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Las entidades bancarias dispuestas a negociar los gastos de formalización de nuevas hipotecas
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Las entidades bancarias dispuestas a negociar los gastos de formalización de nuevas hipotecas

Luis Javier Sanchez
13 septiembre, 2017

Mientras que las entidades bancarias mantienen duras pugnas con consumidores con hipotecas antiguas, tal y como CONFILEGAL comentaba hace unos días, la tendencia a raíz de estos fallos judiciales es diferente, según nos comentan desde reclamador.es, portal online de reclamaciones. El reparto de los gastos surge en muchas de estas nuevas relaciones.

Parece que ya estamos viviendo los últimos coletazos de la crisis, esto hace que el mercado inmobiliario repunte y al mismo tiempo los créditos hipotecarios. Según datos de la consultora Oliver Wyman y la Asociación Hipotecaria Española se concederán cerca de 550.000 nuevas hipotecas anuales.

En opinión de Guillermo Martínez, director del área de reclamaciones bancarias del reclamador.es “ si se va a pedir un crédito a la entidad bancaria hay que tener en cuenta a los qué bancos están asumiendo ya parte de los gastos de formalización de la hipoteca, que en algunas comunidades autónomas llegan a oscilar hasta los 4.000 euros de media, o que negocien muy bien y sin ‘letra pequeña”.

Martínez revela a nuestro medio que “en algunos contratos de hipoteca ya se puede ver cláusulas donde se señala que el consumidor se le ha informado convenientemente de lo que es la escritura y sus requisitos”. Sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es habitual que la entidad bancaria explique al usuario que no hay fallo claro del Supremo y que de momento ese es un gasto que debe repercutir en el consumidor.

Cambio de estrategia en los bancos

Para este jurista, que las entidades bancarias estén con esta nueva estrategia es lógico “hay muchos fallos ya en contra y es una forma de cubrirse las espaldas si, por algún motivo en el nuevo fallo del Supremo sobre este asunto, dicta una resolución en contra en relación al IAJD. En muchos casos los bancos podrán certificar que en su día ya negociaron con el cliente y él estuvo conforme con esa repartición de gastos”.

Según la compañía online líder en reclamaciones en España, en nuestro país existen 8,2 millones de usuarios con hipotecas aún en vigor o canceladas en los últimos diez años que pueden reclamar los gastos de constitución de sus hipotecas. Teniendo en cuenta todos los costes que suponen, el desembolso inicial para estos gastos para una hipoteca de 150.000 euros podría suponer un importe de entre 2.800 y 4.400 euros de media por hipoteca.

Los tribunales señalan cada vez con más claridad en sus sentencias que son gastos por servicios que no solo benefician al cliente y por eso no se les debe cargar en exclusiva al hipotecado. El Supremo ha declarado abusivas las cláusulas que repercuten esos gastos al hipotecado y, por lo tanto, las entidades financieras tendrán que devolver gran parte de este dinero a los usuarios afectados que lo reclamen.

¿Qué hacer ante las nuevas hipotecas?

Los que vayan a contratar hipotecas de ahora en adelante deben tener en cuenta que algunas entidades ya han modificado la cláusula sobre los gastos de constitución de la hipoteca, y se hacen cargo de una parte para evitar reclamaciones en el futuro.

“Es fundamental comparar al menos tres hipotecas de diferentes entidades bancarias para poder saber lo que nos ofrecen. Ya en la conversación que mantengamos con ellos nos comentarán seguramente los fallos que hay del Tribunal Supremo sobre esta cuestión y cómo de momento el propio IAJD va a cargo del consumidor”, explica Martínez.

Para este experto mientras la Sala Civil del Supremo no se pronuncie de forma clara sobre el IAJD “es evidente que hay una controversia abierta y los bancos aprovecharán para que este gravamen vaya al consumidor final dejando claro que no tienen que asumir dicho gasto específico. De momento hay sentencias en ambas direcciones, también alguna a nivel de Audiencia Provincial”.

Sobre las hipotecas nuestro interlocutor señala que “más o menos las entidades bancarias están asumiendo un coste parecido, aquellas que asumen parte de esos costes. Todas asumen la parte del registro y luego hay entidades que asumen una parte de notario y/ u otra de gestoría. Muchas de ellas se encuentran en un baremo parecido en estos momentos”.

Entidades dispuestas a negociar una parte de los gastos 

BBVA

El banco asume ya el coste de Registro de Propiedad por completo en las nuevas hipotecas y la escritura de préstamo hipotecario, que se realiza en la notaría.

Santander

La entidad presidida por Ana Botín corre a cargo de la presentación e inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de Propiedad y de los aranceles notariales de la primera copia ejecutiva de la escritura más los de la copia simple a favor del banco.

Bankia

La entidad se hace cargo de la mitad de los gastos de la gestoría, el 100% de los gastos de registro y una cuarta parte de los que se refieren a la notaría.

CaixaBank 

Esta entidad asume una parte de los gastos de la gestoría y abona actualmente la inscripción registral. En cuanto a la notaría, también se hace cargo de una parte de la copia de las escrituras.

Sabadell

El banco catalán asume una parte de los gastos de la gestoría. Además, abona los del Registro de Propiedad y los de la notaría al completo.

 Bankinter

Esta entidad se hace cargo del total de los costes de  Registro de Propiedad de la escritura del préstamo hipotecario y de una parte de la copia ejecutiva de la escritura realizada en la notaría.

Banco Mare Nostrum

Asume los costes del registro derivados de la inscripción de la escritura de constitución de la hipoteca en el registro así como los gastos de gestoría que resultan por la tramitación de la mencionada inscripción registral.

Abanca

La entidad resultante de las antiguas cajas gallegas se hace cargo de los gastos de la gestoría que corresponden a la tramitación de la hipoteca ante el  Registro de Propiedad más todos los gastos derivados del registro.

El banco asume también una parte de los gastos del notario, como son la expedición de una copia autorizada, la copia telemática que se envía al registro y suplidos por la copia autorizada.

Deutsche Bank

En cuanto a la escritura de constitución del préstamo hipotecario el banco alemán asume el total del coste de inscripción del préstamo en el Registro de Propiedad y de la mitad del coste de la gestoría en la tramitación de la misma.

IberCaja

La entidad paga los gastos de inscripción de la escritura del préstamo en el  Registro de Propiedad.

Como se puede apreciar, las entidades reparten los gastos con los clientes pero de momento, sortean pagar la parte más elevada de estos, que es la de los impuestos, y los de la tasación del inmueble, según reclamador.es.

Bancos que no asumen ningún gasto

Por su parte, Popular, Cajasur, Kutxabank y Liberbank, de momento, no asumen ningún gasto de formalización en las nuevas hipotecas.

El banco holandés ING, cuya hipoteca naranja presenta condiciones distintas a las de la media del mercado al no tener comisiones, tampoco corre con los costes derivados de los gastos de formalización de la hipoteca y es una de las pocas entidades que lo deja explícito en su página web.

Luis Javier Sanchez

Luis Javier Sanchez

Periodista jurídico, comunicador y consultor de comunicación.

@luisjasanchez


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