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El proyecto de Ley de Créditos Inmobiliarios olvida proteger al consumidor, según algunos expertos
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06/11/2017 06:00
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Actualizado: 05/11/2017 20:26
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Este último Consejo de Ministros aprobaba el Proyecto de Ley (PL) de Créditos Inmobiliarios para supuestamente dar respuesta tardía a la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.
La mejora de la transparencia es uno de los pilares de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario que ya hace unos meses llamaba la atención de abogados expertos en derecho hipotecario por escasa presencia de la abogacía en dicha norma.
Ahora de nuevo Eugenio Ribón, y Verónica Dávalos, expertos en derecho hipotecario señalan lo más importante de este proyecto de ley para nuestra publicación.
Para Eugenio Ribón, presidente de la Asociación Española de Derecho de Consumo, entidad que celebra su Congreso Anual en Madrid dentro de unos días, y con este tema como uno de los asuntos a abordar “de la lectura de la nota de prensa publicada por el Ministerio sobre el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario llama la atención la ampliación de nueve impagos o el 2 % del capital para que la entidad financiera pueda iniciar el proceso de ejecución.”.
Para Ribón “llama la atención una vez más, porque bajo esta aparente “mejora” en realidad pretende blindarse nuevamente a las entidades bancarias frente a la tutela que comienzan a dispensar los juzgados y tribunales al decretar que no es posible la ejecución sino ante un auténtico in cumplimiento de notoria entidad por el usuario que se sitúa distante del exiguo plazo contemplado en el Proyecto de Ley”.
Para este experto en Derecho de Consumo “No en vano, no deja de ser sospechoso que este Proyecto vea la luz cuando estamos pendientes de un pronunciamiento del TJUE sobre el famoso «vencimiento anticipado”. Una cláusula que años atrás había generado muchas ejecuciones hipotecarias, actividad ahora pendiente del Tribunal Europeo , como CONFILEGAL publicaba recientemente y que puede resolver el futuro de muchas familias que mantienen la esperanza de permanecer en su vivienda.
Derecho comparado contra el vencimiento anticipado
A su juicio “resulta ilustrativo como en otros ordenamientos europeos, según recopila BASOBAL ARRUE (vid. BASOBAL ARRUE, X. Estructura básica del préstamo de dinero (sinalagma, interés, usura), Valencia, 2004, p. 47 y ss.), no existe duda sobre la improcedencia del vencimiento anticipado en casos de inexistencia de un incumplimiento grosero del deudor”.
Nuestro interlocutor pone ejemplos claros “así en Alemania es necesario el incumplimiento de al menos el 10% de la deuda o el 5% cuando se trate de contratos de préstamo con un plazo superior a tres años y siempre que el prestamista además haya concedido al deudor un periodo de dos semanas para cumplir antes de resolver”.
Al mismo tiempo señala que “En Francia, es preciso el impago de una suma equivalente al 20% del total a desembolsar, con un plazo entre requerimiento de pago y ejecución de un mes. Y en Italia, para que se de el incumplimiento resolutorio debe suponer más de la octava parte del precio”.
Desde su punto de vista “las continuadas bofetadas del TJUE al legislador e intérprete judicial español, con reiteradas amonestaciones por la falta de protección eficaz de los consumidores, lejos de sonrojarle, han supuesto una degradación progresiva de los derechos del consumidor. No se engañen, estas normas, no “refuerzan” su protección como enuncian, sino pretenden “blindar” a las entidades financieras frente a futuras reclamaciones”.
Se han degradado los derechos de los consumidores. Estas normas lo que consiguen es blindar a las entidades financieras de futuras reclamaciones
Un proyecto de ley con muchas lagunas
Para Verónica Davalos, abogada de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Barcelona “hemos de partir de la base que el objeto de protección del PL es a las personas físicas, ampliándolo a los autónomos, pero olvidando que el concepto de consumidor aquí en España también comprende a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, y quedando excluido expresamente”.
Dávalos es muy crítica con la reforma “en lo concerniente a la Comisión de apertura se endosa al consumidor gastos que no le corresponden que van ligados a la formalización del préstamo y cuya justificación es la de cubrir los gastos administrativos y de gestión de dicho préstamo, cuando la realidad es que dichas comisiones han de ser servicios realmente prestados por la entidad bancaria y aceptados por el cliente”.
Sobre el vencimiento anticipado, indica que “se establece una clara discriminación del consumidor al diferenciar según el período en el que se dé el impago para dar por vencido el préstamo, estableciendo así un consumidor de “primera” y de “segunda”. Los porcentajes expresados en el PL son irrisorios, en relación a la larga duración y cuantía del préstamo hipotecario”.
Desde su punto de vista “convertir los tipos variables a tipos fijos del 3 %- 4 % equivale a bendecir los tipos que se fijaban como cláusulas suelo en favor de las entidades bancarias máxime cuando en este momento el índice Euribor se encuentra en negativo”.
También indica que respecto a la transposición de la Directiva en el PL “de la conversión de préstamos inmobiliarios en moneda extranjera si bien se puede hacer en cualquier momento de la vida del préstamo, sorprende que precisamente en este producto complejo y del elevado riesgo que supone la fluctuación en los tipos del cambio para el consumidor medio, no se establezcan mayores incentivos”.
Para Dávalos “respecto a la fijación del interés de demora en tres veces el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en que resulte exigible, hace que contradiga los parámetros fijados por la última jurisprudencia del Tribunal Supremo en que superen dos puntos al interés remuneratorio”.
El acta notarial no resuelve nada, ojo
Para esta experta en derecho hipotecario “Eel PL atiende al asesoramiento gratuito del notario a los siete días previos a la firma del contrato, y que verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura”.
Pues bien, esta acta notarial es un sin sentido y no resuelve nada, pues el consentimiento se presta cuando se firma, ni antes ni después, y el notario no debe convertirse por imperativo legal en un cubre espalda de la Banca, el Gobierno vuelve a olvidar que aquí el protegido es el consumidor.
En cuanto a la Transposición de la STJUE de 29 de octubre de 2015, C-8/14, excluir a los que formularon un incidente extraordinario de oposición conforme a la Disposición Transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo o la admisión de la oposición del ejecutado en base a la STJUE de 29 de octubre de 2015, se considera contrario a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 17 de julio de 2014.
El notario no debe convertirse por imperativo legal en un cubre espalda de la Banca, el Gobierno vuelve a olvidar que aquí el protegido es el consumidor
Y es que para esta jurista “en tanto en sede de un procedimiento de ejecución hipotecaria se realiza un somero examen de cláusulas abusivas no hay suficientes medios de defensa cuanto a la prueba a practicar en la comparecencia de dicho procedimiento. Estamos ante un procedimiento sumario cuya resolución no tiene fuerza de cosa juzgada”.
Por último, respecto a que “el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas” para esta jurista “contraviene expresamente la STJUE de fecha 26 de enero de 2017 en tanto cabe analizar nuevamente las cláusulas abusivas”.
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