En este artículo se describen las bases a conocer para cualquier copropietario de cara a las juntas de propietarios.
Todo lo que tiene que saber sobre las representaciones y votaciones en las comunidades de propietarios
La representación en las Juntas de Propietarios viene recogida en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal [LPH] y nos muestra que, “La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
«Si algún piso o local perteneciese ‘pro indiviso’ a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
«Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora».
La representación legal, se produce por imperativo legal, corresponde a un tercero.
Nos encontramos con la de los padres que ostentan la patria potestad de los hijos menores no emancipados, los hijos incapacitados, el ausente, el representante del declarado ausente, el incapaz por sentencia judicial, la del tutor respecto del menor o incapacitado sujeto a tutela y también es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas.
La representación voluntaria, se caracteriza porque una persona representa a otra, física o jurídica, ante la Junta de Propietarios. Es decir, que el propietario, o su representante legal, autorizado para ello, puede otorgar por escrito a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.
ESCRITO DE REPRESENTACIÓN
El representante debe entregar un escrito de representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:
1.- Documento escrito, no verbal.
2.- Identificación del propietario y del representante, con nombre, apellidos y la correspondiente propiedad.
3.- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho escrito de representación.
4.- La firma del escrito por parte del propietario.
QUIÉN PUEDE REPRESENTAR
En lo que se refiere a quién puede ser representante, la LPH en su artículo 15.1, no exige ningún requisito ni impone ninguna prohibición, pudiendo ser:
1.- Un tercero no propietario ajeno a la finca. Por ejemplo, un abogado.
2.- El secretario-administrador.
3.- El presidente.
4.- Otro propietario.
5.- También un propietario moroso puede actuar en representación de otro que no lo es.
CUÁNDO DEBEN PRESENTARSE LOS ESCRITOS DE REPRESENTACIÓN
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al Secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Por último, recordar que una sola persona puede representar a uno o varios propietarios.
Y si se otorga una representación y, finalmente, asiste el propietario representado y pretende votar, se entiende que la representación ha sido revocada.
LA VOTACIÓN EN LAS JUNTAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
En las Juntas de las Comunidades de propietarios, el derecho a voto lo podrán ejercer todos aquellos propietarios que se encuentren al corriente de pago con la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal dispone en su artículo 15.2 que “los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
«El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.
DOBLE MAYORÍA
Los acuerdos de la comunidad de propietarios se rigen por el criterio de la doble mayoría, es decir, a la hora de computar los votos debe alcanzarse la mayoría exigida tanto en la suma de coeficientes de participación como en la del número de propietarios.
El cómputo de las mayorías deberá hacerse además distinguiendo si la Junta se celebra en primera o segunda convocatoria.
En primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad, sin embargo, en segunda convocatoria este cálculo se hace sobre la base de los asistentes y sus cuotas.
DIFERENTES MAYORÍAS
Según el acuerdo que se quiera someter a votación, existen diferentes mayorías:
UNANIMIDAD
Para que un acuerdo sea aprobado por unanimidad es necesario que todos los miembros de la comunidad estén conformes con el mismo. En el caso de que se encuentren presentes en la Junta la totalidad de los propietarios, se obtendrá con el voto favorable de todos ellos.
Si no han acudido los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación, que es el caso más habitual, no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, ya que la Ley exige unanimidad de todos los propietarios, con lo que no es suficiente con que se obtenga esa unanimidad en la votación de la Junta, sino que hay que tener en cuenta la opinión de los ausentes.
MAYORÍA REFORZADA
De las 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
MAYORÍA SIMPLE
Más de la mitad del total de propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación. Para alcanzar el acuerdo es necesario obtener doble mayoría, de propietarios y de cuotas de participación.
Esa doble mayoría tiene un alcance diferente según se trate de primera o segunda convocatoria de la Junta.
EN PRIMERA CONVOCATORIA
Viene referida al total de la comunidad. Para alcanzar el acuerdo es preciso:
1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría del total de propietarios de la comunidad.
2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo represente al menos, la mayoría de las cuotas del total del edificio. Se computan todas las cuotas existentes, incluyendo las de los presentes y las de los ausentes.
EN SEGUNDA CONVOCATORIA
La mayoría viene referida a los propietarios asistentes a la Junta, ya estén presentes en la reunión o estén debidamente representados. No basta que los votos positivos superen a los negativos, sino que se exige que los votos positivos representen el quórum exigido. Para alcanzar el acuerdo es preciso:
1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría de los propietarios presentes.
2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo, represente al menos la mayoría de las cuotas los propietarios asistentes a la Junta.
►Minoría de un 1/3 del total de propietarios que representen a la vez más de 1/3 de las cuotas de participación.
►Un solo propietario, minusválido o mayor de 70 años, y a su cargo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas.
Los propietarios pueden ejercer su derecho a voto personalmente en la Junta o mediante representación.
Según la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados de los acuerdos adoptados por los presentes no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
De esta forma, se reserva para los propietarios ausentes la posibilidad de emitir su voto con posterioridad a la junta.
EL JUICIO DE EQUIDAD
El proceso de equidad o juicio de equidad en las Comunidades de Propietarios está previsto en el artículo 17.7 de la LPH: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.
Es decir, para desbloquear los acuerdos que requieren mayoría simple para ser aprobados.
Hace falta efectuar dos convocatorias previas de la Junta de Propietarios. De este modo, antes de acudir al juicio de equidad, es preciso justificar la inclusión previa en el orden del día de la cuestión objeto de debate en al menos dos Juntas.
Además, es requisito que el resultado de las votaciones resulte contrario a la aprobación del acuerdo y resulte notoriamente injusto para la mayoría de los propietarios o al interés superior de la comunidad.
Por último, la demanda debe plantearse ante el Juzgado de Primera Instancia en el mes siguiente a la convocatoria de la segunda Junta. El Juez citará a las partes, demandantes y demandados, a fin de escucharles y resolverá en equidad en el plazo de 20 días desde que se formuló la petición. En dicha resolución el juez deberá hacer pronunciamiento sobre el pago de las costas procesales.
DESARROLLO DEL JUICIO DE EQUIDAD
1.- Comenzará por un escrito dirigido al Juez encabezado por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad. El escrito iniciador del juicio de equidad se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta de Propietarios.
2.- Hay que nombrar a los contradictores, es decir, los propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad, y sus domicilios para que puedan ser citados.
3.- Se expondrán las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron, y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.
4.- El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad el conflicto, mediante resolución judicial, dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
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