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¿Es válido el contrato de enajenación de un inmueble, en favor de un tutelado, sin la previa autorización judicial?

Gema Cornejo es miembro del despacho Winkels Abogados y especialista en derecho de familia.
| | Actualizado: 18/02/2018 0:43

En ocasiones se nos plantea la oportunidad –o necesidad- de enajenar un inmueble de un menor o persona con la capacidad modificada judicialmente antes de someterlo a autorización judicial. ¿Sería válido ese contrato? ¿Podría inscribirse en el registro de la propiedad?

El Pleno del Tribunal Supremo, en su sentencia de 10 de enero de 2018 (ponente María de los Ángeles Parra Lucán), resuelve esta cuestión declarando que:

“resulta correcto declarar que la permuta celebrada por la tutora sin previa autorización judicial, no es nula de pleno derecho, ni inexistente, y que la autorización judicial obtenida después de la celebración del contrato, impide que prospere una impugnación posterior”.

Por lo tanto, la escritura de permuta y su posterior inscripción registral son válidos, pero ¿cómo se justifica dicha validez?

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¿Cuáles son los antecedentes del supuesto enjuiciado?

Estos se concretan en el Fundamento de Derecho Primero de la sentencia de 10 de enero de 2018 analizada.

El litigio que resuelve finalmente el Supremo versa sobre el tipo de ineficacia de los actos de enajenación de inmuebles otorgados por el tutor cuando no cuenta con previa autorización judicial.

Se somete a casación la eficacia de la permuta de inmueble celebrada por el tutor cuando la autorización judicial se obtiene con posterioridad al otorgamiento de la escritura.

En el supuesto enjuiciado, la tutora interpone una demanda en la que solicita la nulidad de la escritura de permuta de inmuebles del tutelado que ella misma otorgó, «con las consecuencias legales inherentes a dicha declaración y con la cancelación de los asientos registrales».

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Basa su demanda en que, la falta de previa autorización requerida por el artículo 271 del Código Civil (CC), determinaba la aplicación del artículo 1259 CC y, con ello, la nulidad de la escritura.

Así, el artículo 271 del Código Civil dispone que:

El tutor necesita autorización judicial:

1.º Para internar al tutelado en un establecimiento de salud mental o de educación o formación especial.

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2.º Para enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios de los menores o incapacitados, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción. Se exceptúa la venta del derecho de suscripción preferente de acciones.

3.º Para renunciar derechos, así como transigir o someter a arbitraje cuestiones en que el tutelado estuviese interesado.

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4.º Para aceptar sin beneficio de inventario cualquier herencia, o para repudiar ésta o las liberalidades.

5.º Para hacer gastos extraordinarios en los bienes.

6.º Para entablar demanda en nombre de los sujetos a tutela, salvo en los asuntos urgentes o de escasa cuantía.

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7.º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años.

8.º Para dar y tomar dinero a préstamo.

9.º Para disponer a título gratuito de bienes o derechos del tutelado.

10.º Para ceder a terceros los créditos que el tutelado tenga contra él, o adquirir a título oneroso los créditos de terceros contra el tutelado.

En el mismo sentido, el Artículo 1259 del Código Civil estipula que:

Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal.

El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.

De lo anterior, nos podemos preguntar: ¿sería válida la escritura de permuta y su posterior inscripción registral?

Es importante resaltar, que el notario hace constar en la escritura que:

«No me exhibe autorización judicial que faculte a dicha tutora para la permuta objeto de esta escritura, de cuya necesidad advierto a los aquí otorgantes, a lo que se muestran conformes e insisten en el otorgamiento de esta escritura, comprometiéndose la citada tutora a obtener la aprobación judicial de esta permuta, a la mayor brevedad posible».

Es decir, que la escritura se firmó conociendo todas las partes la necesidad de previa autorización judicial para enajenar el inmueble, firmándose así e inscribiéndose ésta en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo se resuelve judicialmente esta cuestión hasta que llega al Tribunal Supremo?

La demanda de nulidad de la escritura de permuta (esta se constituyó cediendo, a título de permuta, unos terrenos heredados a cambio de unas viviendas que constan detalladas en la escritura) la interpone la tutora del incapaz contra la constructora -que se encuentra en situación concursal- y dos terceros perjudicados por esta demanda -que instaron el concurso necesario de acreedores de la constructora-, pues la nulidad del contrato de permuta afectaría directamente a sus derechos, al ser propietarios de fincas colindantes. Lo que la tutora intenta con esta demanda es la restitución al incapaz de la finca enajenada.

Tras los trámites procesales, la sentencia de primera instancia estima la demanda y declara la nulidad de la escritura de permuta otorgada por la tutora en favor de su hermano, con las consecuencias legales inherentes a dicha declaración y con cancelación de los asientos registrales derivados de dicha permuta.

Contra esta sentencia se interpone recurso. La Audiencia Provincial de Valencia estima el recurso de apelación y desestima la demanda formulada por la tutora.

El nuevo tutor (tras el fallecimiento de la anterior tutora), interpone recurso de casación que se admite al concurrir interés casacional.

La sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de enero de 2018 (Recurso n.º 2111/2015. Ponente: Excmo. Sr. D. María de los Ángeles Parra Lucán) resuelve el recurso de casación desestimando el mismo, por los motivos expuestos en su Fundamento de Derecho Quinto:

F.D.QUINTO:

6.— El mismo resultado de la ratificación del acto al amparo del art. 1259 CC, y que es favorable al interés del menor y de la persona con la capacidad modificada judicialmente y sometida a tutela, puede alcanzarse mediante la aplicación del régimen de la anulabilidad, puesto que es posible la confirmación del acto (art. 1309 CC). Además, la aplicación del régimen de la anulabilidad a los actos del representante legal sin autorización judicial conduce a algunas consecuencias más ponderadas en atención a los intereses en juego.

  1. i) En primer lugar, el régimen de la anulabilidad excluye que el otro contratante revoque el contrato. Otra cosa es que, en su caso, si se dan los presupuestos para ello, pudiera impugnar el contrato demostrando el error (o incluso el dolo) que le llevó a contratar con desconocimiento de que fuera precisa una autorización judicial.
  2. ii) En segundo lugar, el régimen de la anulabilidad somete el ejercicio de la acción de impugnación del contrato a un plazo, de manera coherente con la exigencia constitucional de seguridad jurídica. El plazo de cuatro años que establece el artículo 1301 CC, que literalmente se refiere a los contratos celebrados por los menores e incapacitados, se computa “desde que salieren de tutela”, lo que parece pensar, para las personas con la capacidad modificada judicialmente, en la recuperación de la capacidad.

7.— La aplicación del régimen de la anulabilidad, además de por las razones antedichas, viene respaldada ahora por el tenor del artículo 61 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la jurisdicción voluntaria, que se refiere literalmente a la tramitación del expediente en los casos en que el representante legal “necesite autorización o aprobación judicial para la validez de actos de disposición”. […]

En efecto, partiendo de la “invalidez” (el precepto se refiere a los casos en que se necesite la autorización o aprobación judicial para la “validez” del acto), y descartada la nulidad absoluta por su falta de adecuación a la protección de los intereses de los menores y personas con la capacidad modificada judicialmente, para dar solución a los actos celebrados por el representante legal sin autorización judicial resulta necesario acudir, con las adaptaciones precisas, a la anulabilidad. […].

8.— El resultado práctico que se alcanza mediante la aplicación del régimen de anulabilidad, con las adaptaciones señaladas, por lo demás no es contradictorio con la solución a la que se llegaría si, desde un planteamiento coherente con el papel que el título y el modo juegan en nuestro ordenamiento en la transmisión de derechos reales, se entendiera que el acto sin previa autorización judicial no es inválido, sino vinculante y obligatorio para las partes, pero es ineficaz como título idóneo para la trasmisión del dominio. Ello permitiría su “ratificación” posterior (como dice la sentencia 314/1984, de 21 de mayo, “aunque no pueda calificarse con propiedad de anulable”) pero también la autorización “previa” a la enajenación, considerando entonces que el acto obligacional que sirve de título para la transmisión es válido.

9.— La anulabilidad y la posibilidad de confirmación es compatible también con el control judicial posterior al otorgamiento del acto, lo que excluiría la ulterior acción de impugnación. En particular, esta sala lo ha admitido cuando en el propio contrato se tiene en cuenta la necesidad de obtener autorización judicial. Así, la sentencia 21/2010, de 16 de febrero, declara:

“El artículo 166 CC exige que para la disposición de los actos del menor concurra la autorización judicial, pero nada impide otorgar un contrato que la exija antes de obtenerla, o bien mientras se están efectuando las gestiones para conseguirla. Cuando ello ocurra, el contrato se entenderá sometido a una condición suspensiva consistente en la obtención de la autorización, aunque, como en el caso que nos ocupa, dicha condición se configurara por las partes como resolutoria, lo que nada les impedía hacer”.

Con anterioridad, la sentencia 257/2007, de 2 de marzo, llegó a una solución semejante, al considerar razonable la interpretación de que el contrato celebrado era de “compromiso de compraventa”, “atendido el contenido de sus cláusulas en una visión sistemática de las mismas, de las que se pone de manifiesto que la intención de los contratantes fue la de diferir la conclusión de la compraventa de los inmuebles al momento en que el padre de los aquí recurrentes hubiese obtenido la pertinente licencia judicial, requisito que los firmantes del contrato conocían ser necesario para la validez de la compraventa a realizar”.

Es cierto que el compromiso previo del tutor no garantiza que el juez conceda la autorización o la aprobación pero, en cualquier caso, una vez obtenida, es evidente que se cumple la finalidad perseguida por la norma de que judicialmente se controle la conveniencia del acto de disposición para el interés del menor o persona con la capacidad modificada judicialmente. También cuando en el contrato no se haya establecido nada al respecto.»

Conclusión

Dentro de los deberes tutelares que proclama el artículo 216 del Código Civil, la ley impone al tutor la obligación de solicitar autorización judicial para la enajenación o gravamen de bienes inmuebles de menores -y personas con capacidad modificada judicialmente-, con independencia de su valor.

Este procedimiento se regula en los artículos 63- 65 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la jurisdicción voluntaria.

Si la autorización judicial se obtiene con posterioridad a la celebración del negocio jurídico, la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de enero de 2018 dispone que resulta correcto declarar que la permuta celebrada por la tutora sin previa autorización judicial no es nula de pleno derecho, ni inexistente, y que la autorización judicial obtenida después de la celebración del contrato impide que prospere una impugnación posterior.

El contrato es válido con base en:

  • El principio de buena fe en el desarrollo y cumplimiento de las obligaciones y ejercicio de derechos (STS de 15 de junio de 2012 (n.º 399/2012).
  • Una vez determinado que no existe nulidad, el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus) nos exige «dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que pueda presentar la dinámica contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el tráfico patrimonial y la seguridad jurídica». En este sentido la STS de 15 de enero de 2013, n.º 827/2012.

Sobre la caducidad de las acciones, es importante tener en cuenta que el artículo 1301 del Código Civil establece que la acción de nulidad sólo durará cuatro años. El mismo artículo dispone que este tiempo empezará a correr:

En los casos de intimidación o violencia, desde el día en que éstas hubiesen cesado.

En los de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.

Cuando la acción se refiera a los contratos celebrados por los menores o incapacitados, desde que salieren de tutela.

Si la acción se dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges sin consentimiento del otro -cuando este consentimiento fuere necesario-, desde el día de la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiese tenido conocimiento suficiente de dicho acto o contrato.

Por lo tanto, en los supuestos de contratos que afectan a menores o personas con la capacidad modificada judicialmente, el plazo de cuatro años de caducidad de la acción, comenzará a computarse desde que estos alcanzasen la mayoría de edad o saliesen de la tutela (en su caso).

por Gema Cornejo.

Gema Cornejo es licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid y Master en Práctica Jurídica y en el Ejercicio General de la Abogacía por el Liceo Jurídico y Empresarial de Madrid. Es miembro del despacho Winkels Abogados, y es abogado en ejercicio desde el año 1997, con una dilatada experiencia en los tribunales. Cornejo ha realizado numerosos cursos relacionados con el ejercicio de la abogacía, está especializada y permanentemente al día de las novedades doctrinales y jurisprudenciales del Derecho de familia.
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