La abogacía catalana partidaria de que los contratos de alquiler lleguen a los 6 años
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02/6/2018 05:55
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Actualizado: 02/6/2018 11:47
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Más de trescientos profesionales se dieron cita este jueves en el Colegio de Abogados de Barcelona para analizar la última normativa relacionada con vivienda. La regulación de pisos turísticos, el desahucio express para okupas o una posible reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se abordaron en esta jornada de trabajo. Desde el grupo de trabajo del ICAB se es partidario de volver a los contratos de alquiler largos, de seis años con prórrogas de cuatro.
A este respecto, uno de los debates de esta jornada fue si era necesario una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para garantizar el derecho a la vivienda arrendada. “Hay que darse cuenta que con la normativa vigente 4/2013 se redujo el plazo mínimo de reducción de cinco a tres años de los contratos de alquiler. En su momento la idea quería flexibilizar el mercado del alquiler y un equilibrio para las dos partes. En la práctica se ha demostrado que el legislador se equivocó”.
Desde el citado grupo de trabajo y si la situación política del país lo permite, se presentarán enmiendas a la propuesta del PSOE en materia de LAU. “Ya tenemos las enmiendas preparadas para tomar parte. La abogacía de Barcelona propondrá doblar el plazo de los contratos de alquiler y una prórroga de cuatro años. Nosotros lo dejamos en seis años y una prórroga de cuatro, creemos que es más razonable. Se trata de evitar los abusos en las rentas de alquiler y sus subidas”, aclara Vallejo.
Para Cristina Vallejo, diputada del ICAB, este tipo de reformas es necesaria “sobre todo si nos damos cuenta que tampoco existe alquiler social en estos momentos. También se pueden buscar contraprestaciones al propietario desde beneficios fiscales, incluso en las obras de conservación bonificar el IVA o bonificar el IBI, Hay muchas contraprestaciones para que las dos partes tengan equilibrio”, apunta esta experta.
Esta jornada fue organiza conjuntamente por el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona, el Consell de l’Advocacia Catalana, la Asociación de Promotores de Cataluña, el Consejo General de Cámaras de la Propiedad Urbana de Cataluña, el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, Colegios y Asociación de Agentes Inmobiliarios, el Colegio de Notarios de Cataluña y el Colegio de Registradores de la Propiedad de Cataluña.
El secretario del ICAB, Jesús Sánchez, y el diputado de la Junta de Gobierno Alejandro Fuentes-Lojo explicaron los temas que han tratándolas siete mesas de debate. También han participado las diputadas de la Junta del Colegio de la Abogacía de Barcelona responsables de formación, Cristina Vallejo y Yvonne Pavía.
La primera mesa, sobre las Novedades del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, ha servido para exponer la nueva regulación de la compraventa de viviendas y las nuevas obligaciones de compradores y vendedores, sobre todo en cuanto a los mecanismos de protección que derivan de esta nueva regulación.
Mejor contrato de arras con depósito notarial
“La reforma del contrato de arras y de condición resolutoria que en el mundo inmobiliario es tan importante, supone un cambio legislativo importante en relación con la legislación común. Si no eres un abogado que esté formado y al día, puedes hacer un contrato de arras en Cataluña y no mencionar que son penitenciales y acabas de hacer que tu cliente esté obligado por dicho contrato de arras porque son confirmatorias”, apunta Vallejo.
Para esta experta en derecho inmobiliario, el contrato de arras con depósito notarial, ayuda a asegurar que si no se hace la operación “devuelvan el dinero al comprador». El notario se queda el cheque y si no se realiza el comprador está tranquilo. Esta es una norma que entró en vigor el 1 de enero en el Código Civil de Cataluña y que podría extenderse a nivel nacional con una reforma de la Código Civil. Ofrecería más garantías a los compradores en su operación, sin duda”.
Cristina Vallejo, diputada del ICAB, explica los cambios legislativos pendientes.
Otro de los temas más destacados del programa ha sido el del fenómeno de la okupación de viviendas, poniendo énfasis en la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permitirá el desalojo exprés de pisos okupados premeditadamente contra la voluntad del propietario, y que será aprobada en el Senado durante la primera quincena de junio.
Esta reforma fue impulsada desde el ICAB y el Consel de la Abogacía Catalana se ha gestado dentro de una polémica, porque si para algunos expertos hay okupas y mafias, para entidades como la PAH este tipo de situaciones son muy escasas. Para Vallejo “la unanimidad de la reforma entre todos los operadores inmobiliarios es clara, salvo a la Asociación de Promotores de Catalunya. No puedo compartir que este fenómeno sea mínimo realmente”.
La idea de la regulación de las viviendas turísticas es para que el desarrollo de este fenómeno se haga con garantía para todas las partes implicadas
Para esta experta “el nuevo procedimiento es un interdicto o medida cautelar, que como toda medida tiene sus garantías. Habrá que utilizarlo bien y sobre todo en esos casos de okupación ilegal clara. Ayudará a erradicar las mafias existentes porque ahora los jueces podrán tomar estas medidas”. Ese interdicto supone que el propietario acredita su título y la ocupación y a partir de ahí. En el caso de los okupas si no tienen ese título tendrán que marcharse. Así se prima el derecho de propiedad”.
El problema de esta medida es que el servicio de actos de comunicación de todos los partidos judiciales a nivel nacional está colapsado. “Esto hace que un desahucio por falta de pago en una ciudad como Barcelona necesita nueve meses. Si no hay que ir a un procedimiento declarativo, éste será más breve. La ejecución de esta nueva medida necesitará de más medios para que sea eficaz. Las leyes sin recursos se convierten en ineficaces”; apunta esta experta.
Más seguridad jurídica en viviendas de uso turístico
El otro punto relevante del programa ha sido el de las viviendas de uso turístico y la dispersión normativa existente. En concreto, se ha analizado el marco jurídico y la regulación vigente, así como los problemas que generan en las comunidades de propietarios, entre otros. Hoy el Ministerio de Hacienda aprobaba la declaración informativa 179 para este tipo de pisos con carácter trimestral que arrancará en enero del año 2019.
“La presencia del magistrado de lo contencioso administrativo ha ayudado a analizar cómo puedes defenderte como propietario de la protección legal urbanística y otras veces. En algunas ocasiones el propietario tiene una vivienda, el arrendatario se está beneficiando de una licencia de arrendamiento turístico y al propietario le llega un procedimiento sancionador sin comerlo ni beberlo”; apunta Vallejo. Otra cuestión también es el uso de dicha vivienda como turística en la comunidad de propietarios por el trajín que eso supone.
Vallejo nos destaca que ya hay jurisprudencia sobre estos temas tanto en la Dirección General de Habitagta y en el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña que empiezan a dar cierta seguridad jurídica a los propietarios. “Ya empezamos a saber donde estamos, cuándo hay retroactividad, cuando se debe estimar la protección de la legalidad urbanística. Es una realidad social con lo cual mirar para otro lado no sirve para nada”, apunta.
La idea de la regulación es para que el desarrollo de este fenómeno se haga con garantía para todas las partes implicadas. “Si hay vacios legales la administración los aprovecha para incoar expedientes sancionadores”, apunta esta experta
Desde el ICAB se han puesto en marcha sendos grupos de trabajo uno para la modificación de esta normativa urbanística y creación de una Ley de Arrendamientos Turísticos y otro del que ya hemos hablado, para la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuestión de actualidad y que el propio PSOE ya presentó una iniciativa en el Congreso de ese tipo “Ofrece más seguridad jurídica contar con una normativa de este tipo que estas a expensas de los fallos del TSJ o la Sala contenciosa en este tipo de asuntos”.
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