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10 consejos prácticos para que la compraventa de una vivienda no genere problemas

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Las expectativas más optimistas señalan que este 2018 será un buen año para la compraventa de viviendas. En los  últimos años se detecta la salida de la crisis económica y los datos apuntan a que la demanda inmobiliaria crecerá. Los índices de precio apuntan un crecimiento del 5% de las viviendas.

Diego Galiano, abogado y presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que aglutina a 4100 API colegiados ejercientes de toda España, subraya que “la compraventa de una vivienda no debe improvisarse. Es necesario estar bien asesorado para que la operación tenga éxito y nos veamos metidos en problemas de cualquier índole. La subida de los precios de la vivienda puede fomentar el alquiler, al mismo tiempo”.

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Vender una vivienda es un proceso complicado que debe tener seguridad jurídica

“Hay que darse cuenta que estamos ante una de las decisiones más importantes de nuestra vida, adquirir o vender una vivienda.  Lo hacemos una o dos veces en nuestra vida. Es fundamental estar bien asesorado y evitar los riesgos jurídicos económicos o urbanísticos que pueden existir en la operación”.

Para Galiano los ciudadanos deben ser prudentes a la hora de adquirir/vender una vivienda “No puede ser que este tipo de iniciativas acabe. Puede traumatizarnos toda la vida. Es fundamental que dicha operación tenga seguridad jurídica.  Debemos estudiar bien las cargas de la vivienda, todas ellas reflejadas en nuestro Derecho Civil”.

Contar con un experto en venta inmobiliaria como son los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

“Los riesgos se evitan con un asesor inmobiliario cualificado que uno pueda tener referencias del mismo. Es en caso de los API que tienen una formación solida a nivel inmobiliario”. Para Galiano será bueno poder reflejar en un papel la relación profesional que mantendrá con nosotros “Todo por escrito, a lo que se compromete y lo que va a ganar de la venta”.

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El vendedor es libre de elegir entre una contratación de varios agentes simultáneamente o disponer de un solo agente en exclusiva que ordene adecuadamente el proceso. No siempre se acierta con la idea de que cuantos más mejor. “Estos profesionales colegiado cuenta con un servicio de responsabilidad civil que puede cubrir cualquier contingencia”.

Existen sistemas de colaboración muy eficaces entre agentes inmobiliarios que permiten tener más opciones de una venta rápida, partiendo de un único interlocutor. El propietario debe informarse bien del sistema seguido por el agente y de su paquete de servicios antes de su contratación.

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Al mismo tiempo reconoce que contratar a un API “mejor uno en régimen de exclusiva que tener varios, hará que el vendedor tenga información del mercado. Además realizará gran parte de la tramitación contractual y documental”. Galiano recuerda que hay que revisar su documentación y experiencia y si se niega a darla, buscar otro profesional más transparente en su gestión.

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Revisar bien el contrato y la documentación y evitar que se judicialice el asunto

Para el presidente del COAPI  “los pleitos inmobiliarios vienen por falta de claridad en los contratos. A veces carece del contenido detallado para evitar luego reclamaciones de una u otra parte. Lo interesante sería que el l vendedor entregase  las llaves al API y se olvidará hasta acudir a la Notaría para recibir su legítimo cheque”, indica.

Un proceso de este tipo es irregular en el tiempo que se dedica a su venta. “No es fácil determinar en cuánto tiempo se vende una vivienda. Pero requiere su tiempo para poder comprobar que la documentación es la apropiada y que el inmueble está en condiciones”.

La compraventa de la casa pasa por un plan de comercialización que el API ejecuta oído el consumidor

En esa relación entre el Api y el vendedor, es fundamental que el primero diseñe un plan de marketing que ayude a comercializar esa vivienda. “La publicidad de venta debe ser veraz y completa, no debe ocultarse nada, pero sí debe centrarse en los puntos fuertes que generan atracción de posibles compradores, como su estado, ubicación, distribución  o el mapa comercial de la zona”.

En este tipo de estrategias Galiano reconoce “que hay un debate abierto, lo importante que el vendedor no pierda el control del proceso. De ahí que apostamos a que tenga un único asesor de confianza como antes señalamos. Diseñará un plan de marketing con acciones concretas para que el piso nuestro se venda”.

Sobre el uso de las redes sociales como herramienta de venta no está muy claro que sea un valor añadido “Lo fundamental es que el posible comprador pueda acceder de forma rápida y certera a la información que necesita. La transparencia es un valor importante”.

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“No está demostrado que las redes sociales ayuden realmente a vender mejor una vivienda. Es clave que el comprador acceda a la información de ese piso de forma sencilla y transparente”.

Ser coherente con el precio de venta. Ojo al sobreprecio que no cobraremos

Ser certero en la fijación del precio evitando sueños de fortuna. El precio puede variar en función de la situación del mercado en cada momento temporal y en cada zona. Fundamental es dejarse asesorar en precio por un API cualificado, y no por vecinos, cuñados y amigos.

“En esta cuestión del precio, cuidado con el sobreprecio. El asesor puede pactar con nosotros un precio y venderlo por una cantidad elevada de cara a mejorar sus ingresos. Esta es una práctica peligrosa, sobre todo si no elegimos un único asesor inmobiliario”.

Diego Galiano, abogado y presidente del Consejo General de Agentes de la Propiedad inmobiliaria
Diego Galiano, abogado y presidente del Consejo General de Agentes de la Propiedad inmobiliaria.

Saber negociar en la negociación. Tener comportamiento flexible

“En este proceso de negociación es fundamental tener un comportamiento flexible con la otra parte. La compraventa siempre es un consenso de voluntades. Cada propuesta tiene sus pros y contras que habrá que estudiar con detalle”.

Y señala quePor ejemplo se podría aceptar un precio inferior al inicialmente previsto, pero a cambio el vendedor se podría librar de una copropiedad no deseada tras un divorcio, o de un inmueble que genera muchos gastos o de un piso cerrado que se deteriora progresivamente”.

El consumidor debe confiar en la experiencia de los  Agentes de la Propiedad inmobiliaria como profesionales que va a dirigir la operación de compraventa sin sobresaltos

Ya hay acuerdo, se ha logrado el consenso de voluntades

“Hemos llegado a la fase previa de la intervención del notario. Una fase importante en este proceso de compraventa. Ya hay un acuerdo sobre el precio  y el comprador ha ido al banco y ya sabe la financiación que va a contar. Es el momento del consenso de voluntades y de plasmar lo pactado por escrito”.

En este momento donde “aun el API asesora al vendedor, se trata de culminar la operación sin sobresaltos. Ambas partes deben revisar que la hipoteca no tenga cargas de ningún tipo y que jurídicamente está todo correcto”.

Contrato de arras, una garantía de la viabilidad de la operación

“Llegado a ese momento, el comprador puede dar una señal o anticipo de la compraventa.  El contrato de arras viene reflejado en el articulo 1454 del Código Civil  y supone una forma de reservar tu opción preferente sobre la vivienda.  En esta situación el vendedor no puede venderé a terceros con esa señal”.

El plazo que transcurre entre la señal entregada y la firma del contrato final en la notaria puede llegar a treinta días. “En ese tiempo, el vendedor puede revisar la documentación y ver que la hipoteca no tiene cargas. Por su parte, el comprador puede rematar la financiación de su entidad financiera. Siempre desde la buena fe contractual”.

Llega el día de la compraventa

“Se ha tramitado todo el expediente inmobiliario y llega a la notaria con toda la documentación que requiere notario; pago del IBI;  estar al dia de la comunidad de propietarios,  nota simple del inmueble, referencia catastrales, eficiencia energética etc.”.

En ese acto protocolario el notario da fe de la operación y se entrega el cheque al vendedor y “da un repaso a  los aspectos más importantes de la escritura para que realmente la compraventa  tenga la seguridad jurídica adecuada”.

Cuidado con los vicios ocultos

“La compraventa de una vivienda no acaba en el momento de la firma.  Se pueden presentar a posteriori deficiencias en la casa no vistas con anterioridad. “El Código Civil establece de un plazo de seis meses para poder reclamar cualquier imprevisto no revisado en el proceso de negociación del inmueble”. Edificios consolidados y obra nueva pueden tener esos vicios que Galiano señala.