La Sala Primera del Tribunal Supremo (TS) ha dictado en apenas dos meses tres sentencias especialmente relevantes sobre la responsabilidad de las entidades bancarias que reciben cantidades anticipadas destinadas a la compra de viviendas sobre plano: las SSTS 443/2026, de 23 de marzo; 586/2026, de 16 de abril; y 738/2026, de 12 de mayo.
Las tres resoluciones examinan un problema cada vez más frecuente, que se produce cuando el dinero del comprador no llega directamente a la cuenta del promotor, sino que pasa previamente por abogados, sociedades mercantiles, agentes u otros intermediarios.
Y la cuestión no es menor porque, cuando el comprador no dispone de un aval individual o de una póliza de seguro eficaz, la responsabilidad de la entidad receptora puede constituir la principal vía para recuperar las cantidades entregadas.
El punto de partida: ¿supo o tuvo que saber el banco?
La doctrina consolidada del Tribunal Supremo establece que la responsabilidad del banco receptor nace cuando la entidad «supo o tuvo que saber» que los ingresos efectuados en una cuenta del promotor correspondían a anticipos destinados a la adquisición de viviendas en construcción.
No se trata, sin embargo, de una responsabilidad automática, pues el banco no responde por el mero hecho de mantener abierta una cuenta a nombre de una promotora, sino que la cuestión determinante es si la información objetivamente disponible permitía identificar la naturaleza de los fondos sin imponer a la entidad una investigación excesivamente minuciosa.
Las tres sentencias de 2026 aplican este criterio a pagos canalizados mediante terceros, aunque alcanzan resultados distintos en función de la trazabilidad que conservaba cada operación.
STS 443/2026: responsabilidad bancaria cuando el pago permite identificar la vivienda
La STS 443/2026, de 23 de marzo —Roj STS 1237/2026; recurso 5873/2021— confirmó la responsabilidad de Banco Santander por un pago efectuado a través del abogado del comprador, ya que la intervención del profesional no impidió que el banco pudiera reconocer la naturaleza del ingreso: en el justificante de la transferencia figuraban el apellido del adquirente, el nombre de la promoción y la vivienda concreta a la que correspondía el pago, el apartamento 206.
Para el Tribunal Supremo, esos datos eran suficientes para que la entidad, actuando con la diligencia profesional exigible y sin necesidad de realizar una investigación extraordinaria, relacionara el ingreso con una entrega a cuenta del precio de una vivienda en construcción.
Asimismo, la Sala valoró la pasividad del banco, que no atendió los requerimientos dirigidos a obtener los movimientos de la cuenta pese a encontrarse en mejor posición para demostrar que esta se utilizaba para finalidades distintas y que el control del ingreso habría resultado desproporcionado. Por ello, el Tribunal Supremo desestimó los recursos de la entidad y confirmó la condena.
La importancia de esta resolución reside en que la Sala no exige que el pago proceda directamente de la cuenta del comprador, sino que considera decisivo que la transferencia conserve información suficiente para identificar la operación subyacente.
STS 586/2026: no basta con ingresar dinero en una cuenta del promotor
La solución fue diferente en la STS 586/2026, de 16 de abril —Roj STS 1548/2026; recurso 9216/2021—, en la que el Tribunal Supremo estimó el recurso de Cajamar y confirmó la desestimación de la demanda presentada contra la entidad porque los ingresos no contenían información suficiente para que el banco pudiera vincularlos, sin realizar averiguaciones adicionales, con cantidades anticipadas protegidas por la legislación sobre viviendas en construcción.
Además, la cuenta de la promotora no se destinaba exclusivamente a recibir pagos de compradores, pues en ella aparecían operaciones de diversa naturaleza, como pagos de impuestos, proveedores, publicidad y asistencia técnica.
Según la Sala, considerar responsable al banco en estas circunstancias supondría imponerle un deber de fiscalización exorbitante sobre cualquier cantidad ingresada en la cuenta de una sociedad promotora por el mero hecho de serlo y, en consecuencia, la sentencia muestra que el conocimiento de la actividad inmobiliaria del titular de la cuenta no sustituye la necesidad de que el pago presente algún elemento que permita identificar su verdadera naturaleza.
STS 738/2026: la cadena de intermediarios hizo desaparecer la identidad del pago
La STS 738/2026, de 12 de mayo —Roj STS 2162/2026; recurso 9698/2021— también excluyó la responsabilidad de la entidad receptora. Los compradores habían entregado los anticipos a diferentes intermediarios y, finalmente, una sociedad mercantil ingresó en la cuenta de la promotora un cheque que agrupaba las cantidades.
Pero, cuando el cheque llegó al banco, no identificaba a los compradores, la vivienda ni el concepto del pago; además, el extracto bancario mostraba que en la misma fecha se habían ingresado otros cheques por el mismo importe.
La Audiencia Provincial había considerado relevante que la promotora y varias sociedades intermediarias mantuvieran cuentas en la misma sucursal bancaria, pero el Tribunal Supremo rechazó que esta circunstancia fuera suficiente, porque para relacionar aquel cheque con la adquisición de una vivienda determinada el banco habría tenido que reconstruir una compleja cadena de operaciones entre diferentes entidades.
En consecuencia, la Sala estimó el recurso de Caixabank y desestimó íntegramente la demanda de los compradores.
Una doctrina común con resultados distintos
Estas resoluciones no establecen que la utilización de intermediarios excluya automáticamente la responsabilidad bancaria, como demuestra la STS 443/2026, en la que el banco responde a pesar de que el pago fuera ordenado por un abogado porque la documentación permitía identificar al comprador, la promoción y la vivienda. Las SSTS 586/2026 y 738/2026 fijan.
No obstante, el límite, pues la entidad no responde cuando los fondos llegan sin información que revele su naturaleza y descubrirla exigiría reconstruir operaciones complejas o investigar minuciosamente cada ingreso efectuado en la cuenta del promotor.
La diferencia entre los tres casos no radica, por tanto, en la mera intervención de un tercero, sino en la información que conserva el pago cuando llega a la entidad receptora. La posición del comprador será más sólida si aparecen identificados el adquirente, la promoción y el número de la vivienda, si se indica que la cantidad se entrega a cuenta del precio y si existe correspondencia entre el contrato, el calendario de pagos y los justificantes bancarios.
Por el contrario, la reclamación presentará mayores dificultades cuando el dinero llegue exclusivamente a nombre de una sociedad intermediaria, sin identificar la promoción, la vivienda o la finalidad del pago, especialmente si se han agrupado cantidades pertenecientes a varios compradores.
La actualidad de las sentencias de 2026
Las tres resoluciones ofrecen una referencia inmediata para los procedimientos actualmente en tramitación y, aunque no puede afirmarse que representen un giro completamente favorable al comprador —pues dos de ellas terminan absolviendo a las entidades demandadas—, sí proporcionan una delimitación más precisa del análisis que debe realizarse.
La pregunta ya no puede reducirse a si el pago fue efectuado directamente por el comprador o mediante un intermediario, sino que debe examinarse qué información acompañaba al ingreso, qué datos se encontraban razonablemente disponibles para la entidad y si un banco profesional podía reconocer su relación con una compraventa sobre plano sin desarrollar una actividad investigadora desproporcionada.
En este sentido, la STS 443/2026 constituye un importante contrapeso frente a una interpretación excesivamente formalista, porque, cuando el pago conserva elementos objetivos suficientes, la intervención de un abogado o de un tercero no permite al banco ignorar su verdadera naturaleza.
Al mismo tiempo, las SSTS 586/2026 y 738/2026 advierten de que la responsabilidad legal del banco receptor no puede convertirse en una garantía automática de cualquier cantidad que termine ingresada en una cuenta del promotor.
Una doctrina que continúa siendo relevante bajo el régimen vigente
Aunque la Ley 57/1968 fue derogada para las operaciones sujetas al nuevo sistema, su régimen protector continúa, con modificaciones, en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, reformada por la Ley 20/2015, y la derogación tampoco eliminó la construcción jurisprudencial desarrollada durante las últimas dos décadas.
Por ello, los principios establecidos sobre la finalidad protectora del sistema, la responsabilidad de las entidades receptoras y el rechazo del formalismo excesivo continúan siendo relevantes para interpretar el régimen actualmente vigente, siempre que sean compatibles con su redacción.
Conclusión
Las SSTS 443/2026, 586/2026 y 738/2026 confirman que la trazabilidad de los pagos se ha convertido en el elemento central de las reclamaciones contra las entidades receptoras y que la intervención de abogados, agentes o sociedades no determina por sí sola el resultado.
Lo decisivo es si, cuando el dinero llegó a la cuenta del promotor, conservaba información suficiente para que una entidad bancaria profesional pudiera reconocer que se trataba de un anticipo destinado a la adquisición de una vivienda en construcción.
Así, la STS 443/2026 confirmó la responsabilidad porque el pago identificaba al comprador, la promoción y el apartamento, mientras que las SSTS 586/2026 y 738/2026 la rechazaron porque la identidad y la finalidad de los fondos no podían conocerse sin una investigación extensa.
Son, en definitiva, tres sentencias recientes, una misma doctrina y una conclusión práctica: en las compraventas sobre plano, la forma en que se documenta y transmite cada pago puede resultar determinante para la posterior protección del comprador.
Nota editorial: se ha utilizado inteligencia artificial como herramienta auxiliar para la redacción y organización de este artículo. El análisis jurídico y el texto definitivo han sido revisados y aprobados por María L. de Castro, abogada ejerciente y fundadora de CostaLuz Lawyers.
