Fachada de los juzgados de Marbella.
Un juzgado de Marbella anula tres cláusulas de una hipoteca en la misma demanda
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16/11/2017 05:58
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Actualizado: 15/11/2017 22:06
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Reclamar de golpe cláusulas suelo, gastos de hipoteca o la cláusula IRPH es posible y recomendable sobre todo por la economía procesal del consumidor. Ahora un fallo del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella, sentencia 201/17 de 9 de octubre ha condenado al Banco Popular y anula, “de un solo golpe”, un total de 3 cláusulas de la misma hipoteca: una cláusula suelo, la cláusula IRPH y la cláusula de gastos de formalización.
Según el letrado que ha llevado la dirección de este asunto, Francisco Orozco del despacho Francisco Orozco & Asociados, “la entidad deberá devolver a esta marbellí más de 40.000 euros”. Este es un bufete especializado desde su inicio en derecho inmobiliario e hipotecario. “Es recomendable dentro de la misma demanda pedir varias acciones, así lo hicimos sobre la declaración de nulidad y el cobro indebido de cantidades anticipadas”.
Orozco señala que en este fallo argumentado por el magistrado Ángel Sánchez se han anulado estas tres cláusulas esenciales “no se anularon más porque no las hemos pedido”, apunta. El fallo desarrollado en cincuenta páginas motiva el pronunciamiento del magistrado sobre estas cuestiones.
Un fallo con tres perspectivas
Del fallo, nuestro interlocutor comenta que, pese a los pronunciamientos del Supremo y del TJUE en este tipo de cuestiones, las entidades financieras, salvo alguna excepción, como BBVA o La Caixa, siguen plantando batalla judicial al consumidor en muchos de estos asuntos que estamos ahora comentando.
A este respecto, el magistrado citado invalida a el IRPH en vísperas de que el Tribunal Supremo siente jurisprudencia sobre este índice de referencia que sustituyó al Euribor en miles de hipotecas durante la burbuja inmobiliaria.
El Alto Tribunal ya ha anunciado que el próximo 22 de noviembre resolverá sobre este asunto. Aunque, según ha expresado Francisco Orozco “al igual que ocurre en Marbella, un amplio número de juzgados en toda España declaran la nulidad del IRPH a expensas de que se pronuncie el Tribunal Supremo. La sensación que tenemos es que el Supremo fallará en este sentido, como lo están haciendo muchas Audiencias Provinciales”, comenta.
A este respecto, este experto abogado recuerda los fallos recientes a favor del consumidor de las Audiencia Provincial de Cádiz, Madrid y Salamanca sobre el IRPH “Otra como Granada o Sevilla no se han pronunciado aún a la espera del fallo del Supremo de dentro de unos días”.
En cuanto a la cláusula suelo, es de sobra conocido que los empresarios no pueden acogerse a la doctrina que declara su nulidad. Según el letrado, en este caso la deudora solicitó un préstamo para comprar un local comercial.
Durante el proceso, el banco alegó que no le resultaría aplicable la normativa en defensa de los consumidores y usuarios porque la deudora tendría la condición de empresaria al momento de escriturar el préstamo. El juzgador ha rechazado estos argumentos porque la entidad no ha podido probar este razonamiento.
Para Orozco, la reforma hipotecaria que se tramita en el Congreso ayudará bastante en la transparencia que reclaman los consumidores con un doble control que se va a instaurar “uno sobre que el consumidor debe leer la hipoteca tres días antes de la firma, ahora regulado por esta nueva Ley y otra por la que el Banco debe facilitar suficiente clara antes de la contratación del producto bancario”.
Francisco Orozco, abogado especializado en derecho inmobiliario e hipotecario.
Para este experto “este ejercicio de transparencia no viene por el propio legislador, sino porque deben cumplir la jurisprudencia que está desarrollando la Directiva 93/13 del Consejo sobre cláusulas abusivas y contratos con préstamos de garantía hipotecaria. De hecho, la propia directiva es aplicable por nuestros tribunales directamente, no queda más remedio adaptarse a este entorno”.
Ya no se firma un contrato sin informarse
Sobre el papel del notario, ahora más activo para ayudar al consumidor a conocer esta normativa, Orozco señala “ante los últimos abusos bancarios, no se firma ya un préstamo sin informarse antes. Los propios despachos como el nuestro tienen muchas consultas antes de rubricar el préstamo”. Y cree que el notario colaborará más en la búsqueda de malas prácticas bancarias.
Por último, sobre la cláusula de gastos de formalización de la hipoteca, la entidad deberá devolver todo el dinero que los deudores adelantaron en la formalización del préstamo, como son los gastos de Notaría, del Registro de la Propiedad, la tasación, la gestoría o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El banco también ha sido condenado al pago de los intereses y las costas.
Respecto a esta cuestión, Francisco Orozco subraya que “aquel fallo del Supremo de diciembre del 2015 que se dio a conocer un año después, donde señalaba que no había equilibrio entre ambas partes del contrato. Eso hacía que no se atribuyese a una de las partes todos los gastos”, comenta.
Confusión importante sobre gastos de hipoteca
Hasta la fecha, muchos juzgados de primera instancia y la Audiencia Provincial de Valencia subrayan que los gastos de hipoteca deben pagarlos sólo el banco. “Creo que se ha creado una confusión importante sobre este tema. No se pueden seguir los mismos parámetros que la cláusula suelo y su nulidad. No tienen nada que ver”.
Desde su punto de vista “cuando pagas los gastos de formalización de la hipoteca, no solo pagas al banco, sino que estás pagando a terceros: notaría, registro o gestoría con el propio Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por eso si quieres reclamar al banco tendrás que hacerlo mediante una acción de indemnización por daños y perjuicios y justificarlo con los gastos pagados a terceros, pero no reclamación de cantidad por cobros indebidos”.
Al mismo tiempo, señala “que si una de las argumentaciones del Supremo señala que una de las partes no puede hacerse cargo de todos los gastos por esa falta de equilibrio, tampoco parece lógico que todos los gastos se impongan al banco. No tiene mucho sentido creemos».
Para este abogado «la jurisprudencia no es clara en este sentido. Mientras no se aclare este tema recomendamos que no se declare esta parte”. Y recuerda lo que paso con las cláusulas suelo y los fallos existentes del Supremo casi correlativos.
El letrado ha expresado su satisfacción con la sentencia, y ha declarado que, a día de hoy, no le consta recurso por parte de la entidad. Por lo que solicitarán su ejecución en cuanto se obtenga la declaración de firmeza.
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