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Plazo de duración y rentas de arrendamientos actuales: viviendas y uso distinto

Plazo de duración y rentas de arrendamientos actuales: viviendas y uso distinto
El columnista, Daniel Loscertales Fuertes, abogado, aclara las dudas en torno a esta materia tan específica.
28/11/2022 06:47
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Actualizado: 27/11/2022 21:15
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Lo primero que hay que decir es que siempre que se habla de los arrendamientos urbanos, uno piensa que «son solo los recientes» y que la última normativa es aplicable a todos los contratos, pero esto no es así, cada uno se rige por la normativa que existiera en el momento de llevar a cabo el mismo, salvo que en la Ley o Real Decreto-ley, por ejemplo, la Ley 29/1994 diga expresamente que se modifica determinados preceptos con efectos retroactivos, conforme establece el artículo 2.3º del Código Civil, por ejemplo como se hizo con las Disposiciones Transitorias de dicha Ley.

Voy a hacer un resumen, pues así me lo piden muchos compañeros, evitando en lo posible las dudas existentes al respecto.

Se puede decir, en resumen, que ahora mismo los arrendamientos posteriores al Real Decreto-ley 7/2019 (última modificación) son muy escasos en relación a todos los existentes firmados con anterioridad y que siguen vigentes.

Como hago constar en mis colaboraciones personales con los Colegios de Abogados, muchos de ellos ya de forma presencial, la situación actual es la siguiente:

PLAZO DURACION VIVIENDAS

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 1964. Disposición Transitoria, segunda LAU 29/1994.

Seguramente siguen siendo muchos los que mantienen la vigencia a pesar del tiempo pasado, pues hay que tener en cuenta que tenían y tienen “prórroga forzosa” y fallecido el titular había y hay dos subrogaciones, aunque a partir de esta LAU 29/94 hay limitaciones en los hijos menos de 45 años, pero a la vez se permite que se haga a favor del cónyuge y la pareja de hecho, con independencia de su orientación sexual, como se indica a continuación.

El orden de preferencia legal es el siguiente:

• Cónyuge, sin necesidad de llevar un tiempo previo casado. Hasta la muerte del nuevo titular y con derecho a nueva subrogación si no hubo ninguna anteriormente.

• Pareja de hecho si esta lleva dos años de convivencia, con independencia de su orientación sexual.

• Los hijos,  hasta que hayan cumplan 25 años y que lleven dos años de convivencia,  salvo que tengan una minusvalía del 65% o superior, en cuyo caso hasta su muerte.

• Los ascendientes, que lleven tres años de convivencia con el arrendatario hasta su fallecimiento.

Real Decreto-ley 2/1985, con vigencia desde el 9 de mayo 1985 hasta la LAU 29/94.

No a la prórroga forzosa. Artículo 9 del citado Real Decreto-ley. Sentencia del Tribunal Supremo número 83/2016 y otras anteriores, pero el problema está en que hasta en que se fijó este criterio por el máximo Tribunal Supremo hubo muchas sentencias de juzgados y audiencias en que admitieron la prórroga forzosa y, como al final haré constar, en el derecho civil no hay retroactividad de la doctrina del citado Tribunal, lo que produce diferencias inamisibles en el derecho civil.

Tiempo indefinido o contratos sin plazo concreto. No se admite, a tenor del Código Civil (artículo número 1543) y conforme a la sentencia anterior. Si no se ha fijado el plazo del arrendamiento se aplicaría el artículo 1581, esto es, como se haya fijado la renta.

La tácita reconducción habrá tenido lugar y lo seguirá haciendo si ninguna de las partes ha denunciado el contrato., por plazos de TRES AÑOS, conforme la D.T. Primera de la LAU 29/1994, modificando al respecto el artículo1566 del Código Civil. Y también establece que se aplican los artículos. 2 y 3 de la Disposición Transitoria Segunda de la misma LAU 29/1994, en relación al artículo 12 (desistimiento), 15 (separación, divorcio o nulidad) y 24 (discapacidad)

LAU 29/1994, con vigencia a partir de 1 de enero de 1995. Artículos 9 y 10. (Numeración igual en todas las disposiciones posteriores). Duración, 5 años y ampliación anual hasta tres años, salvo que el arrendador haya comunicado su negativa con un mes de antelación en cualquiera de estas anualidades.

LAU 4/2013, con vigencia desde el 6 junio de 2013; duración, tres años con prórrogas anuales.

Real Decreto-ley 21/2018 (con vigencia hasta el 29 de enero 2019, con vigencia desde 6 marzo 2019) dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. Cinco o siete años: Este Real Decreto-ley no fue aprobado, por lo que los contratos llevados a cabo en virtud del mismo y hasta el Real Decreto-ley 7/2019, se aplica la Legislación anterior, concretamente la Ley 4/2013.

Real Decreto-ley 7/2019, cinco o siete años, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. Renovación anual, con un máximo de tres años, caso de que no haya la notificación con un mes de antelación por ninguna de las partes. Posteriormente plazos anuales, aplicando el artículo 1581 del Código Civil, siempre que así se haya fijado la renta en ese periodo, aunque se pague por meses.

PLAZO DURACION ARRENDAMIENTO LOCALES (USO DISTINTO)

Contratos anteriores al Real Decreto-ley 2/1985.

Hay que acudir a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994, en la cual:

1.- El plazo de duración era de 20 años, que pudieron ampliarse en 5 años más si hubo actualización de una sola (DT: 3ª, apartado 7) y otros 5 si hubo traspaso a partir del 1 de enero 1995. Si se unen ambos supuestos, el término será el 31 diciembre 2024

2.- Si hay jubilación total el contrato finaliza. Si la misma es solo parcial, conforme la propia Seguridad Social y sigue al frente del negocio, igualmente 20 años. Sentencia del Tribunal Supremo de 6 marzo 2018: Supremo que, igualmente. se pueden ampliar 5 o 10 años, en los supuestos contemplados en el punto anterior.

Conforme lo dicho solo puede quedar vigentes actualmente si se dan las dos circunstancias, en cuyo caso terminan el citado 31 diciembre 2024.

Contratos posteriores al Real Decreto-ley 2/1985

Me remito a lo dicho en el apartado de Viviendas. No a la prórroga forzosa y si es indefinido a tenero del pago de la renta.

No obstante la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo 2015, indica que los arrendamientos de uso distinto posteriores al Real Decreto-ley 2/1985 con prórroga forzosa se les aplica la citada Disposición Transitoria Tercera, criterio que hay que tener en cuenta, aunque en todo caso habrán ya vencido, pues no hay ampliación sino han existido los requisitos mencionados en de los arrendamientos de la LAU 29/1994.

NO RETROACTIVIDAD JURISPRUDENCIA CIVIL

Contratos posteriores a la LAU 29/1994 y demás disposiciones posteriores

Total libertad de pactos, pero sin prórroga forzosa y tampoco duración indefinida. En lo no pactado se aplica dicha LAU.

Atención, estudiad cada caso pues no está previsto el tarspaso, sienod necesario que se haya pactado o se admita con posterioridad.

LA ACTUALIZACION DE LA RENTA. REAL DECRETO-LEY 6/2022

Ahora mismo no cabe aplicar el IPC o lo pactado en la firma del contrato, pues:

1.- En viviendas cuyo arrendador sea una “gran tenedor” lo máximo es el “Índice de competitividad”, que en la actualidad es el 2,02. Ese concepto se aplica a los casos donde el arrendador tiene dicha calificación por ser titular de más de 15 inmuebles o 1500 m2, restando los trasteros y garajes.. por lo que se anuncia este

2.- Si el arrendador es una persona física, lo que acuerden las partes, aunque lógicamente el arrendatario pedirá la aplicación de dicho Índice. Y tengo que decir, que es mejor que se admita por el arrendador, incluso una rebaja, si el correspondiente arrendatario es una persona que cumple con sus obligaciones, al sustancial en cualquier contrato y mucho más en los alquileres de vivienda.

3.- Según todos los informes y declaraciones esta limitación será prorrogada antes del 31 de diciembre, que era la fecha tope del citado RDLEY.

4.- En los arrendamientos de uso distinto, la libertad es total.

NOTAS FINALES

Una vez más, como vengo indicando en las últimas colaboraciones, es recomendable que los que tengan un piso con idea de alquilar lo hagan ya, por lo menos ahora se saben las ventajas e inconvenientes, algo que no ocurre con la próxima Ley de Vivienda, siempre que la misma se apruebe, algo dudoso porque la limitación de la renta de los alquileres tiene que ir de la mano de la desgravación fiscal, algo que el Ministerio de Hacienda lo ha negado en anteriores ocasiones que se ha planteado el problema.

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