Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí. Foto: Carlos Berbell
Navas & Cusí exigirá responsabilidad patrimonial al Estado por ‘trasponer 3 años tarde’ la directiva hipotecaria
Advierte que "hay muchas enmiendas que podrían estropear el texto" aprobado en la Cámara Baja
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02/1/2019 10:32
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Actualizado: 07/6/2022 16:08
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Juan Ignacio Navas, director del bufete Navas & Cusí, señala que la nueva Ley Hipotecaria introduce importantes mejoras para el consumidor de producto hipotecario, como la eliminación la cláusula suelo, la «abusividad» de los intereses de demora y la restricción de la multidivisa, pero que “la trasposición de la directiva comunitaria llega con tres años de retraso” y aunque se aplique retroactivamente no se pueda aplicar a los casos que están ‘subiudice’.
Recuerda que muchos vencimientos están suspendidos a la espera de que Luxemburgo resuelva la prejudicial presentada por el Supremo, y se pregunta qué pasa si la sentencia no les es favorable pero podrían haberse salvado con el nuevo marco regulatorio, qué culpa tienen ellos de que la trasposición haya llegado tres años tarde, y qué pasa con los que ya han sido desahuciados y para los que esta ley llega tarde.
Anuncia que exigirá responsabilidad patrimonial al Estado “por trasponer 3 años tarde desoyendo las advertencias de la Comisión Europea y los reproches de Luxemburgo”.
«Ni los que ya han sido desahuciados ni los que se encuentran con el desahucio suspendido son culpables de que la trasposición de la directiva haya llegado tarde», destaca.
Este despacho especializado en derecho bancario, financiero y europeo indica que la directiva 2014/17/UE aprobada por el Congreso el pasado 20 de diciembre, debía haberse traspuesto antes del 21 de marzo de 2016, algo de lo que ha venido alertando en este tiempo.
«Del Senado depende que, además, no lleguemos mal”, añade Juan Ignacio Navas, y aclara que «hay muchas enmiendas que podrían estropear el texto» aprobado en la Cámara Baja.
‘HAY RIESGO DE QUE EL NOTARIO SE CONVIERTA EN UNA MENCIÓN PREDISPUESTA’, AVISA
Navas & Cusí valora positivamente la regulación sobre el vencimiento anticipado. Sólo será posible cuando el cliente incumpla el pago de un 3% del capital pendiente de amortización o 12 cuotas en la primera mitad del préstamo. Para la segunda mitad será necesario el impago del 7% de la deuda o 15 impagos.
Considera que es «un baremo objetivo» que «mide razonablemente bien el criterio de Luxemburgo de valorar el incumplimiento en relación al conjunto de la obligación”.
En cuanto al control notarial, la norma establece la obligatoriedad de visitar al notario antes de la firma para aclarar dudas. El cliente deberá de firmar un documento en el que declara haberlo entendido todo. Un documento indispensable para que el notario pueda estampar su firma.
Juan Ignacio Navas advierte que “al tratarse de una consultoría gratuita existe el riesgo de que se convierta en un trámite burocrático, la nueva ‘mención predispuesta’ que posteriormente los jueces valoren como irrelevante”.
La nueva Ley Hipotecaria obliga a los bancos a informar a los clientes de su propia oferta mediante una ficha estandarizada que permita al cliente comparar. “De esta manera se facilita la transparencia en el mercado”, apunta.
También ve positivo que se establezca un período de reflexión de 10 días previos para que el cliente pueda estudiar y valorar la oferta vinculante del banco.
“La directiva establece también la posibilidad de un plazo de desestimiento o una combinación de ambos, pero nos parce razonable la solución española”, señala.
En cuanto a la amortización anticipada, el coste para el cliente baja sustancialmente. Será del 0,25% del capital amortizado en los primeros 3 años, del 0,15% entre el tercer año y el quinto.
«Como la ley no dice nada de qué pasa tras el quinto año, entendemos que será gratuito”, añade Navas.
En el caso de la hipoteca a tipo fijo quedarán fijados en un 2% para las amortizaciones realizadas en los primeros 10 años y del 1,5% a partir del 10º año. “Unos costes máximos mucho más razonables de lo que existía previamente”, comenta el letrado.
La nueva Ley Hipotecaria establece, además, la prohibición de la venta vinculada de otros productos. Sin embargo, sí permite las bonificaciones de los mismos e incluso la rebaja del tipo de interés en caso de su contratación.
“Se elimina la obligatoriedad, como señala la directiva”, apunta Navas.
En cuanto al reparto de los gastos, la nueva ley establece que el cliente debe de asumir los gastos de tasación pudiendo elegir al tasador que puede ser una entidad diferente al banco e incluso una persona física.
“Toda libertad de contratación es siempre bienvenida”, indica al respecto.
El banco deberá de asumir los costes de gestoría, notaría, registro e IAJD, entre los 2500 y los 9.000 euros.
Por ello, Juan Ignacio Navas cree que es «muy probable» que el precio de las hipotecas se incremente.
Apunta que según la Asociación Hipotecaria, los costes se han incrementado del 1,932% de octubre al 2,009 de noviembre. Y señala que “es probable que suban algo más».
Navas manifiesta que «lo relevante es que se garantice que existe verdadera competencia».
Hasta ahora si un cliente quería cambiarse, el banco podía contraofertar y si igualaba a la oferta de la competencia el cliente tenía obligación de permanecer. La nueva Ley Hipotecaria establece libertad total para cambiar de entidad bancaria.
«Seguramente se incrementará la competencia. Esperemos que este punto no sea eliminado en su trámite en el Senado”, señala Navas.
En cuanto al interés de demora, se sitúa en el interés legal del dinero más un 3%.
A este abogado le parece «razonable». Recuerda que “se sigue el criterio marcado por el Tribunal Supremo para evitar intereses de demora abusivos».
Además, se prohíben las cláusulas suelo, con la única salvedad de que el tipo resultante no podrá resultar negativo. Esto también lo ve bien.
«Elimina una cláusula abusiva que ha generado una enorme litigiosidad”, añade.
También se establecen exigencias reforzadas de transparencia para la contratación de las multidivisas.
Navas advierte de que “no se prohíben si el cliente no ingresa en moneda extranjera o vive en el país de la moneda de referencia, como señala la directiva”.
La nueva Ley Hipotecaria obliga al banco a realizar un examen exhaustivo del cliente para valorar su solvencia. Examinará sus ingresos actuales, sus gastos, sus ahorros y su previsión de ingresos futuros. Además, obliga al banco a consultar en Banco de España su historial crediticio.
“Se trata de evitar la garantía de los avales, que ya han sido discutidos judicialmente. Una medida razonable porque lo lógico es que el banco examine la idoneidad para el cliente de un producto de largo plazo”, señala el socio-director de navascusi.com.
No obstante, duda de la compatibilidad de este precepto con el reciente reglamento de protección de datos personales. “Más dudoso todavía es que el banco pueda facilitar información del cliente a plataformas privadas de solvencia”, añade.
Esta ley también crea una autoridad independiente que vele por la protección y transparencia de la contratación inmobiliaria. Sobre este asunto expresa que no sabemos todavía nada de esta figura, pero que «junto a la supervisión macroprudencial encargada al Banco de España probablemente otorguen racionalidad a un mercado indispensable para garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna”.
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