Un registrador de la propiedad recopila hasta 80 cláusulas hipotecarias
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05/6/2017 04:58
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Actualizado: 24/6/2020 17:03
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En un momento como el actual, de tanta beligerencia en materia hipotecaria, existe la posibilidad gracias al trabajo de estos últimos años del registrador de la propiedad de Bilbao, Carlos Ballugera de conocer las cláusulas hipotecarias existentes y su fundamentación jurídica en el caso de que sean nulas.
El trabajo de Carlos Ballugera es una herramienta ideal para poder presentar una defensa ante cualquier entidad bancaria al poder consultar jurisprudencia y últimos fallos sobre determinados temas hipotecarios. Para este experto parte del colapso de los tribunales lo tiene el Tribunal Supremo que en su fallo de mayo del 2013 invito a los consumidores a ir a juicio para resolver su cuestión de cláusulas abusivas
Ballugera, como estudioso del derecho hipotecario y de la financiación de la vivienda, ha ido recopilando estas condiciones generales de la contratación de todas las cláusulas, muchas de ellas abusivas. Ahora pasan de las ochenta, algunas de las cuales ya fueron declaradas nulas por los tribunales “En 1998 se crea el Registro de Condiciones generales de la Contratación, este registro generó muchas críticas en su momento y realmente está incompleto. Muchas sentencias no se inscribían en el mismo salvo determinados jueces que pedían la inscripción de dichos fallos judiciales”.
Ante la falta de ese Registro, nuestro jurista decidió realizar el trabajo de forma progresiva y minuciosa “Cada cláusula viene acompañada de su definición y de diferentes resoluciones. Se han introducido sentencias de todo tipo, de primera instancia hasta el Supremo. Resoluciones de la dirección general de Registros y Notariado y de lo contencioso administrativo. En breve incluiremos el punto de vista del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de Luxemburgo sobre estas cuestiones”, indica.
De estas cláusulas señaladas como abusivas el autor de este trabajo señala el vencimiento por impago de una cuota, con varios fallos judiciales a favor. “Ahora se debate si con tres cuotas se puede reclamar el importe de la hipoteca, este es un asunto que jurídicamente se encuentra en cuestión».
También los intereses de demora son abusivos, una situación que hace año y medio era totalmente diferente. “En el 2013 aún se aceptaban intereses del 24 y 25% con dictámenes de la propia Dirección General de los Registros y Notariado. Ahora desde el 22/4/2015 el Tribunal Supremo declara nulos aquellos intereses de demora que superen en dos puntos al ordinario. Este criterio en un fallo de 23/12/2015 se extiende a los contratos hipotecarios”. Sin embargo Ballugera no cierra la puerta a una reforma legislativa nueva que hagan válidos dichos intereses.
Junto a ellas hay otras cláusulas que el consumidor debe estar alerta, como las de reclamación de posiciones deudoras, relacionada con los intereses de demora, “la cuestión de los seguros, una cláusula que ahora está en el punto de mira. Se obliga a contratar un seguro por la hipoteca al consumidor, cuestión que ahora se debate también. Es posible que banco y consumidor tengan que compartir coste en el futuro”.
Un especialista en financiación hipotecaria
Ballugera optó por especializarse en la financiación hipotecaria de la vivienda, sabiendo que el mundo del registro era muy amplio “siguiendo el consejo de mi director de tesis y maestro Alberto Bercovitz, Catedrático de Derecho Mercantil y presidente de la Sección Segunda de la Comisión General de Codificación, de lo Mercantil que me indicó que la especialización jurídica fuera paralela a la actividad profesional”.
Carlos Ballugera, registrador de la propiedad en Bilbao, experto en cláusulas hipotecarias.
En el 2005 lee su tesis sobre “Cláusulas abusivas en las hipotecas” y previamente empieza a estudiar el contrato de adhesión con condiciones generales pero “el trabajo es tan inmenso que me quedé ahí. Por eso luego me centré en la parte de la financiación hipotecaria de la vivienda”.
Las cláusulas abusivas entran en nuestra normativa por dos dictámenes de la Dirección General de los Registros y Notariados que permiten desde el 2006 estas condiciones de contratación
Justo después de concluir dicha tesis este registrador bilbaíno puso algunas notas de calificación que generaron un rechazo “general y frontal por parte de la Dirección general de Registros y Notariado. En aquel momento se restringió mucho de la capacidad de los registradores de sacar las cláusulas abusivas de las hipotecas. Desde esta nefasta doctrina las cláusulas abusivas entraron en tromba en los Registros. Hay dos resoluciones de 19 de abril del 2006 que así lo corroboran.
En aquel momento este jurista recuerda que las cláusulas suelo no se veían del todo mal “los intereses que había eran del 3 o del 4% y se podían incluso admitir. Aún no había llegado la doctrina de la transparencia de estos últimos años”. Poco antes, en el 2000 nuestro interlocutor se incorpora al portal Notarios y Registradores, dirigido por Félix Merino, decano de los registradores de Madrid. En ese equipo de redacción, publico muchos casos del seminario registral que lleva en Bilbao, así como multitud de artículos y trabajos.
Los tribunales frenan las cláusulas abusivas desde el 2012
A Ballugera no podemos dejar de preguntarle por la situación actual en el que acaban de aprobarse 54 juzgados uniprovinciales para contestar a las demandas hipotecarias que se esperan sobre las cláusulas suelo “Hasta el 2012 el trabajo contra las cláusulas abusivas era silencioso y no tenía la vertiente mediática que se le ve ahora. La permisividad sobre esta cuestión de la Administración y Tribunales era notable frente al rechazo claro del mundo universitario.
Pero la crisis hará que cambie este panorama y la percepción de las llamadas cláusulas abusivas “ahora hay toma de conciencia de su importancia y los tribunales están decidiendo sobre este asunto aunque dichas decisiones judiciales tienen aún sus luces y sombras”. Así sobre la sentencia del Supremo de mayo del 2013 nuestro interlocutor indica que “creo que la culpa del colapso que viven los juzgados es del propio Tribunal Supremo, en ese fallo el propio tribunal invita a las personas que quieran librarse de una cláusula suelo a que acudan a los tribunales y les cierra el camino de las acciones colectiva y del recurso de los efectos ultraparte de una sentencia declarando el abuso”.
Para este registrador este tipo de situaciones no se arreglan únicamente con la via judicial “la propia administración debe ayudar a los consumidores a salir de este tipo de conflictos. Creo que las Juntas de consumo de las CCAA deberían ser más proactivo e inspeccionar a las propias entidades bancarias en cuestiones como las cláusulas abusivas.
Se hace pero a cuenta gotas. Pocas sanciones hemos visto sobre estas cuestiones. Ana Collía, directora del Instituto Vasco de Consumo, sancionó a Caja Navarra por estas prácticas. Escasas sanciones para los dos millones de contratos que existen con cláusulas abusivas. A su juicio “la Administración no puede mirar para otro lado y debería haber sancionado a aquellas entidades con cláusulas abusivas. El derecho europeo señala que este tipo de cláusulas hay que sacarlas del mercado”.
El Plan del CGPJ sobre cláusulas suelo es insuficiente
Le preguntamos a este experto sobre este plan del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) que ya está en marcha con 54 juzgados uniprovinciales “creo que la especialización puede ser interesante pero los órganos especializados necesitan medios y músculo para resolver los asuntos. La sensación es que los medios ofrecidos son pocos y se van a colapsar, eso hace que los bancos jueguen en un terreno favorable. Los consumidores muchos de ellos no reclamarán si tienen que acudir a la capital de provincia. El banco ya tiene calculado cuántos van a reclamar”.
Sobre el RD 1/2017 de resolución extrajudicial de las cláusulas suelo, ahora pendiente de la configuración de su comisión de seguimiento, Ballugera comenta que “le falta un elemento clave que sería que ante la existencia de cláusulas abusivas el banco espontáneamente se ponga en contacto con el cliente y les haga la liquidación. Como la ley no les obliga, solo alguna entidad como Bankia lo ha hecho”. Para este experto éste es el problema, “el consumidor no quiere, en la mayor parte de los casos, ponerse a mal con los bancos y entrar en el estrés sobre la financiación de su casa”.
En este contexto, el propio consumidor debe apoyarse en los organismos de consumo de muchos ayuntamientos y oficinas de intermediación hipotecaria. “Al mismo tiempo el Ministerio Fiscal tiene legitimación para proteger a los consumidores. El problema es la falta de presupuesto para atender estos casos. Realmente no hay Fiscales que se ocupen de este tipo de temas”. Para este registrador de Bilbao emerge con fuerza el derecho de consumo en nuestro país ante tantas reclamaciones pendientes “Este es un fenómeno que preocupa a los bancos que ven como hay consumidores que vienen muy bien defendidos”.
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