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¿El acreedor de una comunidad de propietarios puede dirigirse contra los bienes de los propietarios individuales deudores?

Según ha reiterado la jurisprudencia de nuestros tribunales, la acción que se deriva de este artículo frente a los propietarios individuales, es una acción subsidiaria de responsabilidadLa autora de esta columna, Beatriz López Sanz, es abogada, del despacho Larrauri & Martí Abogados.
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La respuesta corta es sí.

Es evidente que cuando un comunero no satisface su cuota a la Comunidad de Propietarios a la que pertenece está perjudicando a la comunidad en tanto en cuanto impide que ésta pague las deudas contraídas con terceros.

Consecuentemente, el comunero es deudor y debe satisfacer el importe impagado y por tal motivo la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, a través del artículo 22, legítima al acreedor para dirigirse directamente contra dicho comunero por la cantidad que adeuda a la comunidad.

Según ha reiterado la jurisprudencia de nuestros tribunales, la acción que se deriva de este artículo frente a los propietarios individuales, es una acción subsidiaria de responsabilidad.

No obstante, para que la misma pueda ser ejercitada, la doctrina jurisprudencial va a exigir la concurrencia de unos determinados requisitos.

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 15 de junio de 2014 (JUR 2015/182014) se recoge una enumeración y desarrollo pormenorizada de los mismos, que pueden resumirse en los siguientes:

Que no existan fondos y créditos a favor de la comunidad

O que «todos» sean insuficientes para atender el total de la deuda: es un supuesto de excusión a favor de los copropietarios.

Como pone de manifiesto la SAP Navarra, de 10 octubre 2001: «implica que legalmente la condena al pago por parte del copropietario tenga carácter subsidiario respecto a la comunidad».

Que dicho propietario haya sido parte en el correspondiente proceso

Esto obliga al acreedor que quiera dirigir su crédito, en fase de ejecución, contra los bienes privativos de los propietarios, el tener que demandarlos en el procedimiento declarativo previo, a fin de que éstos sean condenados subsidiariamente.

Sobre este extremo, las Audiencias Provinciales se han pronunciado de forma unísona, pudiendo destacar los siguientes pronunciamientos: AAP Burgos, de 21 septiembre 1999; SAP Pontevedra, de 16 julio 2002; AAP Valencia, de 12 marzo 2001.

Que se requiera de pago al propietario respectivo

Es decir, se exige un requerimiento expreso e individualizado a cada propietario.

Este requerimiento de pago, según tenor literal de la resolución de la Audiencia Provincial de Salamanca citada, se debe realizar en la fase de ejecución, pues hasta ese momento no es posible conocer si la comunidad dispone de bienes suficientes.

Por tanto, se realiza después de que haya recaído sentencia condenatoria en el procedimiento declarativo en el que obligatoriamente, junto con la comunidad de propietarios, serán parte demandada los propietarios individuales a efectos de que se declare su responsabilidad subsidiaria.

Y también después de que se haya intentado la ejecución contra los bienes de la comunidad de propietarios.

La responsabilidad estará limitada por la cuota

Que le corresponda en el importe insatisfecho.

Es este un extremo lógico, dado que la condena a la comunidad se convierte en una deuda de la misma a la que deben hacer frente todos los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas.

Que el propietario individual contra el que se ejercita la acción no se encuentre al corriente de abono de las cuotas comunitarias

Artículo 22.2 de la Ley de Propiedad Horizontal o LPH. No siempre el copropietario necesariamente tendrá que responder, quedando inerme frente al acreedor, ya que goza de una facultad de oposición a la ejecución si acredita, en el momento de ser requerido de pago, que se encuentra al corriente de abono de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad (artículo 22.2 de la LPH). Entre dichas «deudas vencidas» cuya parte proporcional haya satisfecho el propietario deberá incluirse el “crédito del acreedor.”

De lo expuesto se puede concluir que el fin último que asoma detrás de esta regulación es proteger a los acreedores frente a aquellas Comunidad de Propietarios que mediante la técnica de la pasividad no reclaman judicialmente las cuotas a sus integrantes y cuya consecuencia es que la Comunidad carezca de patrimonio propio que sea suficiente para hacer frente a estas deudas.

Para evitar estas situaciones, el artículo 22 de la LPH confiere una acción a los acreedores de la Comunidad para que puedan dirigirse directamente contra los patrimonios privativos de los integrantes de aquélla que no paguen sus cuotas, eso sí, siempre sujetos a los requisitos aquí expuestos.