Cómo negociar con el banco las cláusulas abusivas de la hipoteca

29/8/2017 05:58

Actualizado: 29/8/2017 09:52

Es bastante habitual si la hipoteca es anterior al 2013 que el consumidor tenga en su propio contrato diferentes cláusulas abusivas, bien de intereses de demora, de vencimiento anticipado por impago de una cuota o de pago de los gastos de formalización. La cuestión está en cómo reclamarlas al banco sin tener judicializar el tema.

A este respecto la experiencia de Carlos Ballugera, registrador de la propiedad de Bilbao y estudioso del tema, servirá a CONFILEGAL para profundizar en este complejo pero habitual asunto. Su estudio sobre cláusulas hipotecarias donde ha detectado más de ochenta, muchas de ellas abusivas, es uno de los más conocido.

El caso que nuestro experto nos indica es de Amaya, una ciudadana con su marido en el paro y que sabe que por la cláusula suelo llevan pagados unos doce mil euros de más. Es una ficción pero muy cercana a la realidad en los tiempos que corren.

La idea de esta persona es negociar con el banco y llegar a un acuerdo para que le devuelvan ese dinero pagado de más. Un dinero, que como a todos los españoles hace mucha falta.

En principio se trata de evitar la judicialización del asunto que supondría dinero y tiempo para reclamar cualquier cláusula de la hipoteca en los ya operativos juzgados de cláusulas suelo, muchos de ellos ya al borde del colapso. Aquí desbrozamos los aspectos más destacados en esa negociación con el banco:

1.- Contar asesoramiento legal especializado y estar bien informado

“En primer lugar, es conveniente que Amaya busque consejo legal. Lo primero que tiene que hacer es ir a la persona de su confianza. A juicio de este experto, no se puede olvidar que “hay que confiar en el consejero ya que a pesar de todo, a pesar de la sabiduría del consejero, la decisión es del aconsejado, que será a la postre el responsable de ella”.

Para Ballugera “Entre los posibles consejeros yo iría al más cercano, al banco que me dio el crédito, al notario donde firmé o al registro donde está mi hipoteca y les plantearía las dudas. No olvidar que el consejero por excelencia es el abogado y que siempre se puede acudir a él. Será un consejero a nuestro favor aunque tenga un coste”.

Desde hace algunos años, por el miedo al coste de un posible pleito ha llevado a la Administración y al Estado social y democrático de Derecho a facilitarles las cosas a las personas consumidoras.

A juicio de nuestro experto las posibilidades son notables de usar estas estructuras que no siempre funcionan bien: «Buscando consejo gratuito y confiable, Amaya puede ir a otros muchos sitios, al mismo Colegio de Abogados de su localidad, o al colegio notarial o de registradores, pero también y con la facilidad de la cercanía, a la Oficina de Información a las Personas Consumidoras de su Ayuntamiento, a los Servicios de Consumo de su Autonomía, etc.

La confianza es clave a la hora de elegir alguno de estos servicios y sentirse representado “Lo importante es la confianza de Amaya en estos servicios. Si no confía también puede ir a la Plataforma de Afectados de su pueblo, al Comité Antidesahucios, a una Asociación de Personas consumidoras. En todas estas instancias encontrará información y orientación”.

2.-Definir una estrategia de negociación

Bajo la mirada del experto, con la escritura o la copia inscrita en la mano, Amaya puede localizar las cláusulas abusivas que hay en su hipoteca y diseñar una estrategia de negociación o de renegociación de la misma.

“La estrategia es necesaria aquí como en cualquier otro juego. Hay que ver que hace la otra parte y buscar nuestra mejor actuación en defensa de nuestros intereses particulares: el egoísmo en este juego está permitido” señala nuestro interlocutor.

Así, según Carlos Ballugera “Amaya puede esperar a ver que le dice el banco, incluso su preocupación por el tema puede deberse a que el banco la está llamando para arreglar el problema, que según el banco, ha creado una sentencia… que lo único que habrá hecho será anular algún abuso ¡del banco!”.

3.- Negocia, las sentencias avalan el poder negociador del consumidor

Que Amaya pueda no contratar no quiere decir que eso le sea lo más conveniente. “Gracias a las sentencias de nulidad de las cláusulas abusivas que ya conocemos se ha incrementado el poder negociador del consumidor, que con ellas gana”.

“Ahora, con la sentencia, si el banco quiere poner una nueva cláusula de intereses de demora tiene que negociar y tiene que darle algo a Amaya para que vaya a firmar”.

4- Cláusulas abusivas que se detecten, hay que quitarlas de la hipoteca

Lo primero que le dirá a Amaya su asesor es que una vez declarada nula la cláusula, el banco ya no la puede aplicar y está obligado a quitarla de la hipoteca. “Lo menos gravoso es mandar una carta al cliente y decirle que no se le va a aplicar dicha cláusula”, señala este profesional.

Si, por ejemplo, se trata de una cláusula de intereses de demora excesivos, el banco la tiene que quitar de la hipoteca, dejar de usarla y comunicárselo a Amaya. “Lo fundamental es hacer esa reclamación de que dicha cláusula es nula para que nos dejen de aplicarla”, subraya.

Todavía de esos abusos bancarios solo un 20% del total de los afectados llega a reclamar a su banco. “Se echa en falta a la Administración que vigilara estas prácticas que por desgracia son muy habituales”, indica Ballugera.

Y añade que “en todo caso, lo más importante es que la hipoteca se queda sin la cláusula abusiva, de modo que, por ejemplo, en caso de demora, el préstamo no devengará interés de demora. Además, el banco no puede imponerle a Amaya ninguna cláusula nueva de intereses de demora que sustituya a la anulada, ni siquiera la que el juez haya dicho que sería válida”.

5.- Incorporar nuevas cláusulas al contrato desde la negociación será con el consentimiento del consumidor

En este proceso de negociación, si se plantea incorporar una nueva cláusula a un contrato es necesaria la negociación, sin importar que la cláusula que se negocie sea o no importante. «El banco tiene la obligación de informar pese a que puedan ser muy técnicos sus informes. Debería ser la administración de consumo quien le obligase a ello pero no lo hace”.

Ballugera destaca que “la primera regla de la negociación es que Amaya es libre para contratar o lo que es lo mismo, que puede no contratar sin dar ninguna explicación, sin cometer ninguna infracción, que puede legítimamente no contratar y no incorporar al contrato vigente una cláusula que le perjudica, sea de intereses de demora, de vencimiento anticipado o cualquier otra”.

6.- Algunos elementos que puedes negociar con el banco

El proceso de negociación se abre en cada caso específico. Para este registrador bilbaíno, “en primer lugar tiene que quedar claro que todos los gastos, todos, del futuro acuerdo serán a cargo del banco, que fue el que impuso las cláusulas abusivas perjudiciales para Amaya. Así que el banco será quien pague notaría, registro e impuesto, en su caso”.

Claro esto, a continuación Amaya podrá negociar la suma que le va a devolver el banco por la cláusula suelo, en cuyo caso, si está conforme, podría aceptar un interés de demora nuevo, siempre que sea bajo.

Sobre este tema, nuestro experto señala que “no tiene que aceptar un interés de demora dos puntos más el remuneratorio, ese es el máximo que permite el TS, sin embargo, puede aceptar un interés de demora de un punto sobre el remuneratorio y que le pongan una cláusula de vencimiento anticipado por impago de diez cuotas, por ejemplo.”.

7.- Objetivo: lograr un acuerdo razonable

Si la negociación ha funcionado el acuerdo se puede formalizar entre la entidad bancaria y nuestra protagonista de esta historia. Es evidente que toda esta estrategia hay que personalizarla porque cada caso es diferente.

“De ahí de contar con un buen asesoramiento hipotecario. Ese acuerdo depende de la situación económica de cada consumidor pero si es flexible puede esquivar un interminable pleito”.

“Bajo esas condiciones, yo, en la piel de Amaya firmaría. Ahora bien, que quede claro, ella y su marido son los únicos soberanos y pueden aceptar un acuerdo menos ambicioso o conseguir algo mejor. En todo caso con un mediano o buen acuerdo yo me congratularía de nuestro Estado democrático que con sus sentencias defiende el peculio de las personas consumidoras”, señala Ballugera.

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