Maricarmen tiene 87 años y ha vivido durante décadas en el mismo piso del distrito madrileño de Retiro. El pasado miércoles, 23 de septiembre, una comisión judicial acompañada de agentes de policía se presentó en la vivienda para ejecutar su desahucio.
No debía dinero. No ocupaba el piso sin permiso. Pagó la renta durante años y la propiedad la cobró. Entonces, ¿por qué ha tenido que irse?
La respuesta está en una pregunta jurídica muy concreta: cuánto tiempo puede durar un alquiler que se ha ido «heredando» dentro de una misma familia.
Un contrato firmado en 1956
El alquiler se firmó el 3 de septiembre de 1956. Desde entonces, el contrato cambió dos veces de manos sin cambiar de familia.
Primero, en 1960. Después, en 2005, cuando murió la madre de Maricarmen y ella comunicó que quería quedarse como inquilina.
Ese mecanismo tiene nombre técnico: subrogación. Significa, sencillamente, que alguien ocupa el lugar de otra persona en un contrato, con sus mismos derechos y obligaciones.
En los alquileres antiguos, era habitual que, al morir el inquilino, su cónyuge o sus hijos siguieran con el contrato.
La ley que puso fecha de caducidad
Aquí entra en juego la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Aquella norma quiso ir cerrando poco a poco los llamados contratos de renta antigua, alquileres firmados hace muchas décadas, con rentas muy bajas y, en la práctica, casi indefinidos.
Para ello, una de sus disposiciones transitorias —la segunda— limitó cuántas veces podían transmitirse estos contratos y durante cuánto tiempo.
Según la interpretación que aplicaron los tribunales en este caso, cuando un hijo se convierte en inquilino tras una segunda subrogación, el contrato solo dura dos años más.
Hay excepciones: por ejemplo, que esa persona tenga una discapacidad igual o superior al 65%. En ese caso, podría quedarse de por vida.
Ninguna de esas excepciones quedó acreditada en el caso de Maricarmen.
Un nuevo propietario y una demanda
En junio de 2018, la sociedad Urbagestión Desarrollo e Inversión compró el inmueble. Al principio mantuvo la relación con normalidad: comunicó a la inquilina que asumía el contrato, le dio una cuenta bancaria para seguir pagando y, meses después, actualizó la renta conforme a la ley.
Más tarde le pidió que demostrara si tenía una discapacidad superior al 65% y desde cuándo estaba empadronada.
Después llegó la demanda. La propietaria sostenía que el contrato de Maricarmen nunca había sido vitalicio y que su plazo ya había vencido.
Tres tribunales, dos respuestas distintas
Primera instancia (enero de 2022). El Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid dio la razón a la inquilina. Razonó que la propiedad había aceptado su situación sin oponerse: la dejó vivir allí y le cobró la renta durante años.
Audiencia Provincial (junio de 2022). La propietaria recurrió y la Audiencia Provincial de Madrid cambió el resultado. Su argumento clave fue distinguir entre dos cosas.
Que la propiedad aceptara que Maricarmen era la inquilina no significaba que aceptara que lo fuera para siempre. Lo primero no se discutía; lo segundo dependía de la ley, y la ley marcaba dos años.
La Audiencia añadió un detalle: como la inquilina siguió pagando y viviendo en el piso después de vencer ese plazo, el contrato se fue prorrogando año a año de forma automática.
Es lo que el Código Civil llama tácita reconducción: cuando nadie dice nada al terminar un alquiler, se entiende renovado por otro periodo. Pero esa prórroga no convierte el contrato en indefinido. La Audiencia terminó declarándolo resuelto por expiración del plazo.
Tribunal Supremo (diciembre de 2023). Maricarmen recurrió ante el Supremo, que ni siquiera entró a examinar el fondo: inadmitió el recurso por considerar que carecía manifiestamente de fundamento. En su auto, al que tuvo acceso Europa Press, resumió así lo que estaba en juego: no si la subrogación existió, sino «la duración del contrato una vez producida».
Con esa decisión, la sentencia de la Audiencia quedó firme y ya no cabía más recurso.
El final del camino
Una vez firme el fallo, el juzgado encargado de ejecutarlo fijó la fecha del lanzamiento —el término jurídico para el desalojo efectivo— para el 23 de septiembre de 2026.
El caso muestra que, más de treinta años después de su aprobación, las reglas con las que la ley de 1994 quiso extinguir los alquileres de renta antigua siguen teniendo consecuencias muy concretas.
En este pleito no se juzgó si Maricarmen había cumplido como inquilina. Lo que se decidió fue hasta cuándo le permitía la ley seguir siéndolo..
