El segundo Real Decreto-ley de vivienda aprobado por el Gobierno modifica de forma sustancial las reglas para poner fin a los contratos de alquiler de vivienda habitual. La continuidad del contrato pasa a convertirse en la regla general y, cuando sea el propietario quien decida no renovarlo, podrá tener que indemnizar al inquilino.
Así lo establece el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, publicado este jueves 1 de octubre en el Boletín Oficial del Estado.
La norma modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y entrará en vigor el 2 de octubre, al día siguiente de su publicación.
Prórrogas de cinco o siete años
La primera gran novedad afecta a la duración de los contratos.
Una vez transcurridos al menos cinco años desde la firma del alquiler, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica dentro de plazo su voluntad de poner fin al contrato, este se prorrogará automáticamente.
Pero ya no lo hará por anualidades, como ocurría hasta ahora, sino por nuevos periodos completos de cinco años o de siete años, respectivamente.
El Gobierno explica en la exposición de motivos que pretende que la continuidad del alquiler pase a ser la regla y que su extinción requiera una manifestación expresa de voluntad.
La reforma se aplica exclusivamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Seis meses de preaviso para el propietario
El decreto amplía además el plazo del que dispone el propietario para comunicar que no desea seguir con el contrato.
El arrendador deberá avisar al inquilino con al menos seis meses de antelación respecto de la fecha de vencimiento.
El arrendatario, por su parte, seguirá disponiendo de un plazo de dos meses para comunicar que no quiere continuar.
Si el propietario deja transcurrir ese plazo sin realizar la comunicación, se activará automáticamente la nueva prórroga.
Indemnización mínima de doce mensualidades
La principal novedad económica aparece cuando sea el propietario quien comunique válidamente que no quiere renovar.
En ese supuesto tendrá que indemnizar al inquilino, como mínimo, con una cantidad equivalente a doce mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características análogas a la arrendada.
Siempre que resulte posible, esa cantidad deberá calcularse tomando como referencia el sistema estatal de precios del alquiler.
Existe además otro mínimo: la compensación nunca podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda.
La indemnización deberá abonarse, con carácter general, en el momento en que el inquilino entregue el inmueble.
La venta de la vivienda tampoco elimina este derecho. Si el inmueble se transmite, el nuevo propietario que se subrogue en la posición del arrendador asumirá también, en los casos legalmente previstos, la obligación de indemnizar.
Cuándo no habrá indemnización
La ley contempla varias excepciones.
No habrá compensación cuando el propietario, siendo persona física, necesite la vivienda para convertirla en su residencia permanente, para determinados familiares de hasta segundo grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad.
Ahora bien, si transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no ha sido ocupada por las personas indicadas, salvo fuerza mayor, el antiguo inquilino podrá reclamar la indemnización.
Tampoco procederá cuando el arrendatario no haya habitado efectivamente la vivienda durante más de seis meses en el último año, salvo causa justificada, o cuando disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta para cubrir sus necesidades.
La compensación queda igualmente excluida cuando las partes firmen un nuevo contrato o cuando el inquilino rechace una oferta fehaciente para continuar en la misma vivienda.
En este último caso, la propuesta tendrá que garantizar al arrendatario una permanencia mínima de cinco o siete años y la renta deberá ajustarse a las reglas previstas legalmente.
Protección adicional para vulnerables y zonas tensionadas
El decreto mantiene además las prórrogas extraordinarias ya previstas por la legislación.
Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, que será obligatoria cuando el propietario sea un gran tenedor, salvo determinadas excepciones.
En las zonas de mercado residencial tensionado, la prórroga extraordinaria podrá alcanzar hasta tres años, mediante periodos anuales, manteniendo las condiciones del contrato vigente.
También afecta a contratos ya vigentes
La reforma no se limita a los nuevos alquileres.
El nuevo artículo 10 de la LAU se aplicará también a los contratos que ya estén vigentes, respecto de los vencimientos que se produzcan después de la entrada en vigor de la norma.
Existe, no obstante, un régimen transitorio. Cuando queden menos de seis meses para el vencimiento del contrato, el propietario podrá realizar el preaviso con cuatro meses de antelación.
Los contratos que ya estén dentro de una prórroga conforme al régimen anterior continuarán sujetos a esas reglas hasta que termine dicho periodo. A partir de entonces se les aplicará el nuevo sistema.
La reforma afecta especialmente a los contratos firmados después de 2019. El propio decreto señala que una parte importante de los alquileres celebrados entre 2019 y 2022 alcanzará el final de sus actuales prórrogas entre 2027 y 2030.
Con el nuevo modelo, el vencimiento deja así de implicar automáticamente la posibilidad de renegociar desde cero. La prórroga por otros cinco o siete años se convierte en la regla y la no renovación por decisión del propietario puede llevar aparejada una indemnización significativa para el arrendatario.
