Santiago Thomás de Carranza, socio director del despacho Thomás de Carranza Abogados, es un reconocido jurista en el ámbito inmobiliario y administrativo en España.
Con casi 30 años de trayectoria, gestiona desde su firma, Thomás de Carranza Abogados, asuntos que van desde la inversión inmobiliaria hasta los conflictos con la Administración pública, y defiende con pasión la necesidad de acercar la justicia al ciudadano.
Tiene las cosas claras y es directo y contundente en sus explicaciones. Capitanea un equipo de 25 personas con el que gestiona más de 14.000 activos inmobiliarios y asesora a grandes fondos, empresas y particulares.
Habla de las okupaciones, la burocracia, el problema de la vivienda y el futuro de la abogacía y la inteligencia artificial.
¿Cómo definiría a Thomás de Carranza Abogados?
Un despacho especializado, muy cercano al cliente. En el despacho tratamos de prestar un servicio integral a nuestros clientes. Pero si tuviera que destacar tres áreas, mencionaría inmobiliario, procesal y procesos de inversión y desinversión, lo que es compraventa de empresas, acuerdos de accionistas, asesoramiento corporativo, etcétera.
Los departamentos administrativo y laboral son también muy importantes y están creciendo mucho. Pero, probablemente, el inmobiliario y el procesal son los más importantes.
El año pasado tramitamos más de 12.000 expedientes relacionados con el sector inmobiliario y solo en 400 casos tuvimos que iniciar el correspondiente proceso judicial, con el consiguiente ahorro en costos para los clientes.
Eso es fruto de una intensa labor de negociación. Y una vez iniciado el procedimiento judicial hay que continuar gestionándolo. Resolvemos unos 500 procedimientos al año, de los cuales más del 50 % se solucionan antes de la sentencia o, incluso, sin llegar a juicio.
Asesoramos, también, a fondos y sociedades patrimoniales en operaciones societarias y de inversión. Solo en el sector inmobiliario y en el primer trimestre del año hemos participado en operaciones de compra de edificios y desarrollo de promociones inmobiliarias por valor de más de 200 millones de euros.
¿Y cuándo decidió montar su propio despacho?
En 2003. Llevaba años trabajando en un gran despacho, aprendiendo mucho, pero también viendo una forma de trabajar muy estructurada, muy jerarquizada.
Yo quería algo diferente: un despacho donde pudiera tratar los asuntos de cerca, conocer al cliente, su historia.
Me fui con un teléfono, un despacho pequeño y muchas ganas. Al principio fue duro, pero algunos clientes confiaron en mí y poco a poco fuimos creciendo. Un mes después se unió al proyecto Íñigo Sánchez del Campo y algo más tarde Cristina Simón. Hoy somos 25 personas.
¿Qué aprendió de aquellos años en grandes despachos?
Rigor, organización y visión de negocio. Los grandes despachos te enseñan estándares muy altos, pero la estructura a veces te aleja de las personas. Yo buscaba una relación más directa. Creo que ahí está nuestro valor diferencial.
¿La ocupación ilegal es uno de los grandes problemas con los que lidian?
Sí. Empezamos a notar el problema en 2014 o 2015. Entonces había una tolerancia social y política brutal. Hoy esa tolerancia ha desaparecido. La sociedad ha entendido que la ocupación ilegal, además de ser un delito, es profundamente injusta.
¿Por qué lo considera tan injusto?
Porque los contratos están para cumplirse y porque es absolutamente injusto condenar a un propietario a pasar por un calvario judicial de años para recuperar una vivienda de su propiedad que ha sido ocupada ilegalmente.
La seguridad jurídica es un eje fundamental de nuestro Estado de Derecho. Además, el discurso está muy politizado. Suele centrarse en los bancos o fondos, pero la mayoría de los casos son particulares: familias que han ahorrado toda su vida para comprar una segunda vivienda o para alquilar un piso para complementar sus ingresos y ahorrar.
Se quedan sin casa, tienen que pagar abogado y gastos, y cuando recuperan el inmueble suele estar destrozado.
¿Qué habría que cambiar?
Los plazos. Los juicios rápidos son un avance, pero la realidad es que, como regla general, que, un procedimiento de desalojo tarda más de un año.
Yo defiendo que, si alguien entra sin título, el propietario debería poder recuperar su vivienda en días. No tiene sentido condenar a una persona a pasa años pleiteando y asumiendo todos los costes para recuperar la vivienda. No solo es injusto sino que también perjudica gravemente al mercado y acaba perjudicando a los que más necesitan acceder a una vivienda.
«España atrae mucha inversión internacional, sobre todo de Iberoamérica. Aquí se sienten seguros, hablan nuestro mismo idioma y terminan invirtiendo no solo en una vivienda, sino en edificios completos. Eso aporta dinamismo y dinero, pero en algunas zonas dispara los precios».
La imagen del “gran tenedor” tampoco ayuda…
Está demonizada. Hay que distinguir. Hay fondos especuladores que buscan vender rápido, sí. Pero también hay fondos, muchos con los que trabaja el despacho, que invierten a largo plazo, rehabilitan edificios, construyen, crean vivienda en alquiler y destinan una parte de sus cartera a vivienda social y a alquileres asequibles.
Sin ellos, la oferta se vería seriamente perjudicada. Meterlos a todos en el mismo saco es injusto.
¿Cómo está el mercado de la vivienda?
Tensionado. La clase media está ahogada. Los jóvenes tienen muy difícil acceder a una vivienda en propiedad porque los precios son altísimos y el crédito está restringido.
Pero también tienen problemas para alquilar: muchos propietarios endurecen los requisitos por miedo a los impagos o a los ocupas.
El resultado: tenemos un parque de vivienda social del 3,5% frente al 9% de la media europea. En Países Bajos llega al 34%. Necesitamos un pacto de Estado serio donde los políticos dejen a un lado la ideología.
¿El mercado internacional agrava la situación?
En parte sí, aunque también tiene beneficios. España atrae mucha inversión internacional, sobre todo de Iberoamérica. Aquí se sienten seguros, hablan nuestro mismo idioma y terminan invirtiendo no solo en una vivienda, sino en edificios completos. Eso aporta dinamismo y dinero, pero en algunas zonas dispara los precios.
El interés por España sigue siendo alto en el sector inmobiliario, aunque hemos notado cierto descenso en el último año.
¿Cómo está afectando esto a la clase media?
La está empobreciendo. Tenemos una carga fiscal enorme y una burocracia que asfixia. Las pequeñas y medianas empresas viven pendientes de cumplir con la Administración en lugar de dedicarse a su negocio. La gente tiene menos ahorro y menos opciones.
Usted tiene una trayectoria muy vinculada al derecho administrativo. ¿Qué ha aprendido?
Que el ciudadano está en desventaja. La autotutela administrativa significa que la Administración actúa como juez y parte. Si Hacienda te sanciona, primero pagas y luego recurres.
Y un recurso, entre la vía administrativa y la judicial, puede tardar siete u ocho años.
Más del 50% de los casos en materia fiscal que llegan a juicio se sentencian contra la Administración. Eso significa que el sistema falla. Durante esos años el ciudadano ha estado pagando intereses, avales, soportando una presión injusta. La demora actual de los tribunales en resolver los procedimientos judiciales, no solo en la vía contencioso-administrativa, sino en todas las jurisdicciones, es inasumible.
¿Cómo se podría mejorar?
Equilibrando la balanza. No pido quitarle facultades a la Administración, sin más, pero sí limitarlas en ciertos sectores y, por supuesto, que los procedimientos sean rápidos y justos.
Hay que limitar la vía administrativa de recurso que debería ser solo facultativa. Reformar el silencio administrativo potenciando el silencio positivo. Además, creo que habría que eliminar la autotutela administrativa (o al menos limitarla) en el ámbito fiscal y sancionador.
Si un ciudadano recurre no puede estar condenado a pagar primero y luego a recurrir durante años soportando todos los costes.
También eliminar incentivos como los bonus por actas levantadas y los sustituiría por otros incentivos unidos a la productividad. La Administración está para servir al ciudadano no para que éste se convierta en objetivo.
«La IA es una herramienta útil para resumir, traducir, buscar jurisprudencia, pero no sustituye al abogado. El criterio y la empatía no se pueden automatizar».
¿Cree que la Administración se ha convertido en un obstáculo?
Quiero creer en su buena fe, y creo que la gran mayoría de los funcionarios públicos realizan una buena labor pero muchas veces la Administración actúa pensando más en sí misma que en el interés general de los ciudadanos. La agenda política del partido político en el poder influye mucho.
La burocracia está convirtiéndose en un muro. Hay que revisar procesos y poner plazos reales.
¿Cómo ha evolucionado el papel del abogado en todo esto?
Nuestro papel es, cada vez más, el de solucionadores de conflictos. Debemos buscar soluciones antes que pleitos. De los 500 procedimientos que llevamos como regla general al año, más del 50% se resuelven con acuerdo antes de la Sentencia.
Eso ahorra tiempo, dinero y conflictos. En nuestro sector, levantar el teléfono y hablar con la otra parte, entender el problema, evita muchos problemas.
¿Esa capacidad de acuerdo se enseña en la carrera?
No. La carrera te enseña a conocer la ley, pero no a gestionarla. La práctica y la experiencia te hacen entender que litigar no siempre es la mejor opción.
Por eso he dedicado más de 20 años a la docencia: para transmitir esa idea.
Usted se ha formado en una época analógica y ahora dirige un despacho en plena era digital. ¿Qué papel juega la tecnología?
Un papel esencial. Cuando yo empecé, los socios discutían si debían usar ordenador. Hoy nadie concibe trabajar sin uno. Con la inteligencia artificial pasará lo mismo.
La IA es una herramienta útil para resumir, traducir, buscar jurisprudencia, pero no sustituye al abogado. El criterio y la empatía no se pueden automatizar.
¿El despacho está trabajando ya con inteligencia artificial?
Sí, usamos herramientas de IA y estamos colaborando en el desarrollo de un sistema más adaptado a nuestras necesidades. Pero insisto: es un apoyo, no un sustituto.
¿Qué distingue a Thomás de Carranza Abogados de otras firmas?
El tamaño nos permite competir con los grandes, pero sin perder cercanía. Nos gusta conocer a la persona detrás del caso. Nuestro trabajo no es solo técnico, es humano. Nuestra involucración personal nos permite ayudar mejor a nuestros clientes.
Procede de una familia diplomática. ¿Siempre quiso ser abogado?
No, para nada. Mi padre era diplomático y embajador de España. Yo empecé estudiando Economía, quería dedicarme al comercio internacional. Fue mi padre quien me animó a estudiar Derecho en paralelo.
“Te va a dar una base, te abrirá puertas”, me dijo. Lo hice, pero los tres primeros cursos los pasé sin vocación. Todo cambió en cuarto: entendí lo que había detrás del Derecho y me apasioné.
¿Tanto le enganchó que decidió opositar?
Exacto. Me gustó tanto que me encerré tres años a preparar oposiciones al Cuerpo de Letrados del Consejo de Estado. Fue durísimo, pero aprendí muchísimo: esos tres años son la base de todo lo que sé. Sin embargo, la vida se cruzó.
El Gobierno congeló las plazas. En ese contexto decidí dar un paso al lado. No podía permitirme dos años más sin horizonte.
«El tamaño nos permite competir con los grandes, pero sin perder cercanía. Nos gusta conocer a la persona detrás del caso. Nuestro trabajo no es solo técnico, es humano».
¿Cómo fue ese momento?
Difícil. En julio de 1997 cerré los libros de la oposición y me fui a buscar trabajo. Llamé a varios despachos, me entrevisté con uno de los socios y, a la media hora, me dijo: “empiezas mañana”.
A fin de año me habían duplicado el sueldo. Aquella oportunidad me hizo ver otro camino.
Hablemos de su faceta de profesor. ¿Cómo empezó?
Fue por casualidad. Me llamaron de la Universidad Francisco de Vitoria para sustituir a una profesora de Derecho Administrativo que se había dado de baja tres meses. Y me quedé 20 años.
También he enseñado en la Escuela de Práctica Jurídica de la Complutense y sigo dando clases en la Universidad Carlos III y en el IEB. Me gusta transmitir que el Derecho no es solo normas, es sentido común.
¿Qué consejo daría a un joven que empieza en Derecho?
Que estudie mucho y que sea curioso. Que no se conforme con lo superficial. Y que recuerde siempre que detrás de cada caso hay una persona que necesita ayuda. La abogacía no es solo ganar juicios, es también acompañar a la gente en momentos muy difíciles.
Después de todo este recorrido, ¿con qué idea se queda?
Con una: la ley debe estar al servicio del ciudadano, no en su contra. Las normas están para proteger, no para aplastar. Ese es mi norte cada día.
