¿A quién no le ha pasado alguna vez que ha tenido algún pequeño percance en casa ya sea de humedades, inundaciones o problemas con el desagüe? Debes saber que si se comprueba que los daños han sido ocasionados a consecuencia de las instalaciones comunes, la comunidad debe asumir la reparación de los daños en la vivienda.
Lourdes (nombre ficticio) era propietaria de una vivienda situada en Torrejón de Ardoz, un municipio madrileño de casi 130.000 habitantes. Pero en junio de 2018 el baño de su vivienda sufrió por primera vez una inundación, rebosaba agua con espuma de su inodoro que procedía de la red de saneamiento comunitario.
Situación que comenzó a repetirse con frecuencia de dos a tres veces por semana, lo que le causó ciertos daños en su baño como, por ejemplo, humedades, las cuales se iban agravando porque la situación no cesaba.
Y es que justo un año antes la vecina de la vivienda de abajo sufrió el mismo problema. La comunidad de propietarios le solucionó el caos de su baño instalándole una válvula antirretorno, pero trasladó la inundación al piso de Lourdes. Reclamó a la comunidad que le arreglaran los desperfectos pero no lo hicieron.
Por ello, encargó un informe pericial y en él se indicó que el problema provenía por un defecto en la red de saneamiento que permitía el rebosamiento del agua a través del inodoro cuando esa bajante era utilizada por otros vecinos de viviendas superiores.
Lourdes volvió a reclamar a la comunidad y éstos, al no estar convencidos de que las cosas eran como decía el perito, decidieron contratar una inspección con cámara para tratar de localizar el origen de la espuma. Le comunicaron que no habían detectado ninguna anomalía.
La afectada volvió a reiterar a la comunidad de propietarios que el hecho de que la bajante no tuviera grietas no afectaba al problema porque no estaba reclamando una filtración, sino un rebosamiento del agua.
Demandó a la comunidad de vecinos pero en primera instancia no le dieron la razón
Finalmente la propietaria decidió demandar a la comunidad de vecinos, los cuales alegaron que los daños no tenían un origen comunitario.
El caso recayó, en un principio, en manos del Juzgado de Primera Instancia Nº5 de Torrejón de Ardoz, pero no le dieron la razón al considerar que ninguna de las pruebas acreditaba el origen del rebosamiento de la espuma que ocasionó las humedades. “Si la causa no está clara y hay dudas sobre el origen del daño, se desestima la demanda”, dijo el juez.
El fallo se recurrió ante la Audiencia Provincial de Madrid, y los magistrados Milagros del Saz Castro, Alfonso Carrión Matamoros y María del Mar Ilundain Minodo tuvieron una decisión diferente que se vio reflejada en la sentencia 232/2022 de 23 de mayo.
Sentencia que viene recogida en el libro “100 casos ganados por responsabilidad civil por humedades entre vecinos” de la editorial Sepin escrito por Marta López Valverde, directora de Sepin de Responsabilidad y Seguro.
La afectada alegó que se había producido un error en la valoración de la prueba. Los magistrados coincidieron con ella y consideraron que estaba perfectamente acreditado que el defecto se había producido por la modificación de la bajante para solucionar el problema de la vecina.
Si la comunidad no hubiese hecho las obras, el problema no existiría
“Es evidente que si la comunidad demandada no hubiera acometido esa obra en la bajante, la vivienda de la apelante no hubiera sufrido nunca los daños que se reclaman, sin perjuicio de que los sufriera otro vecino”, destacaron.
Asimismo, añadieron que la comunidad tampoco había llevado a cabo acciones suficientes para localizar el origen del problema. Por lo que el tribunal consideró que, este caso, se englobaba dentro del artículo 1902 del Código Civil, el cual relata que “el que por acción u omisión cause daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
Artículo que va de la mano de otro, del 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual explica que la comunidad debe ejecutar las obras necesarias en los elementos comunes a los efectos de garantizar la adecuada habitabilidad del inmueble de los distintos titulares de los pisos y locales.
Y uno de los elementos más importantes de la habitabilidad del inmueble es la estanqueidad.
“Aun así, es evidente que si se diera el caso de que quedara acreditada que la causa de la falta de estanqueidad de la bajante pudiera derivar del mal uso de otro vecino, ello tampoco exime a la comunidad de las reparaciones necesarias para mantener la estanqueidad”.
Por todo ello, los magistrados han ordenado a la comunidad de propietarios a realizar las obras que sean necesarias para reparar los daños causados y reparar las humedades que causó el agua.
