Modificación razonablemente ‘urgente’ en materia de Arrendamiento Urbanos

Sin duda corren tiempos convulsos en sede parlamentaria y presupuestaria, con ausencia de Política, de foro, de acuerdos, de consenso y, en definitiva, de resolución colectiva de conflictos y de ordenación de la convivencia social; de cuya mano, va reptando una actividad gubernativa ejercida por conductos diferentes (aunque no nuevos) de como nuestro ordenamiento jurídico la previó con carácter general.

De entre las medidas ‘urgentes’ de diversa índole que en tal escenario están siendo aprobadas por la muy criticada vía del Decreto-Ley, quizá el publicado en materia de vivienda y alquiler sea, a juicio de quien suscribe, una de las más justificadas en dicha senda, por lo que seguidamente valoraremos.

La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tan mentada en las últimas jornadas, recoge varias medidas en beneficio de los inquilinos de inmuebles destinados al uso de vivienda, entre las que cabe destacar la ampliación de tres a cinco años de la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, salvo cuando el arrendador sea una persona jurídica, en cuyo caso se eleva hasta siete.

Asimismo, y en caso de superarse dicha prórroga de cinco o siete años, se configura una nueva prórroga tácita de hasta tres años más, superados los cuales, el contrato se irá renovando de año en año, o lo que es lo mismo, se recupera en gran medida el sistema de prórrogas existente con anterioridad a la reforma del 2013, volviendo al juego de duración de 5+3+1 años -o 7+3+1-, en lugar de 3+1.

El periodo transcurrido desde 2013 no sólo no parece haber contribuido a la recuperación económica y al fomento del consumo, sino que ha coincidido con una acentuadísima subida de los precios del mercado de alquiler de vivienda y una preocupante escalada en los porcentajes salariales dedicados al pago de la renta arrendaticia.

Los españoles somos los ciudadanos de la OCDE que mayor porcentaje de nuestra nómina dedicamos al pago de vivienda, y en el contexto de la Unión Europea nos situamos al borde del farolillo rojo, siendo alarmante el volumen de personas que superan el 40 y el 50% del salario destinado al pago del alquiler (algunos medios hablan incluso del 70% de dedicación para el ciudadano con el salario nacional más frecuente, que no el medio).

En concreto, y según los últimos datos del INE, el alquiler promedio nacional alcanza los 780 euros mensuales, implicando una inversión media del 40,4% del salario, cuando la del año anterior se situaba en el 30,3%. Como es sabido, los porcentajes son aún peores en las grandes ciudades, estimándose que los habitantes de, por ejemplo, Baleares, Cataluña y Madrid (cuya aportación conjunta al PIB ronda el 40% del total nacional) destinan porcentajes de salario superiores al 45% en los tres casos.

Lo anterior parece verse ratificado por las estadísticas relativas a los precios existentes en el mercado.

Así, y a la espera de la finalización y recuento de datos de 2018, el INE desvela que en 2017 el precio del alquiler subió un 9% sólo con referencia a 2016 -a nivel nacional, y con más de 3 años de subida ininterrumpida-, no siendo necesario incidir en la distancia que separa dicha elevación, ocurrida en un solo ejercicio, respecto del incremento del IPC (1,2%) o de la estimación de la subida salarial nacional para el mismo año (1,1% prevista, 1,9% pactada de media en los convenios colectivos).

Por otro lado, la estimación del Gobierno es que los precios de las viviendas en venta también continúen subiendo, incluso a un ritmo más elevado que en el ejercicio anterior (un 3,2 interanual según datos del Ministerio de Fomento a noviembre de 2018, estimando algunas fuentes que se llegue a alcanzar el 5%), lo que ha hecho que muchos medios recuperen los fantasmas de las llamadas “burbujas”, parciales o totales, en diferentes zonas del país. Desde luego no parece que vayamos por la senda adecuada.

Pero aun dejando a un lado los números, que tampoco quedan libres de sesgos e interpretaciones, parece imperar un sentir popular, conciliado y poco discutible, que refiere que el escaso y tan necesario mercado de vivienda en alquiler genera un exagerado sacrificio en términos de pago de residencia en relación con el coste total de la vida, cuando no situaciones de absoluta precariedad.

En ese escenario, se torna razonablemente urgente la aprobación de un Decreto-Ley que busca aumentar la estabilidad personal, familiar y económica del arrendatario de vivienda y que sí parece que vaya a tener, en opinión de quien aquí firma, un cierto efecto de medida de control del precio del arrendamiento, sin perjuicio de otras posibles, y representa sin duda una de las “normativas de urgencia” que mejor pueden vestir dicho traje de entre las confeccionadas en las últimas décadas por quienes han ostentado el poder ejecutivo y han decidido ejercerlo -como así han hecho todos los diferentes colores políticos- sin esperar el previo visto bueno del poder legislativo.

Cabe señalar que la modificación legislativa incluye otros elementos también reseñables, como la limitación de la fianza máxima exigible (un mes en caso de inmueble destinado a vivienda), ciertos beneficios fiscales, y determinadas restricciones al juego de las viviendas de uso turístico que tanto interfieren en el mercado de alquiler en importantes zonas geográficas; siendo todos ellos elementos en clara relación con la protección y estabilización del ya de por sí agitado y todavía reducido mercado de arrendamientos de vivienda.

En cuanto a la extensión del efecto, y pese a la (lógica) falta de retroactividad, es de esperar que la nueva normativa tenga igualmente cierto efecto “colateral” sobre los arrendamientos vigentes que se encuentren próximos al vencimiento de su tercer año (esto es, próximos a la finalización del periodo de prórroga forzosa que les es de aplicación) pues es habitual el temor del “casero no profesionalizado” ante una duración prologada del alquiler que pueda superar la proyección del precio convenido, y, en consecuencia, tendrá que sopesar la subida del importe de la renta que pueda proponer a su actual inquilino, con el riesgo de que su rechazo y abandono del inmueble le conlleve la entrada de un nuevo arrendatario con derecho a los recién estrenados 5 o 7 años de duración mínima, en lugar de continuar un arrendamiento “de año en año” con el contrato vigente.