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Las críticas a las medidas del Gobierno de reducir del 50 % de los alquileres de locales tienen mucha base

Las críticas a las medidas del Gobierno de reducir del 50 % de los alquileres de locales tienen mucha base
El autor, Francisco Echeverría Summers, es abogado y socio director de de Echeverría & Summers Abogados Asociados, SLP.
un 50% sus alquileres o aplazar sus pagos EMERGENCIA ECONÓMICA
27/12/2020 06:47
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Actualizado: 27/12/2020 19:19
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El pasado día 22  de diciembre el Consejo de Ministros aprobó toda una serie de medidas de apoyo a los sectores turísticos, hostelería y comercio.

Dentro del paquete de medidas adoptado el que más relevancia mediática ha tenido es el introducido en el capítulo primero (artículos 1 a 6, ambos inclusive), relativo a la posibilidad de imponer la reducción de la renta en un 50% en los casos y condiciones previstas en la norma.

La medida en cuestión consiste en que el arrendatario que reúna los requisitos previstos en la norma aprobada, podrá solicitar al arrendador a través de medio fehaciente que le aplique una reducción de la renta del 50% hasta 4 meses después de que acabe el estado de alarma, o que le conceda una moratoria durante ese mismo plazo, procediendo a pagar el importe aplazado sin intereses y de forma proporcional, durante los dos años siguientes a la finalización del plazo de eficacia de la moratoria, o el plazo que quedara hasta la finalización del contrato si fuese inferior.

Recibida la notificación, será el arrendador quien notifique al arrendatario la opción por la que opta de las previstas en el Real Decreto-ley, comunicándolo de forma fehaciente dentro de los 7 días siguientes a aquel en el que reciba el requerimiento.

Si no lo hiciera, se entenderá que opta por la medida solicitada por el arrendatario.

Respecto de los arrendamientos suscritos por arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores, la norma se limita a establecer que las medidas sólo se adoptarán si hay acuerdo entre las partes, para lo cual lo único que se ofrece es un incentivo fiscal para hacerlo, cual es el de que se pueda computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía de rebaja de la renta acordada en los meses de enero, febrero y marzo de 2021.

Ello unido a la posibilidad de activar las fianzas arrendaticias.

Muchas son las críticas que ha suscitado la norma, la primera y fundamental es el reducido ámbito de supuestos a los que se aplica con efectividad la misma, ya que sólo resulta vinculante para aquellos arrendamientos de uso distinto de vivienda suscritos por arrendadores que tengan la condición de grandes tenedores, entendidos por tales los que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyéndose de los mismos las plazas de aparcamiento y trasteros, o que sean propietarios de más de 1.500 metros cuadrados.

SOLO VA A AFECTAR AL 3 % DE LOS ARRENDADORES

En este sentido, aunque la ministra anunciase que estaba previsto que la medida afectase a 190.000 locales comerciales, representantes de los gremios de la hostelería mencionan que sólo el 3% de los arrendadores reúne la condición de gran tenedor.

Si a todo ello se une el hecho de que la aplicación de las medidas se reduce a aquellos casos en los que el arrendatario haya visto suspendida de forma total su actividad como consecuencias de normas adoptadas por las autoridades competentes al amparo del Estado de Alarma decretado en el Real Decreto 926/2020, o, al menos, reducido en un 75% su facturación, tomando como referencia la facturación efectiva del mes anterior a la solicitud de las medidas, respecto a la comparativa de la media del mismo trimestre del año anterior, supone minorar aún más el número de supuestos directamente afectados por la medida.

Por otro lado, son muchas las críticas y entiendo que justificadas, esgrimidas por los arrendadores que reúnen la condición de grandes tenedores, por cuanto que, más allá de la discriminación de trato que representa para ellos la adopción de la medida, el Gobierno ha decidido imponerles una especie de compensación a favor de los arrendatarios amparada exclusivamente en la adopción de medidas suspensivas o restrictivas de actividad por las autoridades competentes, algo que entiende que debería haberse paliado con ayudas o medidas de apoyo directas soportadas por la propia Administración.

Todo ello sin que se implementen medidas de apoyo a los arrendadores afectados y, lo que es más grave, prolongando la reducción impuesta de las rentas o la moratoria alterativa mucho más allá del plazo en el que se produzcan las medidas suspensivas o restrictivas.

Entienden, así, que puede darse el injustificado hecho de que, en los meses de febrero a mayo, los arrendatarios gocen de una situación mucho más beneficiosa en el desarrollo de su actividad y, en cambio, y como consecuencia de la medida, siguieran disfrutando de la reducción o aplazamiento de la renta impuesta como consecuencia de la medida.

Además, la falta de coordinación entre las diferentes administraciones públicas, hace que nos encontremos con situaciones de conflictos de normas concurrentes sobre idénticos supuestos, como es en este caso la adoptada por el Consejo de Ministros y el Decret Llei 34/2020, de 20 de octubre, de medidas de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que, aunque con adopción de medidas que pudieran parecer de alcance similar, presentan sensibles diferencias tanto en su ámbito de aplicación, como en su alcance; lo que obliga a resolver problemas competenciales y de compatibilidad, generando con ello una inseguridad jurídica para los administrados por completo desaconsejable y con mayor motivo en los lamentables momentos que estamos atravesando.

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