España no construye las viviendas que necesita. Y no lo hace, en buena medida, porque la regulación urbanística, la lentitud de las administraciones y la falta de seguridad jurídica han levantado una barrera que impide ampliar la oferta al ritmo que exige la formación de nuevos hogares.
Ese es el diagnóstico que expuso sobre la mesa Alberto Dorrego, presidente de la Sección de Derecho Administrativo del Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM)y socio responsable del área de Derecho Público y Regulación de Eversheds Sutherland, en Madrid, durante una conversación con la diputada del ICAM, Roberta Pozas.
El abogado consideró que la crisis de acceso a la vivienda no podrá resolverse mediante controles de precios o medidas dirigidas exclusivamente a proteger a compradores e inquilinos.
El problema, sostuvo, se encuentra mucho antes: en la dificultad para transformar suelo, financiar promociones y levantar nuevos inmuebles.
«Hay un “gap” gigantesco entre la oferta y la demanda. Y ese desajuste está producido, en muy buena medida, por problemas regulatorios», afirmó ayer en conversación con Roberta Pozas.
Las consecuencias ya son visibles. Los precios se han vuelto inasumibles para una parte creciente de la población, especialmente para los jóvenes.
Dorrego advirtió que esta situación presenta «un enorme riesgo de fractura generacional en España» y que, si no se afronta con responsabilidad, «puede producir unas tensiones sociales de un calibre realmente preocupante».
El cuello de botella está en el suelo
Para Dorrego, el primer obstáculo se encuentra en la transformación urbanística. España puede disponer de suelo, pero eso no significa que cuente con terrenos listos para levantar viviendas.
«No se trata de tener suelo, sino de tener solares donde edificar», puntualizó.
Hasta alcanzar esa condición, los terrenos deben atravesar un complejo proceso de planificación, gestión, urbanización y concesión de autorizaciones.
La tramitación puede prolongarse durante años y se encuentra condicionada por una regulación fragmentada entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
«La legislación urbanística genera unos cuellos de botella muy relevantes en todo el proceso de transformación del suelo y en la obtención de suelo finalista», explicó.
El abogado consideró que esta lentitud administrativa impide que la oferta responda a los cambios demográficos y económicos.
Cuando finalmente se completa la tramitación, las necesidades de vivienda pueden haber crecido considerablemente y las condiciones del mercado ser muy distintas de las existentes al iniciar el procedimiento.
Dorrego reclamó una reforma de la legislación urbanística y del suelo que simplifique los procedimientos y facilite la llegada de nuevos solares al mercado.
Sin embargo, también advierte de que no existen soluciones inmediatas.
«No hay ninguna medida que se pueda tomar en este sector que produzca efectos en uno o dos años. Eso no existe», asegura. Los resultados de las reformas que se acometan ahora, añade, comenzarán a percibirse dentro de «seis, siete o diez años».
La producción no cubre las nuevas necesidades
La consecuencia más evidente de esos obstáculos regulatorios es la escasa producción residencial. De acuerdo con los datos expuestos por Dorrego, España construye actualmente alrededor de 90.000 o 95.000 viviendas cada año.
La cifra resulta claramente insuficiente frente a los entre 220.000 y 230.000 nuevos hogares que se forman anualmente.
«Si hacen falta 200.000 viviendas y se producen 90.000, o se aborda el problema o dentro de unos años tendremos un problema sideral», advierte.
Ese déficit no deja de acumularse. Algunos estudios sitúan ya las necesidades pendientes cerca del millón de viviendas e incluso las elevan hasta el millón y medio.
El escenario actual contrasta con el vivido antes de la crisis financiera. En 2006 se llegaron a construir unas 700.000 viviendas. Tres años después, la producción había descendido hasta aproximadamente 30.000.
«De 700.000 viviendas se pasó a 30.000. En tres años se destruyó la industria», recuerda Dorrego.
Aunque el sector se ha recuperado parcialmente, todavía carece de capacidad para alcanzar el nivel que demanda el país. A las dificultades urbanísticas se suman la falta de profesionales, el incremento de los costes de construcción y una regulación financiera que ha reducido la financiación bancaria disponible para las operaciones de suelo.
«O hay seguridad jurídica o no habrá inversión»
La inseguridad jurídica constituye el otro gran freno señalado por Dorrego. Los proyectos residenciales, especialmente los destinados a crear vivienda asequible, requieren inversiones elevadas y periodos de recuperación muy largos.
En las operaciones de colaboración público-privada, los compromisos pueden extenderse durante varias décadas. Por ello, cualquier modificación en las condiciones económicas, fiscales o administrativas puede alterar por completo la viabilidad del proyecto.
«Un inversor que va a hacer una operación a 30, 40, 50 o 70 años necesita tener la certeza de que las reglas de juego no van a cambiar a mitad del partido», señaló.
Dorrego sostuvo que la inestabilidad regulatoria está alejando capital y frustrando promociones que podrían contribuir a ampliar el parque residencial.
«O hay seguridad jurídica o no habrá inversión. De hecho, hay proyectos que están fracasando precisamente por eso», sentenció.
El abogado reclamó un marco normativo estable, capaz de ofrecer garantías tanto a las administraciones como a los operadores privados. Sin esa previsibilidad, entiende, será imposible movilizar los recursos necesarios para construir vivienda a gran escala.
Las políticas de demanda agravan el problema
Dorrego cuestionó abiertamente el enfoque seguido por las políticas públicas que tratan de contener los precios interviniendo sobre la demanda. Aunque reconoce que la normativa vigente incluye algunas medidas positivas, considera que el planteamiento general parte de un diagnóstico equivocado.
Limitar precios o reforzar la protección de los inquilinos puede aliviar determinadas situaciones, pero no crea nuevas viviendas. Incluso puede provocar, según advierte, que propietarios y operadores retiren inmuebles del mercado.
«El enfoque de hacer políticas de demanda, partiendo de que existe una limitación de la oferta e interviniendo el mercado para proteger a los compradores o a los inquilinos, no hace más que agravar el problema», afirmó.
En su opinión, esas medidas «expulsan más vivienda del mercado de alquiler» y encarecen todavía más la transformación del suelo. El resultado es una oferta menor y una presión adicional sobre los precios.
Su propuesta apunta en la dirección contraria: «Lo que hay que hacer son políticas de oferta».
La vivienda debe tratarse como una infraestructura social
Dorrego planteó un cambio de paradigma. La vivienda asequible debería ser considerada una infraestructura social, al mismo nivel que el transporte, el abastecimiento de agua o las carreteras.
Eso exige planificación a largo plazo, estabilidad normativa y continuidad más allá de los ciclos electorales.
España cuenta con un parque público de vivienda muy inferior al de otros países europeos. Mientras algunos Estados alcanzan porcentajes de entre el 20 % y el 35 %, en España no llega al 3 %, explicó Dorrego
«No tenemos un parque público de vivienda», subrayó.
Los países que presentan mejores cifras lo han construido progresivamente durante décadas. El instrumento empleado ha sido, en muchos casos, la colaboración público-privada: las administraciones ceden suelo público y los operadores privados financian, construyen y gestionan los inmuebles durante un periodo determinado.
Las viviendas quedan sometidas a precios asequibles y, una vez concluida la concesión, revierten a la Administración para continuar dentro del parque público.
«Esas viviendas son explotadas durante un plazo y, al concluir, revierten al Estado o a las administraciones públicas para que puedan seguir utilizándose durante sucesivas generaciones», relató Dorrego.
Un desafío de 150.000 millones
La dimensión económica del problema impide que pueda resolverse exclusivamente con financiación pública.
Si España necesita alrededor de un millón de viviendas y cada una cuesta aproximadamente 150.000 euros —sin incluir el valor del suelo—, sería necesario movilizar unos 150.000 millones.
«Eso es imposible de gestionar si no se hace mediante operaciones de colaboración público-privada», sostuvo el abogado.
Dorrego propuso utilizar concesiones, derechos de superficie, sociedades mixtas y otras fórmulas que permitan aprovechar el suelo público y atraer inversión privada, manteniendo al mismo tiempo el control administrativo sobre el destino de los inmuebles y el precio de los alquileres.
Considera que algunas reformas recientes han eliminado barreras y ampliado los plazos de determinadas operaciones, pero entiende que todavía falta una regulación específica que armonice las distintas figuras y proporcione verdadera seguridad jurídica.
«Tenemos que ser capaces de construir una legislación de colaboración público-privada sólida y estable que permita empezar a solucionar el problema desde ahora», concluye.
Para Dorrego, la crisis de la vivienda no se resolverá mediante intervenciones aisladas ni decisiones improvisadas. La salida exige liberar suelo, reducir los tiempos administrativos, recuperar la seguridad jurídica y ampliar de forma sostenida la oferta.
De lo contrario, la distancia entre las viviendas que España necesita y las que realmente construye continuará aumentando. Y, con ella, también los precios y la dificultad de toda una generación para acceder a un hogar.
