo termina el ciclo: con una medida temporal que ha durado más que los regímenes que la aplicaron.
Hay una diferencia con 1920, y no favorece al presente: Bugallal legislaba sin el precedente de Bugallal. El legislador de 2026 tiene setenta años de datos propios y la exposición de motivos de 1985 que los resume en dos párrafos.
No es que no sepa; es que el horizonte de una legislatura es más corto que el de un mercado.
Lo que la izquierda tiene razón en señalar
Sería deshonesto no reconocer que el punto de partida es real. Los alquileres han crecido muy por encima de los salarios en las grandes ciudades, la emancipación de los jóvenes se ha retrasado hasta edades anómalas en Europa, y el desahucio de una inquilina de 87 años en septiembre de 2026, que aceleró la negociación del decreto, no es, o no debería ser, propaganda: es lo que cualquier sistema jurídico decente debe evitar.
Sumar y Podemos no han inventado el problema, aunque tampoco puede obviarse que en el origen están políticas erróneas cuyo efecto no es precisamente crear riqueza.
Y los defensores de los topes esgrimen datos: según las cifras oficiales catalanas, el precio de los nuevos contratos en Barcelona bajó un 4,7 por ciento desde la entrada en vigor de la limitación de rentas. Para el inquilino que firmó uno de esos contratos, el argumento es incontestable.
El problema es qué contratos han dejado de firmarse. En el año siguiente al tope, los anuncios de alquiler permanente en Barcelona cayeron un 15 por ciento en Idealista; en el conjunto de las zonas tensionadas catalanas, un 18 en tres años; y el alquiler de temporada, el que escapa a la regulación, pasó a representar el 64 por ciento de la oferta publicada en la ciudad.
Anuncios no son viviendas, y parte de esa oferta habrá cambiado de canal más que desaparecido; pero el cambio de canal es justamente el dato.
Los propietarios no han huido del mercado: han huido del régimen, que es lo que hicieron entre 1946 y 1985, cuando la fuga adoptaba la forma de la venta o del piso cerrado.
El borrador de septiembre prevé, como era previsible, cerrar también esa salida sometiendo el alquiler de temporada a la LAU. Es la lógica del siglo pasado en tiempo comprimido: cada válvula que se cierra genera la presión que justifica cerrar la siguiente.
Y aquí está el reparto que ninguna exposición de motivos describe. La prórroga forzosa y el tope de rentas protegen a quien ya tiene contrato.
Al que llega, al que se emancipa, al que se traslada por trabajo, le dejan un mercado más pequeño, más caro en lo que no está regulado y más selectivo en lo que sí lo está, porque el propietario que no puede elegir la renta ni el plazo elige al inquilino, y elige al más solvente.
Eso es lo que ocurrió en la España de la LAU de 1964: los contratos de renta antigua fueron un privilegio de quienes los tenían y una puerta cerrada para todos los demás.
Las medidas que hoy se presentan como protección de los jóvenes reproducen, con exactitud de calco, el mecanismo que expulsó a sus abuelos del alquiler y los empujó a la hipoteca.
El PNV, que condiciona su apoyo a que la prórroga se limite a inquilinos solventes, ha entendido el reparto: sólo pide que la selección la haga la ley en lugar del propietario.
La sequía
Lo más grave del expediente no es lo que contiene sino lo que falta. En tres años de legislación sobre vivienda no hay una sola medida de oferta que merezca el nombre.
La reforma de la Ley del Suelo, que habría acortado los plazos de la planificación urbanística, ha sido retirada del borrador porque Podemos la considera una relajación de los controles.
No hay liberalización de suelo, ni alivio fiscal a la construcción y la transmisión, ni agilización de licencias, ni política alguna que aumente el número de casas en un país que construye una fracción de lo que construía y recibe cada año varios cientos de miles de habitantes nuevos. La única idea es congelar.
Congelar la renta, congelar el plazo, congelar al inquilino en su piso y al propietario en su contrato. Es la política de vivienda de un país que ha dejado de creer que pueda producir riqueza y se conforma con repartir la que existe, con la particularidad de que lo que reparte es de otros.
Escribí en agosto sobre el Estado que grava la revalorización inflacionaria de una vivienda como si fuera ganancia real. Conviene juntar las dos piezas, porque forman un sistema: el mismo Estado que cobra al propietario por la inflación de su casa le prohíbe después trasladarla a la renta, y a continuación le impone un inquilino cuyo contrato no puede extinguir.
Lo que queda del artículo 33 de la Constitución tras esa operación es un título registral y una obligación de pagar el IBI. La propiedad no se expropia; se vacía, que es más barato, porque el vaciamiento no da derecho a indemnización.
Se objetará que el Tribunal Constitucional avaló en 1994, en la sentencia 89/1994, la prórroga forzosa de la ley franquista frente al artículo 33; es cierto, y demuestra sólo que una ley puede ser constitucional y ruinosa a la vez.
Los juristas de 1964 conocían la técnica. Los de 2026 la han redescubierto y le han puesto fecha de caducidad, que es la manera contemporánea de decir que no la tiene.
Se dirá que comparar una democracia parlamentaria con la dictadura que redactó la LAU de 1964 es un exceso retórico. No comparo los regímenes; comparo las leyes, y la comparación la hacen los propios textos: plazo impuesto, renta intervenida, propietario convertido en gestor de un bien que administra el Estado.
Que la apruebe un Consejo de Ministros legitimado por las urnas cambia la autoría, no la naturaleza de la norma ni sus efectos sobre la oferta. La democracia no convierte en buena una ley que ya se sabe mala; sólo la hace responsable de sus consecuencias, y ésa es una diferencia que debería obligar más, no menos.
De la ley a la ley
Hay una lectura de la fórmula de Fernández-Miranda que en 1976 nadie tuvo motivos para hacer. Su genio consistió en demostrar que un ordenamiento puede transformarse por completo sin que ninguna de sus normas sea vulnerada, sólo sustituida por la siguiente conforme al procedimiento.
La lección se aplicó a la libertad, y salió bien: de aquella continuidad formal nació la Constitución de 1978, y de ella tres décadas de convergencia con Europa como el país no había conocido nunca.
Pero la fórmula es un método, no una dirección. Sirve para pasar de las Leyes Fundamentales a la Constitución, y sirve exactamente igual para pasar de la LAU de 1994 a la de 1964, decreto-ley a decreto-ley, cada uno convalidado o derogado por una Cámara elegida, cada uno con su exposición de motivos, ninguno inconstitucional en apariencia.
Nadie tendrá que señalar el instante de la fractura, porque no lo habrá. Habrá un país que en 2028, si la serie histórica sirve de algo, tendrá menos pisos en alquiler que en 2023, una generación que descubrirá que la protección legislada era para los que llegaron antes, y un legislador que explicará que las circunstancias extraordinarias que justificaron la prórroga siguen siendo, lamentablemente, extraordinarias.
Queda una diferencia entre los dos tránsitos. Cuando Dato y Bugallal levantaron en 1920 su escudo social sobre el arrendamiento, no disponían de la experiencia que dejó después un siglo de prórrogas. El legislador de 2026 sí la tiene.
Conoce las ventajas inmediatas de proteger al inquilino que ya ocupa una vivienda y conoce también el riesgo de reducir, con esa misma protección, las posibilidades de quien todavía busca una. A Bugallal el porvenir podía sorprenderle.
Quien hoy recupera aquella técnica ya no puede alegar sorpresa si, dentro de unos años, vuelve a encontrarse con menos viviendas disponibles y con una nueva razón para prolongar lo que nació como excepcional.
La ley no tiene opinión: hace lo que se le manda. Medio siglo después, la ley española ha recibido el encargo de devolver el mercado de alquiler al lugar donde estaba cuando los procuradores votaron su harakiri.
Lo está cumpliendo con escrupulosa legalidad. La Transición enseñó que no hace falta romper la ley para cambiar de régimen. Lo que nadie enseñó, porque no hizo falta, es que tampoco hace falta romperla para volver.
