Reuniones telemáticas: La alternativa al millón de juntas de propietarios que no se han celebrado en España por la pandemia
Cataluña sí establece la posibilidad de reuniones vía telemática y la validez de la toma de acuerdos de junta de propietarios con este sistema.

Reuniones telemáticas: La alternativa al millón de juntas de propietarios que no se han celebrado en España por la pandemia

Los administradores de fincas solicitan una reforma normativa a nivel estatal para dar cobertura a las juntas telemáticas
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11/3/2021 01:00
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Actualizado: 11/3/2021 00:14
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Los administradores de fincas piden ayuda a los partidos políticos para que agilicen los tramites de las juntas de propietarios telemáticas. Si no se regula esta cuestión, se verá afectada negativamente la gestión de las ayudas a la edificación del Fondo de Recuperación Europeo.

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), tras las diversas reuniones mantenidas con los distintos Grupos Parlamentarios, ha logrado que el Grupo Parlamentario Socialista, el Grupo Popular y el de Ciudadanos hayan presentado sendas mociones para que se puedan celebrar reuniones virtuales de las juntas de propietarios.

En España se celebran, aproximadamente, 1.000.000 de reuniones anuales de comunidades de propietarios, que no han podido celebrarse por la situación sanitaria provocada por la COVID-19, lo que ha supuesto que un motor de desarrollo económico tan importante como es el de los servicios, mantenimiento y las obras en los edificios se hayan frenado.

Para Salvador Díez, presidente del CGCAFE, “si esta situación se prolonga se verá comprometida, incluso, la gestión de las ayudas al sector de la edificación del Fondo de Recuperación Europeo”.

Los administradores de fincas colegiados solicitan que se apruebe, urgentemente, una norma que regule, a nivel estatal, la celebración de juntas de propietarios y de los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios por medios cibernéticos.

Se trataría de garantizar el derecho de participación de todos los propietarios -que podrán asistir representados-, y con la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y de garantizar la emisión de su voto.

No obstante, hay que tener presente sus particularidades, el número de propietarios y la capacidad de acceso a la tecnología.

Por esto, y dado que no todas las comunidades podrán reunirse virtualmente, también se propone la posibilidad de adoptar acuerdos sin junta mientras duren las restricciones.

Hay que recordar que Cataluña sí establece la posibilidad de reuniones vía telemática y la validez de la toma de acuerdos de junta de propietarios con este sistema con la aprobación del Decreto-ley 26/2020, de 23 de junio, de medidas extraordinarias en materia sanitaria y administrativa.

Desde entonces están en vigor soluciones similares en Cataluña a las que propone el CGCAFE sin haber generado ningún problema entre los propietarios y resultando útiles para que no se frene ni la vida en comunidad, ni la economía.

Por este motivo, y para dar cobertura legal a estas situaciones, Díez explica la necesidad de “suspender la obligación de convocar anualmente las reuniones durante 12 meses y dar por renovados, de forma tácita, tanto los cargos de la Junta de Propietarios de la comunidad y los presupuestos con el respaldo legal necesario”.

La Comunidad de Madrid cuenta con más de 200.000 comunidades de propietarios, que son gestionadas en su gran mayoría -un 80%- por los más de 3.500 administradores de fincas colegiados en la región.

Mensualmente se celebran más de 11.000 juntas de propietarios, pero desde marzo del año pasado no se han podido llevar a cabo para evitar que este tipo de reuniones se conviertan en focos de transmisión del virus.

Reforma necesaria

Entre los juristas, Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de Derecho Procesal de la Universidad Oberta de Cataluña, señala a Confilegal que “estoy totalmente de acuerdo con el CGCAFE, urge una reforma ‘ad hoc’ de la ley de Propiedad Horizontal en la línea de las previsiones normativas adoptadas en Cataluña para resolver aspectos urgentes de calibre».

Para este experto en arrendamientos estos asuntos pasan por “la regulación de la celebración de juntas de propietarios por videoconferencia u otros medios telemáticos, e incluso por medios de comunicación asincrónica (como e-mail, SMS o correo postal) para aquellos comuneros que no dispongan de las herramientas tecnológicas para conectarse por videoconferencia”.

Desde su punto de vista, estas medidas son viables “siempre y cuando se garanticen los derechos de información y voto, que quede constancia de la recepción del voto y se garantice su autenticidad”.

Otra cuestión que le parece también importante es que se pueda prever “la prórroga tácita de los presupuestos anuales y de la duración de los cargos de los órganos de gobierno hasta que se celebre la próxima junta ordinaria”.

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de Derecho Procesal de la Universidad Oberta de Cataluña.

Estos acuerdos suponen en muchas ocasiones poder acceder a ayudas de carácter municipal, regional, estatal e incluso europeas, como las destinadas a las mejoras de la accesibilidad, o de eficiencia energética, o las incluidas en las Áreas de Regeneración y Renovación Urbana y Rural (ARRUR).

También tramitar o acceder a estas ayudas repercute en la economía regional, tal y como han advertido recientemente las patronales del sector de la construcción, que apuntan a que existe un riesgo evidente a la hora de perder hasta 34.490 millones de euros en ayudas europeas debido al retraso que arrastra la Unión Europea en la tramitación de las mismas.

Se calcula que el Consejo General de Administradores de Fincas de España gestiona unos recursos anuales que representan el 4% del PIB nacional, alrededor de 40.000 millones euros.

Tecnología y junta de propietarios

Para Francisco Echeverría, abogado y y socio director de Echeverría & Summers Abogados Asociados, “está claro que es necesario incorporar las nuevas tecnologías al funcionamiento de estos colectivos, admitiéndose tanto la notificación por vías telemáticas, como, incluso, la posible asistencia a las juntas por medios telemáticos o digitales de comunicación sincrónica, como puede ser la videoconferencia”.

“Dicha inclusión, de hecho, fue una de las principales novedades introducidas con éxito en el régimen de la propiedad horizontal catalana, con ocasión de la reforma del libro quinto del Código Civil catalán, operada por la Ley 5/2015, de 13 de mayo”, aclara.

Este experto destaca que “en la exposición de motivos y en el cuerpo normativo de la citada norma se insiste en la conveniencia de incorporar las nuevas tecnologías como mecanismo para hacer notificaciones y requerimientos, así como incorpora la videoconferencia como mecanismo de asistencia a las juntas”.

A su juicio, “a los pocos años de la aprobación de aquella norma, la realidad de la pandemia ha puesto de manifiesto el enorme acierto de la misma, por cuanto que gran parte de las juntas que se vienen celebrando en estas fechas se han podido realizar a través de mecanismos de asistencia telemática, en muchas ocasiones combinados con la asistencia presencial de algunos de los propietarios”.

Señala que “los mecanismos digitales existentes son perfectamente hábiles para posibilitar la celebración de juntas, garantizando los derechos de participación y debate esenciales en el funcionamiento de las comunidades”.

Francisco Echeverría, abogado y y socio director de Echeverría & Summers Abogados Asociados.

Echeverría cree que “es extraordinariamente útil, además, para muchas comunidades de propietarios costeras en las que sus titulares residen fuera de la localidad en la que se encuentran los inmuebles y no van a desplazarse únicamente para la celebración de las juntas”.

También cree que sería utilizable “para ofrecer la posibilidad de participar en las reuniones a los extranjeros que residen fuera del país y que se ven citados para la toma de decisiones comunitarias, sin que hasta la fecha pudieran asistir por los costes evidentes de oportunidad”.

“La incorporación de medios digitales permiten grabar las sesiones y generar mayor seguridad jurídica en relación a lo efectivamente tratado a acordado en la junta, por cuanto que, no puede olvidarse que en la actualidad las juntas se celebran y la redacción del acta se realiza en fechas posteriores sobre las notas adoptadas por el secretario; siendo muchos los casos en los que los propietarios discrepan en la forma en las que las decisiones adoptadas se reflejan en el acta, o incluso entiende que existen contradicción entre lo efectivamente acordado y lo reflejado en el acta”, destaca.

Al mismo tiempo este jurista señala que habrá que “garantizar siempre el respeto a los derechos de cada uno de los propietarios, tanto a sus datos personales, como a su imagen, creo que la utilización de los mecanismos de grabación de las sesiones celebradas por video conferencia servirá para dotar de mayor seguridad al funcionamiento de estos colectivos”.

Este abogado constata que “dicha medida se encuentra actualmente con el límite de la disposición de medios que permitan la participación de propietarios integrantes de estos colectivos”.

“Por dicha razón, la regulación del derecho a celebrar las sesiones por videoconferencia debe ir acompañada siempre de su ejercicio conforme a la buena fe y garantizando en todo momento la identidad de los asistentes, la posibilidad de participar en los debates y la emisión del voto”.

Desde su punto de vista, “por mucho que en algunas comunidades se pueda carecer de medios, resulta mucho mejor poder celebrar la reunión, aunque sea de forma mixta (presencial y telemática), que verse impedidos de reunirse, quedando bloqueado el sistema de adopción de acuerdos en las comunidades de propietarios, como está ocurriendo en los últimos meses con ocasión de la pandemia”.

Una reforma legislativa necesaria

Para Antonio Navarro, abogado experto en Derecho Civil y decano del Colegio de Abogados de Cartagena, “la legislación estatal, Ley de Propiedad Horizontal, no prevé la celebración de juntas que no sean presenciales. En muchos supuestos es necesario adoptar acuerdos sobre múltiples temas para garantizar la vida comunitaria”.

Este jurista cree que “el legislador y el ejecutivo, al contrario que en otros ámbitos jurídicos, no ha estado a la altura para adecuar el sistema a la realidad social de la pandemia, sino que más bien ha mirado de perfil al problema o sencillamente no lo ha hecho”.

Navarro destaca que “hemos visto estos meses a los administradores de fincas hacer todo tipo de equilibrios para intentar celebrar esas reuniones cuando era estrictamente necesario, pero lo cierto y verdad es que ha resultado casi imposible como he dicho al principio”.

Desde su punto de vista, “habiéndose realizado en ámbitos como la justicia la celebración de juicios telemáticos, así como en el ámbito mercantil la celebración de juntas de sociedades, nada impide que se pueda realizar en el ámbito de las comunidades de propietarios con todas las garantías respecto de la asistencia, representaciones, resultado de las votaciones etc.”.

También considera que “la imposibilidad de celebración de juntas además supone un empujón hacia atrás de la economía del país en cuanto miles de contratos de obras, servicios, rehabilitaciones, están paralizados por no tener forma de adoptarlo, lo que como decimos impacta negativamente en la economía”.

Antonio Navarro, abogado experto en Derecho Civil y decano del Colegio de Abogados de Cartagena.

“Debemos hablar igualmente de la paralización de muchas gestiones administrativas muy importantes e incluso de subvenciones por ejemplo en reforma de fachadas o instalación de ascensores que requieren previo acuerdo de la junta para poder tramitarse y que corren el riesgo de perderse”, afirma.

Desde su punto de vista, “la reforma de la Ley que solicita en el Consejo General de Administradores de fincas me parece en ese sentido muy necesaria. Recientemente dentro del marco de jornadas de Propiedad Horizontal del CGAE reivindicamos igualmente todos los ponentes la necesaria de reforma de la Ley en este sentido”.

Recuerda que «la seguridad jurídica es uno de los principios básicos del Estado de Derecho, y en este sentido y a este nivel no existe, puesto que en determinadas ocasiones se están celebrando juntas por no tener otro remedio con el riesgo de una posible impugnación posteriormente al no haber normativa que las ampare”.

“A día de hoy mi consejo a todos mis clientes es extremar las precauciones en este sentido, intentado no llegar nunca al bloqueo de la Comunidad lo cual resulta a veces casi imposible”, advierte Antonio Navarro.

Subraya que “en Cataluña se aprobó el 27 de marzo de 2020 el Decreto Ley 10/2020, que comprende todas estas cuestiones aquí referidas y entiendo podría ser perfectamente el modelo a seguir”.

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