Parece claro que este mes de septiembre va a ser muy intenso. En este primer Consejo de Ministros, tras las vacaciones, se ha aprobado pedir a la Comisión Permanente del Consejo de Estado un dictamen con carácter urgente, sobre el proyecto de Ley de Regulación de Contratos de Credito Inmobiliario, del que CONFILEGAL adelantó el pasado mes de julio.
Esta futura nueva normativa, que ya ha generado polémica al ofrecerle al notario un papel clave antes y durante la firma de la escritura en detrimento del abogado se estructura en dos partes, una como transposición de una Directiva europea, a la que se añaden otras medidas. La idea es que a finales de septiembre llegue al Congreso este texto legislativo que contemple un modelo de contrato hipotecario tipo que sea tan sencillo que cualquier consumidor pueda entenderlo.
En dicho proyecto de ley se pretende que el consumidor antes de firmar la hipoteca conozca bien las condiciones de la misma antes del día de la firma.
También hemos sabido que entes de firmar el contrato, el notario ha de realizar una comprobación de que el cliente ha recibido y entendido toda esa información, y lo hará constar en un acta junto a la firma manuscrita del propio prestatario.
Este procedimiento será gratuito.
A nivel precontractual Economía quiere que el cliente tenga en su poder la ficha de información normalizada y otra con advertencias estandarizaras «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas» que le haya proporcionado su banco.
Sobre los gastos, se quiere que se desglose la información y quede claro quien asume cada gasto en el propio contrato hipotecario.
Otra influencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y de sus sentencias contra nuestra normativa hipotecaria empuja a que el consumidor tenga copia previa del contrato hipotecario de su firma posterior y que incluso pueda tener un plazo de siete días para reflexionar sobre este tema y su desarrollo posterior
Notarios y registradores, papel clave en la reforma
Todavía queda por ver, una de las partes más controvertidas, el papel de registradores y notarios a la hora de autorizar hipotecas. La idea que tiene el Ministro Guindos y sus colaboradores es que no se puedan firmar hipotecas mientras, si el consumidor no ha visto la información y notarios han revisado el contrato y su contenido.
Respecto al vencimiento anticipado o ejecución del contrato esta nueva norma trae novedades importantes. Se pretende que los intereses de demora sean tres veces el interés legal del dinero) y el paso del tipo variable a fijo a un menor coste.
La intención del Gobierno es subir el umbral del llamado vencimiento anticipado y que no tenga que ver con tres meses de impago, como ha quedado hasta ahora tras los últimos fallos del TJUE que consideraban abusivo el impago por una cuota.
Ahora, se hará una división del contrato en dos partes.
En una hipoteca a 20 años, el vencimiento anticipado se produciría si no se paga el 2 por ciento del total y en los diez años restantes se subiría al por ciento.
Lo que aún no queda claro es si en esta nueva normativa se adjuntará un listado con todas las cláusulas que no son legales. Esta nueva normativa pretende ser muy avanzada en materia de transparencia sabiendo que la contratación de una vivienda es una operación clave para muchas familias.
En otra parte de esta reforma se insiste en la necesidad de que la banca ofrezca créditos responsables.
Para ello recabará toda la información que necesite del solicitante de la hipoteca antes de darle un crédito, evitando concesiones que podrían denominarse como irresponsables y que se dieron durante los años de la burbuja inmobiliaria.
Banco de España y Comunidades Autónomas parece que harán la tarea de supervisión de estas operaciones que hasta ahora no habían hecho.
En este contexto, se suprime la venta cruzada de servicios. Se trata de que la comercialización de la hipoteca no esté supeditada a otros productos paralelos como seguros de hogar, fondos de pensiones o tarjetas de crédito, práctica muy habitual hasta ahora en España a la hora de contratar un préstamo hipotecario.
Contar con profesionales solventes
En cuanto a las normas de conducta, Economía explica se busca que quienes intervengan en el mercado hipotecario tengan «capacitación y profesionalización», con el fin de «prestar toda la información que requiere el prestatario y evaluar su solvencia».
Además, se eliminarán determinados incentivos para el profesional del banco que estuvieran vinculados a captar hipotecas y se prohíben operaciones vinculadas, como tener que adquirir otros productos. Solo se mantendrán aquellas beneficiosas para el consumidor y que tengan el visto bueno del Banco de España.
Por otra parte, se abordan una serie de normas de protección del deudor hipotecario, con referencias a la posibilidad de amortización anticipada de la hipoteca (se va a permitir que se haga en cualquier momento durante la vida del contrato y limitar la retribución que pueda percibir el banco) y a facilitar convertir a euros prestamos en divisas extranjeras.
