Un banco se enriquece injustamente si logra una alta plusvalía al vender una vivienda ejecutada

Un banco se enriquece injustamente si logra una alta plusvalía al vender una vivienda ejecutada

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20/2/2015 00:00
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Actualizado: 20/2/2015 00:00
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El Tribunal Supremo ha fijado doctrina y ha matizado la jurisprudencia al entender que un banco se puede enriquecer injustamente en el caso de que obtenga una plusvalía significativa en la venta de una vivienda ejecutada.

El Alto Tribunal ha llegado a esta conclusión tras analizar el caso de un banco que inició la ejecución hipotecaria después de que sus prestatarios no cumplieran con las obligaciones de pago. La entidad se adjudicó la vivienda por el 50% del tipo señalado en la escritura.

   Como en este supuesto no quedaba satisfecha la totalidad del crédito, el banco presentó una demanda contra los prestatarios y los dos fiadores, a los que reclamaba la diferencia entre la deuda y el valor por el que se le adjudicó el inmueble, sumado a los intereses y las costas de ejecución.

   Con esta acción, los prestatarios entendían que, tras la adjudicación, la deuda debía considerarse saldada, ya que el valor de la finca había sido fijado por el propio banco entendiendo que cubría por entero la deuda derivada del préstamo hipotecario. Por ello, veían que la entidad obtenía un enriquecimiento injusto.

FIJA DOCTRINA

Aunque el juzgado estimó la demanda y negó el enriquecimiento injusto de la entidad, la Audiencia Provincial de Córdoba estimó el recurso de los demandados y consideró que la adjudicación de la finca en subasta desierta por el 50% equivalía a una dación en pago, un fallo que el Supremo no comparte.

La sentencia de la Sala, de la que es ponente el magistrado Ignacio Sancho Gargallo, recuerda que, a falta de pacto en contrario, la constitución de la hipoteca no altera el régimen de responsabilidad patrimonial universal y que la normativa vigente «no prevé su adjudicación [del bien hipotecado], en todo caso, por el importe total adeudado, garantizado con la hipoteca» sino que permitía al acreedor hipotecario adjudicarse el bien por la mitad del valor de tasación (reformas posteriores aumentaron ese porcentaje al 60 y 70% en caso de vivienda habitual del deudor). Con base en ello, y según jurisprudencia consolidada, el ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, «en principio, no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado».

Sin embargo, el Supremo matiza esta afirmación y señala que en los supuestos en los que la adjudicación al ejecutante (banco) vaya seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior 

La Sala insiste en que esta precisión encuentra amparo en las últimas leyes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios. 

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