El Real Decreto-Ley sobre el IAJD lleva al Gobierno a desbloquear la reforma de la Ley Hipotecaria
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10/11/2018 06:15
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Actualizado: 09/11/2018 23:52
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El pasado 7 de noviembre la Asociación Profesional de la Magistratura (APM), en el centro de la polémica por la decisión del Pleno de la Sala Tercera ratificando que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) lo tiene que seguir pagando el comprador y no el banco, salió al paso recordando públicamente que, desde el pasado mes de marzo, el proyecto de Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario lleva paralizado en la Comisión de Economía del Congreso de los Diputados.
“En dicho Proyecto de Ley se resuelven cuestiones de actualidad, como el sujeto obligado al pago de los aranceles notariales, los gastos de tasación y gestoría, o el vencimiento anticipado”, afirmaban en un comunicado.
Y es hacia ese proyecto, precisamente, hacia donde el Gobierno ha vuelto la cabeza para su reactivación, cuyo objetivo era resolver, no sólo el conflicto del IADJ sino también la nación en pago o la vinculación de seguros a hipotecas.
Fue el Gobierno del Partido Popular, en noviembre de 2017, el que aprobó en su Consejo de Ministros remitir a las Cortes Generales el citado Proyecto de ley.
Una normativa que aporta significativas novedades en relación a la normativa hipotecaria en vigor en estos momentos, con el objetivo de proceder a la trasposición de lo previsto en la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
Ahora el Ejecutivo de Pedro Sánchez quiere tramitar por vía de urgencia en el Senado ese proyecto de Ley, atascado hoy en la Cámara Baja. De esa forma, la ley podría tramitarse en 20 días naturales, y no los dos meses habituales.
Con esta normativa se podría evitar la posible sanción que nuestro podría recibir por el retraso que lleva trasponer dicha directiva.
Se habla de una multa de casi 106.000 euros diarios, cuya ejecución ha quedado suspendida a petición de la Comisión Europea desde el mes de octubre del año pasado.
Al haber pasado más de dos años y medio desde la fecha límite para activar la normativa, la multa a la que se expone España superaría los 100 millones de euros.
El procedimiento de infracción está en fase de demanda ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que está pendiente de dictar sentencia.
Esta nueva normativa pretende ofrecer la transparencia necesaria para que el consumidor tenga claro que tipo de préstamo hipotecario va a suscribir con la entidad bancaria. Al parecer los artículos 12, 13 y 15 son los que más problemas están generando.
También la cuestión del vencimiento anticipado, pendiente de un fallo del TJUE lo asume esta reforma hipotecaria aunque a juicio de los expertos sin acierto.
En concreto, en esos dos primeros artículos se recogen los pasos previos antes de firmar la hipoteca y la transparencia que tiene que ofrecer el banco a su cliente. Además, el segundo se refiere al cumplimiento de la banca de esos principios de transparencia.
MAYOR TRANSPARENCIA
La idea del legislador es el dotar de una mayor trasparencia toda la fase precontractual.
En este sentido se contemplan medidas importantes a fin de aumentar las garantías para el prestatario, exigiendo que la entidad entregue al cliente con una antelación mínima de 7 días respecto de la fecha prevista para la firma, además de la ficha normalizada donde consten las condiciones básicas del préstamo (FEIN).
Una ficha específica donde se recojan aquellas cláusulas contractuales que puedan resultar de mayor complejidad o relevancia para el cliente, incluyendo información sobre distintos escenarios de evolución de los tipos de interés cuando se trate de hipotecas a interés variable y como pueden influir estos escenarios en la cuota a pagar, así como aspectos destacables como la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable (la famosa cláusula suelo), o como se distribuirán los gastos asociados a la concesión del préstamo.
Además se prevé reforzar el control por parte de notarios y registradores. El cliente deberá comparecer ante el notario elegido dentro de ese plazo de 7 días para recibir asesoramiento gratuito por parte de éste. El notario, además de asesorar, tendrá la obligación de verificar toda la documentación que previamente se le habrá remitido telemáticamente y deberá emitir un acta notarial previa que servirá como prueba del asesoramiento prestado así como de la comprensión y aceptación de estas cláusulas por parte del prestatario.
Asimismo el registrador de la propiedad estará obligado a denegar la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o hubieran sido declaradas nulas por sentencia del Tribunal Supremo o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación.
Sobre la mesa las medidas pueden funcionar para lograr esa transparencia, sin embargo se han levantado voces críticas porque la citada ficha informativa de personalizada puede ser poco comprensible para el consumidor o el papel importante del notario como garante de que esa información que reciba el prestatario sea la adecuada. Aquí el colectivo de abogados en Confilegal ya mostró su aversión a esa medida tan controvertida.
DEBATE SOBRE LA VINCULACIÓN DE SEGUROS E HIPOTECAS
En esta tramitación de esta norma, una de las polémicas ha surgido entre los parlamentarios sobre la vinculación de seguros a la hipoteca. Un caballo de batalla importante del que también estamos pendiente por una vista que desde hace unos días tiene lugar en el Juzgado Mercantil 3 Gijón en cuanto a la idea del desvincular ambos productos financieros.
Al parecer, por lo que hemos podido saber, la idea de oferta vinculada se ha descartado por los diputados y se baraja la opción de oferta combinada.
Esa práctica se va a prohibir, ya que obligaba al consumidor a contratar determinados productos financieros para obtener la hipoteca con el mismo banco.
La nueva norma sí que va a permitir las ventas combinadas. Es decir, que el banco puede exigir para conceder la hipoteca que el cliente cuente con un seguro de vida, por ejemplo, pero no podrá obligar a que se contrate con dicha entidad, sino que el cliente tendrá libertad para poder contratarlo en otra entidad financiera diferente.
Otro tema ampliamente debatido es la dación de pago, un tema que siempre ha favorecido a las entidades financieras frente a los ciudadanos y en el que los diputados aún no han llegado a un consenso.
En esta nueva reforma hipotecaria, la idea es también la revisión de todos los gastos aparejados a la firma de la hipoteca: desde la tasación de la vivienda, hasta la inscripción en el registro pasando por la emisión de copias simples o los honorarios que se pagan al notario.
Hasta un fallo del Tribunal Supremo del 2015 que permitía reclamar los gastos hipotecarios, ofrecido en primicia por Confilegal, todos los citados gastos pagaba la persona que solicitaba el crédito hipotecario y con la nueva ley se pretende que esos gastos se repartan con las entidades financiera.
Una norma hipotecaria amplia que quiere regular en detalle la relación del consumidor con su banco desde la transparencia.
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