La titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 6 de Puerto del Rosario, Fuerteventura, María de Coromoto Lozano León, ha condenado a Divarian Propiedad, S.A. a reconocer a Vanesa Posada, inquilina de una propiedad que fue embargada, su derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que tiene alquilada desde el 1 de mayo de 2015.
Divarian Propiedad, S.A., fue la mercantil que creó el BBVA en la que concentró todos sus inmuebles embargados.
La magistrada recuerda en su novedosa sentencia que el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en caso de venta de la vivienda arrendada el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, lo que se le debe informar; a partir de ese momento, tendrá treinta días para ejercitar ese derecho.
En este caso el BBVA no realizó esa comunicación a la inquilina sino que aportó el inmueble en cuestión junto con otros más, a la ampliación de capital de Divarian Propiedad, S.A., que tuvo lugar el 10 de septiembre de 2018. Es una vivienda unifamiliar situada en Puerto Lajas, localidad a 7,4 km al norte de Puerto del Rosario, en la costa este de la isla.
La sentencia, que tiene fecha de 16 de diciembre pasado, establece que la transmisión de la finca se realizó «a título oneroso», equivalente a una compraventa, por lo que la arrendataria tiene derecho al retracto de la vivienda que ocupa, en el precio de la cesión.
EL PRECIO, MEOLLO DE LA CUESTIÓN
«Este precio que, en realidad, es el meollo jurídico de la operación de venta, tiene que fijarse por un experto independiente designado por el Registrador Mercantil, conforme establece la Ley de Sociedades de capital y sería el que habría de consignar el inquilino para adquirir la finca en virtud del derecho de retracto», explica José Tocino Maquiera, representante legal de Vanesa Posada, la inquilina.
Posada había reclamado ese derecho de adquisición preferente del inmueble antes de que el BBVA lo hubiera aportado a Divarian Propiedad, S.A.
«Lo más grave de esta situación, que la nueva empresa propietaria de la vivienda, se niega a vendérsela voluntariamente a la inquilina, como ha ocurrido en el presente caso, donde a pesar de sus ofertas, ha hecho oídos sordos a las mismas, a las que ni siquiera se ha dignado responder», añade Tocino Maquiera.
La jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado no considera compraventa, a los efectos de tanteo y retracto, la aportación a una sociedad de bienes inmuebles.
«Esto es lo novedoso de la sentencia. Porque considera –y lo razona en derecho de forma acertada– que la repetida operación que los bancos realizan a menudo es en realidad una cesión onerosa, equivalente a una compraventa, y no una aportación no dineraria, con la que se libran de comunicar a los inquilinos los derechos de adquisición preferente sobre la vivienda que ocupan», precisa el abogado.
«Si esta sentencia, caso de ser recurrida, se ve confirmada en instancias superiores, los bancos tendrán que buscar otra forma para tratar de eludir estos derechos de los arrendatarios», apunta.
