La sentencia de un Juzgado de la isla de Fuerteventura es novedosa en el foro español y tiene suma importancia, por lo que afecta a los bancos en general cuando transmiten una vivienda arrendada, de manera que frustran los derechos de tanteo y retracto del inquilino, reconocidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
A raíz de la crisis económica comenzada en el año 2008, sobre todo por el problema de las llamadas hipotecas subprime, iniciada en Estados Unidos a causa de la sobrevaloración de los inmuebles, la concesión de segundas y aún terceras hipotecas y, sobre todo, el acceso a la bolsa de títulos con garantía real, los bancos españoles se vieron obligados a ejecutar una cantidad inusual de estos créditos, con los resultados ya conocidos de adquisición en subasta pública de los inmuebles, lanzamientos de las viviendas y consiguiente problema social.
Como resultado de este proceso, los bancos se enfrentaron a dos problemas principales, la acumulación de grandes cantidades de bienes inmuebles y la existencia de grandes sumas de créditos impagados, que pesaban sobre su balance, además de la obligatoria provisión en el Banco de España.
Por ello, nació el SAREB, el banco malo, para hacerse cargo de muchos de los llamados “activos tóxicos”, porque su valor contable es mayor que el real de mercado.
Así pues, la reacción de los bancos españoles, en la mayoría de los casos, fue crear nuevas compañías mercantiles participadas por el mismo banco (el mismo perro con distinto collar), a las cuales se transmiten los inmuebles por el procedimiento que se llama técnicamente de aportación no dineraria, con lo cual entre otros efectos legales, tratan de librarse de los derechos de tanteo y retracto que conlleva un contrato de arrendamiento urbano (un derecho de preferencia a favor del inquilino cuando se vende su vivienda a un tercero).
Es cierto que existe jurisprudencia y doctrina de la Dirección General de Registros y en Notariado en el sentido que la aportación a una sociedad de bienes inmuebles no se considera compraventa a los efectos de los derechos de tanteo y retracto, por lo que no cabe.
LO NOVEDOSO DE LA SENTENCIA
Y aquí entra lo novedoso de la sentencia en cuestión, emanada del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Puerto del Rosario, Fuerteventura.
Esta resolución considera y razona en derecho de forma acertada que la repetida operación que los bancos realizan a menudo es en realidad una cesión onerosa, equivalente a una compraventa, por lo que la arrendataria tiene derecho al retracto de la vivienda que ocupa, en el precio de la cesión.
Este precio que, en realidad, es el meollo jurídico de la operación de venta, tiene que fijarse por un experto independiente designado por el Registrador Mercantil, conforme establece la Ley de Sociedades de capital y sería el que habría de consignar el inquilino para adquirir la finca en virtud del derecho de retracto.
Si esta sentencia, caso de ser recurrida, se ve confirmada en instancias superiores, los bancos tendrán que buscar otra forma para tratar de eludir estos derechos de los arrendatarios.
Porque ocurre y esto es lo más grave de esta situación, que la nueva empresa propietaria de la vivienda, se niega a vendérsela voluntariamente al inquilino, como ha ocurrido en el presente caso, donde a pesar de sus ofertas, ha hecho oídos sordos a las mismas, a las que ni siquiera se ha dignado responder.
Y como este comportamiento incorrecto no debe de quedar en el anonimato, no solo hay que decir, el pecado, sino también al pecador. El banco ha sido el BBVA y su compañía subsidiaria Divarian Propiedad, SA.
