¿Qué hay que saber antes de vender una vivienda heredada para evitar sustos fiscales?
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27/8/2020 06:47
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Actualizado: 26/8/2020 22:54
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Al recibir una vivienda en herencia es necesario hacer un procedimiento legal para aceptar la herencia y cambiar su titularidad. También es obligatorio hacer frente al pago de la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones.
Además, si se vende, habrá que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
A la hora de hacer estas operaciones hay que tener en cuenta una serie de claves que pueden evitar un susto fiscal al contribuyente, según explica a Confilegal Otty Tademo, experta en el sector inmobiliario de HelpMyCash.
En el impuesto de sucesiones radica la clave para que una vez se venda el inmueble no haya que pagar una elevada suma en el IRPF. Esto se debe, indica Tademo, a que «el valor de adquisición que indiquemos en el impuesto de sucesiones y donaciones será el que deberemos utilizar para calcular cuánto tenemos que pagar a Hacienda por la venta».
En este sentido, recuerda que «la ley dice que en el impuesto de sucesiones debemos declarar el valor real del patrimonio, pero cuál es este valor real».
La Agencia Tributaria da varias opciones. «El contribuyente tiene dos opciones para aceptar la herencia. Por un lado, tienes el precio de mercado que tiene la vivienda en ese momento y, por otro, el valor fiscal que es el que le asigna la hacienda autonómica».
La diferencia entre ambos, agrega, «está en que el valor fiscal de las comunidades no toma en cuenta la situación del mercado y suelen estar por debajo del precio real de las viviendas».
Por ello, «usar el que nos da la Administración puede suponer que, en primera instancia, paguemos menos en el impuesto de sucesiones, pero nos repercuta en el IRPF a la hora vender la casa».
De este modo, si la intención es vender desde el inicio conviene declarar en el impuesto de sucesiones el precio real de la casa. «Si vendemos la propiedad a este importe, a la hora de calcular el IRPF por la venta, no nos saldrá prácticamente ninguna ganancia patrimonial a tributar. Incluso, es posible que tengamos una pérdida y que quedemos exentos».
Esta experta en el sector inmobiliario lo ilustra con un ejemplo. «Si en el impuesto de sucesiones y donaciones declaramos que la vivienda tiene un valor fiscal de 100.000 euros y luego la vendemos a un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF nos saldrá una ganancia patrimonial aproximada de 150.000 euros, esto sin tomar en cuentas los gastos y otros conceptos que se pueden sumar o restar al cálculo».
Por el contrario, «si indicamos en el impuesto de sucesiones y donaciones el precio de mercado de la vivienda, es decir, los 250.000 euros, luego al venderla a ese importe al calcular la diferencia en el IRPF puede que no te salga ningún tipo de plusvalía, considerando que a este valor tú le vas a sumar todos los gastos en los que incurriste».
Así, apunta, «debemos tener en cuenta que la cantidad por pagar de IRPF, en muchos casos, es mayor al coste que representa el pago de impuestos y sucesiones».
Esto sucede especialmente, cuando se trata de una herencia en la que los herederos son de primer grado (de padres a hijos), ya que, si bien cada comunidad autónoma establece sus propios criterios para cobrar el tributo, la mayoría de las regiones aplica diferentes bonificaciones y reducciones para este tipo de parentesco.
Por ejemplo, en algunas regiones las bonificaciones pueden llegar a ser del 99% si los herederos son descendientes directos, por lo que se tendría que pagar apenas el 1% de la cuota de tributo.
«Por tanto, en este caso, usar el el precio de mercado no tiene impacto alguno y resulta aún más ventajoso, ya que evita que tengamos que abonar mucho de IRPF por la venta de la casa».
Recomienda, por tanto, que «hay que tener en cuenta cuando vayamos a declarar en el IRPF la venta del piso, que siempre esté por encima del valor fiscal porque si declaras que está por debajo te puede realizar comprobaciones y reclamar la diferencia».
¿Cómo calcular el IRPF?
Sobre el cálculo del IRPF para la venta de la vivienda heredada señala que se debe tomar en cuenta el valor de adquisición y el valor de transmisión.
A cada uno de estos valores se le pueden sumar o restar conceptos. Por ejemplo, al valor de adquisición se le pueden sumar todos los gastos derivados de recibir la herencia como los gastos de notaría, los gastos de registro de la propiedad, la plusvalía municipal… y al valor de transmisión se le pueden restar los gastos relacionados con la venta como, por ejemplo, la comisión inmobiliaria.
A continuación, «se calcula la diferencia entre estos valores finales y eso es lo que te dice cuál es la ganancia patrimonial y a esa ganancia patrimonial le aplicas el porcentaje de tributos, que está definido por Hacienda, y que oscila entre el 19% y el 23%, va por tramos, y eso es la cuota final a pagar del IRPF».
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