Junts no se ha limitado a anunciar su rechazo a los dos reales decretos-leyes de vivienda impulsados por el Gobierno. Este viernes entregó al Ministerio de Vivienda un texto alternativo de 59 páginas con el que proponía sustituirlos por una regulación diferente.
La portavoz de la formación en el Congreso, Míriam Nogueras, confirmó la entrega de esa propuesta mientras mantenía el voto contrario de su grupo a los decretos del Ejecutivo.
El documento lleva por título «Real Decreto-ley de medidas urgentes para el mantenimiento de la vivienda habitual, la protección de los deudores hipotecarios y de los arrendatarios vulnerables, la seguridad jurídica frente a la ocupación ilegal de inmuebles y el fomento de la oferta de vivienda».
Y su punto de partida es sustancialmente distinto al de las medidas aprobadas por el Gobierno.
Junts sitúa la falta de oferta de vivienda como principal origen de la escalada de precios y rechaza que el coste de la política pública de vivienda recaiga fundamentalmente sobre los propietarios particulares.
El texto sostiene que el 91,9 % del parque de alquiler a precio de mercado se encuentra en manos de personas físicas y advierte de que imponer nuevas cargas a estos propietarios podría provocar precisamente el efecto contrario al perseguido: que retiren sus viviendas del mercado.
La filosofía queda resumida en una idea: proteger al inquilino vulnerable con dinero público, incentivar al propietario para que mantenga la vivienda en alquiler y endurecer, al mismo tiempo, las restricciones sobre fondos y grandes operadores financieros.
Prórrogas voluntarias del alquiler, no obligatorias
Una de las diferencias más importantes se encontraba en el tratamiento de los contratos de alquiler que llegan a su vencimiento.
La propuesta de Junts descartaba una prórroga automática impuesta al propietario.
Para los contratos cuya prórroga obligatoria o tácita terminase antes del 30 de junio de 2028, propietario e inquilino podrían pactar hasta dos años adicionales manteniendo las condiciones del contrato.
La decisión tendría que ser voluntaria para ambas partes. La falta de acuerdo no produciría ninguna consecuencia jurídica adicional.
El sistema pretendía utilizar la fiscalidad como incentivo.
Si el propietario aceptaba reducir la renta al menos un 5 %, la reducción aplicable en el IRPF sobre el rendimiento neto positivo del alquiler alcanzaría el 90 %.
Cuando simplemente aceptara prolongar el contrato sin esa reducción, la bonificación sería del 70 %.
La propuesta, por tanto, sustituía la obligación de mantener el arrendamiento por un sistema de acuerdo entre las partes acompañado de incentivos tributarios.
Una deducción del 15 % en el IRPF para los inquilinos
El texto recuperaba también una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual.
Durante los ejercicios fiscales 2026 y 2027, los contribuyentes con una base imponible igual o inferior a 33.007,20 euros podrían deducirse el 15 % de las cantidades pagadas por el alquiler, con una base máxima de 11.630 euros anuales.
La medida solo alcanzaría a la vivienda habitual. Quedaban fuera expresamente los alquileres turísticos, de temporada y aquellos que no cubrieran la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
El documento incorporaba además otro incentivo: la exención de la ganancia patrimonial para determinados propietarios que vendieran a una Administración pública una vivienda que hubiera permanecido desocupada al menos durante dos años.
IVA del 5 % para comprar vivienda nueva
Otra de las medidas de mayor alcance estaba en el IVA.
Junts planteaba establecer un tipo reducido del 5 % para determinadas viviendas nuevas destinadas a residencia habitual.
No sería una rebaja generalizada.
El comprador tendría que ser una persona física, la vivienda no podría superar los 120 metros cuadrados útiles y el precio tendría un límite máximo absoluto de 450.000 euros, además de estar sometido a parámetros relacionados con el precio medio de la vivienda en cada territorio.
El beneficiario tendría que ocuparla como residencia habitual durante un mínimo de cinco años y el inmueble debería conservar durante quince años su destino residencial habitual, bien del propietario o de un arrendatario.
El tipo del 5 % se extendería asimismo a distintas operaciones relacionadas con vivienda social.
El deudor podría recomprar su crédito hipotecario
Una de las novedades jurídicas más relevantes afectaba a las ventas de carteras de créditos hipotecarios.
La propuesta pretendía añadir un nuevo artículo 1535 bis al Código Civil.
Cuando una entidad financiera vendiera dentro de una cartera un crédito garantizado con la vivienda habitual de una persona física, el deudor tendría derecho a extinguir su deuda pagando al comprador del crédito el precio que este hubiera pagado realmente por ella, más intereses legales y gastos justificados.
La idea era extender a estas operaciones una protección similar al retracto de créditos litigiosos, evitando que un fondo adquiriera con un fuerte descuento una deuda hipotecaria y pudiera después reclamar al ciudadano todo su valor nominal.
Límites severos a fondos y grandes operadores
El texto reservaba algunas de sus restricciones más intensas para fondos, entidades financieras y otros operadores profesionales.
Hasta el 31 de diciembre de 2028, entidades de crédito, filiales inmobiliarias, fondos de inversión, entidades de capital riesgo, fondos de titulización y sociedades de gestión de activos no podrían adquirir viviendas o edificios residenciales salvo que los destinaran durante cinco años a vivienda asequible o social, atención sociosanitaria o alojamiento de colectivos vulnerables.
Para otros grandes tenedores personas jurídicas se establecía otra limitación: no podrían adquirir viviendas gratuitamente o por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación, salvo que las destinaran durante cinco años a alquiler social, asequible u otros usos sociales.
El texto llegaba a establecer que, incumplida esa condición, el notario no podría autorizar la escritura y el registrador no podría practicar la inscripción.
El Estado pagaría la deuda del inquilino vulnerable para evitar el desahucio
El modelo de Junts para proteger a los arrendatarios vulnerables tenía otra particularidad.
En lugar de trasladar al propietario el coste de mantener en la vivienda a un inquilino que no pudiera pagar, planteaba que la Administración abonase la deuda.
En los procedimientos de desahucio por impago, el arrendatario vulnerable podría evitar la resolución del contrato si la Administración competente pagaba íntegramente las cantidades adeudadas.
El dinero procedería del Estado.
Solo podría utilizarse una vez durante el contrato y existiría un plazo máximo de dos meses para efectuar el pago. Si la Administración no pagaba dentro de ese periodo, el procedimiento judicial continuaría.
Paralelamente, cuando determinados grandes operadores promovieran un lanzamiento contra una persona vulnerable sin alternativa habitacional, el juez podría suspenderlo por periodos de doce meses, aunque nunca más allá del 31 de diciembre de 2028. No sería una suspensión automática, sino decidida judicialmente atendiendo a las circunstancias concretas.
Hasta 2.280 millones en avales para aumentar la oferta
La propuesta incorporaba también medidas destinadas directamente a aumentar el parque disponible.
Preveía una línea de hasta 2.000 millones de euros en avales públicos para financiar promociones destinadas al alquiler social o asequible y mejorar las existentes.
A ella se añadían otros 280 millones de euros en avales para pequeñas y medianas empresas fabricantes y promotores que utilizaran sistemas de construcción industrializada.
El objetivo declarado era actuar sobre uno de los problemas que Junts identifica como estructurales: la insuficiencia de vivienda disponible.
Desalojo judicial y 48 horas para acreditar el derecho a ocupar
La ocupación ilegal constituía otro de los grandes bloques del documento.
La propuesta pretendía introducir un nuevo artículo 544 sexies en la Ley de Enjuiciamiento Criminal para que, en investigaciones por allanamiento de morada o usurpación, el juez pudiera acordar cautelarmente el desalojo y la restitución del inmueble al propietario.
Las personas que se encontraran dentro dispondrían de 48 horas para presentar un título que justificara la posesión.
La medida tendría que ser acordada judicialmente mediante auto motivado y podría recurrirse. Al mismo tiempo, los servicios sociales serían informados de una eventual situación de vulnerabilidad, aunque esa comunicación no paralizaría el desalojo.
En la jurisdicción civil, el texto pretendía asimismo agilizar la recuperación de los inmuebles ocupados sin consentimiento y diferenciar estos casos de los conflictos derivados de un contrato de alquiler o de una relación previa entre propietario y ocupante.
Y varias reformas de mayor alcance quedarían para una ley posterior
El propio documento reconocía que determinadas modificaciones no podían aprobarse mediante un real decreto-ley por sus límites constitucionales.
Por eso planteaba que el Gobierno enviara posteriormente a las Cortes un proyecto de ley para abordar cuestiones estructurales como la duración de los contratos de alquiler, las deducciones fiscales por adquisición de vivienda habitual y las cuentas ahorro-vivienda, entre otras materias.
También contemplaba una futura ley orgánica para regular las facultades de la Policía Judicial destinadas al desalojo inmediato en casos de ocupación flagrante, una materia que el propio texto consideraba fuera del alcance constitucional de un decreto-ley.
En conjunto, la propuesta presentada por Junts combinaba tres líneas diferentes: incentivos fiscales para propietarios e inquilinos, intervención pública directa para proteger a las personas vulnerables y restricciones específicas a fondos y grandes operadores inmobiliarios.
Su concepción del problema quedaba expresada desde las primeras páginas: la emergencia habitacional, afirma el documento, deriva fundamentalmente de una «insuficiencia de la oferta efectiva de vivienda», mientras que la protección social debe financiarse mediante recursos públicos y no descargarse sobre el propietario particular.
Ese planteamiento explica prácticamente toda la arquitectura de la alternativa que Junts puso este viernes sobre la mesa del Gobierno.
