Una comunidad de propietarios que se niegue a instalar una rampa o un ascensor necesario para una persona con discapacidad o mayor de 70 años puede terminar ante los tribunales. La Ley de Dependencia, en vigor desde el 23 de octubre, refuerza las obligaciones de accesibilidad y facilita las reclamaciones judiciales.
La Ley 4/2026, de 1 de octubre, publicada en el BOE el día 3, modifica el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Refuerza la financiación de obras obligatorias, impone solicitar determinadas ayudas y permite exigir judicialmente su ejecución.
Según la Fundación Mutua de Propietarios, solo el 3 % de los 9,8 millones de edificios residenciales españoles es completamente accesible desde la calle hasta la vivienda. Más de 100.000 personas no pueden salir de sus casas por las barreras arquitectónicas y 1,8 millones necesitan ayuda.
A ello se suma que, según el I Barómetro de la Accesibilidad, elaborado este año por la fundación, el 61 % de las comunidades de propietarios no tenía previsto acometer obras de accesibilidad durante los doce meses siguientes.
La mayoría no siempre puede bloquear las obras
La ley ya imponía obras de accesibilidad sin acuerdo previo de la junta cuando concurrían los requisitos legales, pero la reforma facilita su ejecución.
«La oposición mayoritaria de los vecinos no puede impedir por sí sola una obra que la ley considera obligatoria», explica Gemma Viñuales, abogada de onLygal, compañía de soluciones legales del Grupo Mutua Propietarios.
La letrada puntualiza que cada caso exige examinar las necesidades de accesibilidad, las características del edificio y las condiciones económicas. No cualquier propietario puede exigir un ascensor sin requisitos.
Natàlia Mañas, también abogada de onLygal, subraya que la reforma fortalece los derechos de las personas con discapacidad o movilidad reducida, pero exige que los propietarios conozcan sus obligaciones. «La falta de acuerdo entre vecinos ya no puede ser en todos los casos un impedimento para garantizar estos derechos», advierte.
¿Quién paga el ascensor o la rampa?
Las obras comunitarias se sufragan según el sistema de reparto aplicable, normalmente por cuotas de participación. La propia Viñuales precisa que pueden contribuir los propietarios de los bajos, aunque no utilicen el ascensor, salvo las exenciones legales.
La referencia económica sigue siendo el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes repercutidas anualmente, descontadas las ayudas públicas. Cuando la comunidad recurra a financiación, la nueva ley permite distribuir el desembolso durante los años que admitan las opciones disponibles.
También establece que, si el interesado informa de ayudas a las que la comunidad puede optar, esta deberá solicitarlas. Cuando las subvenciones concedidas alcancen el 70 % del coste de las obras, su ejecución será obligatoria sin aplicar los límites económicos ordinarios. Antes se exigía el 75 %.
La actuación tampoco pierde necesariamente su carácter obligatorio si se supera el límite económico o no se alcanza aquel porcentaje, siempre que los solicitantes asuman el exceso que corresponda.
«Desde el punto de vista jurídico, la falta de liquidez no constituye, por sí sola, una causa suficiente para incumplir una obligación legal de accesibilidad», recuerda la letrada.
La reforma obliga además a las administraciones competentes a reservar fondos para programas de subvenciones destinados a mejorar la accesibilidad de los edificios residenciales, una cuestión decisiva para comunidades con presupuestos ajustados.
Eso no garantiza una ayuda automática: los propietarios deberán atender a los plazos, condiciones y requisitos de las convocatorias concretas.
Gemma Viñuales, abogada de onLygal, analiza las nuevas obligaciones de accesibilidad de las comunidades de propietarios.
De la reclamación vecinal a los tribunales
La principal herramienta jurídica es la posibilidad, recogida expresamente en el artículo 10, de solicitar la intervención judicial cuando la comunidad incumpla su obligación de realizar las obras.
La jurista recomienda comenzar con una petición formal que identifique las barreras y las adaptaciones necesarias, conservar las comunicaciones y reunir informes técnicos, presupuestos y documentación sobre las subvenciones.
Si el conflicto llega a los tribunales, el afectado deberá acreditar su situación, la necesidad de las obras y las circunstancias que las hacen legalmente exigibles. Y si una sentencia firme no se cumple, podrá solicitarse su ejecución forzosa.
La negativa injustificada también podría tener consecuencias indemnizatorias, aunque no de manera automática. «Sí, podría llegar a existir responsabilidad civil si el incumplimiento de las obligaciones legales de accesibilidad ocasiona daños acreditables a la persona afectada», precisa la especialista.
En los casos más graves podrían reclamarse daños patrimoniales y, cuando proceda, morales, siempre que se acrediten los requisitos legales.
Un reto pendiente en los edificios españoles
Cristina Pallàs, directora de la Fundación Mutua de Propietarios, considera que la reforma representa un avance, pero advierte del desafío pendiente.
«El reconocimiento por ley de la importancia de la accesibilidad para mejorar la calidad de vida de las personas con discapacidad y movilidad reducida supone todo un hito para la inclusión de este colectivo y, a la vez, pone de manifiesto el importante reto que la sociedad tiene por delante a la hora de adecuar el parque inmobiliario».
La aplicación presenta particularidades en Cataluña, cuyo régimen de propiedad horizontal se regula en el Libro V del Código Civil catalán y que cuenta con normativa propia de accesibilidad. Los expertos de onLygal sostienen que la reforma estatal puede impulsar nuevas vías de financiación y apoyo, aunque no sustituye ese régimen específico.
Para la abogada, el impacto va más allá de una derrama: «Para muchas personas, eliminar una barrera arquitectónica puede marcar la diferencia entre salir de casa de forma autónoma o depender de terceros para realizar actividades cotidianas».
