El legislador fija en un 3% los intereses de demora en la nueva reforma hipotecaria, contrarios a la jurisprudencia del Supremo

23/12/2017 06:05

Actualizado: 22/12/2017 19:14

El pasado 3 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobaba el Proyecto de Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Es conocida como la nueva Ley Hipotecaria y traspone de manera tardía la Directiva UE 2014/17. Es irretroactiva, pero sí que se aplicará, entre otros casos puntuales, a las hipotecas anteriores en cuanto a comisiones por cancelación anticipada.

Esta nueva Ley pretende proteger al consumidor y busca conseguir, a su vez, hipotecas totalmente trasparentes. O así lo han expresado fuentes ministeriales. Sin embargo, hasta el momento expertos consultados por CONFILEGAL solo ven carencias importantes en esta norma que no ofrece seguridad jurídica total al consumidor.

En la nueva Ley Hipotecaria se establecen los intereses de demora en el triple del interés legal del dinero -en la actualidad dicho interés legal queda fijado en el 3 %-. Es muy superior a la doctrina del Tribunal Supremo, que fijaba los intereses de demora en dos puntos por encima del interés remuneratorio del préstamo, con el objetivo de establecer seguridad jurídica y ser menos gravoso para los prestatarios. No deja de ser una cláusula ciertamente abusiva.

Hemos pedido a Carlos Ballugera, registrados de la propiedad y a Patricia Gabeiras abogada en experta en derecho hipotecario, que nos aclaren este turbio escenario.

Para Ballugera “Suponemos, grosso modo, que la razón de esa actuación es que había un problema, ese problema viene de que el Tribunal Supremo ha declarado nulos los interéses de demora superiores a la llamada mora procesal (interés remuneratorio más dos puntos) y ha decretado que el préstamo moroso siga devengando el interés remuneratorio”.

Y señala que “anular una cláusula por abusiva y sustituirla por otra a favor del banco en lugar de quitarla sin más es un caso de integración a favor del banco de esas cláusulas que no es posible ni en Derecho español ni europeo”.

Ballugera señala que «según el art. 65 del Texto refundido de consumidores la integración sólo es posible a favor de la persona consumidora, pero no del profesional, en este caso el banco, no se puede reparar o sustituir el interés de demora nulo con el interés remuneratorio”.

Carlos Ballugera (segundo por la izquierda) en una reciente jornada de ADICAE.

Y afirma además que “según STJUE 14 junio 2012, la cláusula nula no se puede modificar o integrar sino que tiene que tenerse por no puesta. Por tanto, la doctrina del Supremo contradice la del Tribunal de Luxemburgo”.

Para este experto “en la decisión del “Supremo de 23 diciembre 2015, hay una cierta resistencia frente a Europa ya que no reconoce esa doctrina y el 22 de febrero de este año ha planteado una cuestión prejudicial que pregunta si pese a la doctrina europea el préstamo con cláusula nula de interés de demora se puede integrar a favor del banco con el interés remuneratorio”.

Y afirma que “nos atrevemos a pensar que el resultado es previsible y que Luxemburgo volverá a repetir su doctrina de que la cláusula abusiva no se puede reparar o integrar, por ejemplo, con el interés remuneratorio, de modo que el préstamo moroso pasaría a devengar un interés nulo”.

Esto significa que “si el deudor español de un préstamo hipotecario o personal dejara de pagar las cuotas de sus préstamos o créditos el resultado será que no tendrían que pagar nada por intereses, limitándose a devolver el capital, única cantidad que el banco les podría reclamar”.

La nueva reforma hipotecaria establece un interés de demora único y general para todo tipo de préstamos de tres veces el interés legal del dinero que triplica lo establecido por la doctrina del Supremo

Para Ballugera esto supondría “un auténtico desastre al que se ha llegado por la poca habilidad de los bancos, que han impuesto cláusulas abusivas de intereses de demora en sus contratos de crédito al consumo y que sufren la vigorosa sanción de nulidad disuasoria de las cláusulas abusivas”.

Desde su punto de vista “ese desastre es el que pretende arreglar el Gobierno con la reforma, al dar un carácter semi-retroactivo a su nueva regulación de la materia, ya que cuando los deudores de préstamos existentes noven o modifiquen sus contratos quedarán sujetos al nuevo régimen de los intereses de demora, no al régimen que pacten según mercado, sino al impuesto por ley en beneficio de los bancos, que de ese modo no tendrán que negociar ni convencer en el mercado a sus clientes”.

La situación es que “para lo futuro se aumenta y triplica el límite que puso el Tribunal Supremo a la demora legítima, a saber, los ya dichos dos puntos por encima del interés remuneratorio, de manera que se viene a triplicar ese límite, al establecer un interés de demora único y general para todo tipo de préstamos de tres veces el interés legal del dinero”.

Práctica peligrosa del legislador ir contra la jurisprudencia del Supremo

Para Patricia Gabeiras, socia directora de Gabeiras & Asociados, despacho que logro hace unos días un triunfo sonado en el Tribunal Supremo al lograr que el Alto Tribunal se pronunciara por un asunto de hipoteca multidivisa “ el legislador ha rescatado los intereses de demora en este proyecto de ley de Créditos inmobiliarios pese a que el Tribunal Supremo ya dijo en su día que eran abusivos.

Patricia Gabeiras, socia directora de Gabeiras & Asociados.

“No es la primera vez que hacen algo parecido. Ocurrió en la orden de transparencia de préstamos hipotecarios del 2011 donde se intentó legalizar las prácticas que se estaban haciendo con los swaps y de hecho luego la Audiencia Nacional ante un recurso que presentamos contra esta norma dijo que no, que habría que interpretar dicha norma teniendo en cuenta la ley de mercado de valores”.

Para esta jurista, el legislador “intenta y ha intentado en varias ocasiones volver a retomar situaciones que habían sido anuladas por los tribunales. Lo vuelve a hacer con este proyecto de ley de créditos inmobiliarios que no gusta nadie porque tiene muchas carencias”. Al hacerlo en una ley es más difícil porque en una orden “se puede recurrir directamente, en la ley se blinda el recurso directo al ciudadano, porque solo lo pueden recurrir los partidos políticos”.

Se puede volver a legislar sobre los intereses de demora, ahora la norma debe estar siempre coordinada con las sentencia del Supremo y los criterios de proporcionalidad de intereses que ha establecido el TJUE

Desde su punto de vista “en este escenario, lo que hay es que trabajar bien es la tramitación legislativa de este proyecto de ley para que la norma al final tenga la transparencia y solvencia que requiere el consumidor financiero”. A su juicio en esta ley de Créditos inmobiliarios los partidos políticos tienen un trabajo importante “ es bueno que se abra un debate y que los políticos escuchen a la sociedad civil y a sus expertos sobre este tema”, aclara.

En su opinión “es fundamental que en ese trámite parlamentario, la nueva ley hipotecaria que impulse el ministro Guindos se adecúe a la jurisprudencia existente. Lo mismo va a pasar con la hipoteca multidivisa que el texto que acompaña es menos exigente que lo que acaba de decir el Tribunal Supremo”, destaca.

Se trata, por tanto de dar la apariencia de legalidad de situaciones declaradas ilegales por los Tribunales “una constumbre que vemos cada vez más en nuestro legislador, cuestión que es preocupante”. Eso nos lleva a que “si hay una impugnación de la norma que tendría que ser impugnaciones indirectas invocando la inconstitucionalidad de la norma. Ahí estaríamos abogados a que los tribunales dijesen que el texto legislativo hay que interpretarlo como se dijo anteriormente”.

Para esta jurista, “debemos ser responsables y hacer textos legislativos que estén conciliados con la jurisprudencia del Tribunal Supremo para que sean realmente efectivos”.

Gabeiras señala que el legislador puede “volver a legislar sobre los intereses de demora, ahora la norma debe esta coordinada con las sentencia del Supremo y los criterios de proporcionalidad de intereses que ha establecido el TJUE “Y este tribunal ha señalado que los intereses de demora tendrían que ser proporcionados. No tiene sentido que el legislador retome situaciones superadas”.

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