Contratos de multipropiedad: un complicado escenario jurídico

Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico –conocidos popularmente como contratos de multipropiedad– nacieron hace bastante tiempo, pero a día de hoy, todavía están vigentes. Y es esa vigencia la que trae de cabeza a quienes se vincularon contractualmente en su condición de consumidores. 

Los negocios jurídicos a los que hago referencia son aquellos contratos que fueron suscritos a partir del 5 de enero del año 1999. Estos se formalizaron entre consumidores y mercantiles comercializadoras de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, conocido comúnmente bajo el término de contrato de «multipropiedad».

A los contratos multipropiedad les resulta de aplicación la derogada Ley 42/1998, de 15 de diciembre sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (derogación producida por la hoy vigente Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias).

Por regla general, se comercializaban dichos productos en ambientes de ocio, en eventos organizados por la propia mercantil comercializadora de los turnos turísticos.

Así, al parecer, de allí no salía uno hasta que hubiera firmado su contrato de adquisición de derecho de aprovechamiento de turno turístico, su letra de cambio garantizando el precio de la transmisión, y/o con un compromiso de financiación sobre el producto adquirido en el contrato principal.

El objetivo claro era que los consumidores tuvieran ‘la guardia’ lo más baja posible.

Tampoco se acostumbraba a dar información precontractual, ni se ofrecía un período de reflexión a los adquirentes, ni se informaba de su derecho a desistir del contrato.

Asimismo, los contratos solían carecer de información que por imperativo legal debía constar en el cuerpo del contrato principal (relativo a información relevante para el consumidor).

No obstante, en el caso de que costara, la estrategia era que pasase desapercibida (tamaño letra ilegible, carencia de contraste entre la letra y el papel, anexos que eran entregados a posteriori, o ficticios, pues pese a que el contrato hacía referencia a los mismos, no existían…).

Para muchas personas, la firma del contrato de “multipropiedad” fue uno de los mayores errores de su vida.

Así las cosas, y con prácticas de venta bastante agresivas, se procedía a la firma del contrato en el que los consumidores adquirían, sobre todo, obligaciones.

Lo común era que la firma del contrato se acompañase de la firma de una letra de cambio y/o, en su caso, el compromiso de financiación por importe del precio del contrato principal.

La letra de cambio era habitual que sirviera en ocasiones como elemento de presión para que se firmase el contrato de financiación. Al firmar la financiación, se destruía la letra de cambio.

En cuanto a las obligaciones a destacar en los contratos de multipropiedad, generalmente se adquirían las siguientes:

• Obligación de pago sobre el importe principal de la transmisión del turno: mediante anticipos prohibidos, letras de cambio, contrato de financiación (con sus intereses, comisiones, etc.).

• Obligación de pago de cuotas de mantenimiento a la empresa de servicios encargada del inmueble o inmuebles sobre los que pudiera recaer –con más o menos precisión- el turno. Por lo general, de forma ilegal, estas cuotas se deberán abonar de forma indefinida, anualmente, y cada año suelen incrementarse, en teoría, conforme al IPC. Sin embargo, es posible que el criterio de los incrementos realmente coincida más bien con lo que estime la empresa.

• Generalmente, también se obligaban mediante una afiliación a un club de intercambio vacacional. En ocasiones, supone hacer frente a otra u otras cuotas aparte

Es importante incidir en que este tipo de contratos presentan un grave desequilibrio en las prestaciones, ya que no hay reciprocidad.

Nos encontramos que en muchos supuestos el consumidor se ha visto obligado a pagar el principal, además de pagar las cuotas de mantenimiento, del club de intercambio, etc.

Sin embargo, dependerá de la voluntad de la empresa el que pueda disfrutar de derecho adquirido, lo cual se traduce en que con cierta recurrencia el consumidor se queda sin poder disfrutar de sus vacaciones.

Las paga y no las disfruta.

Este problema se da en aquellos turnos que se comercializaron en ‘sistema flotante’, en los que no se asigna una semana concreta para el turno adquirido y, por ende, hay que consultar disponibilidad.

Por lo general, la disponibilidad se dará en fechas que nadie quiere o puede, ya que bajo este sistema –contrario a Derecho- las empresas aprovechan para explotar directamente los alojamientos en temporada alta, pero asegurando el negocio para las fechas de temporada baja.

¿Y es posible extinguir el contrato?

Sí, es posible. Ahora bien, con matices. Seamos prudentes y estudiemos cada asunto a detalle, para diagnosticar y minimizar riesgos.

Grosso modo, como principales motivos de nulidad radical de estos contratos destacamos los dos siguientes:

• Por someter la vigencia del contrato por tiempo indefinido, perpetuo o ilimitado (la duración máxima se fija en 50 años).

• Por estar sometido a ‘sistema flotante’ (indeterminación del objeto del contrato). El empresario vende sin asignar e identificar un turno concreto, inmueble o inmuebles sobre los que recaerá el derecho…

Pueden concurrir ambos en el contrato, pero bastaría con que uno operase para que se pudiera instar la deseada nulidad radical y originaria del contrato en cuestión.

Las consecuencias beneficiosas de la declaración de nulidad radical del contrato

En aras de la brevedad diremos que podrían ser las siguientes.

En primer lugar, la nulidad radical del contrato de “multipropiedad”, y recuperación de cantidades pagadas por la adquisición del turno, en su caso. Aquí estaremos a lo sucedido en cada caso, siendo más factible si hubiera habido financiación.

En segundo lugar, declarada la nulidad, se acabó. En este caso ya no se tendrá que pagar cuota alguna a la empresa encargada del servicio de mantenimiento.

En tercer lugar, si existió contrato de financiación bancaria vinculada al contrato de multipropiedad, esta también decaerá. Ello podrá suponer la recuperación de cantidades pagadas en concepto de principal, intereses, comisiones, etc…

En cuarto lugar, si existieron otros contratos vinculados relacionados con el contrato principal, también serán nulos al extenderse sobre ellos los efectos de la nulidad de lo principal.

Y en quinto y último lugar, se podrá optar al cobro de los intereses legales y procesales, e incluso a las costas procesales que pudieran haberse causado al forzar al consumidor a hacer valer sus derechos en la vía judicial.

Reitero que, el “margen de beneficios”, dependerá de la situación particular que se presente en cada caso concreto.

La sentencia del Tribunal Supremo que abrió la posibilidad de liberarse a los afectados y después, muchas más

Sobre esta cuestión hay una ingente cantidad de resoluciones, pero como jurisprudencia a destacar, nos quedamos con las siguientes Sentencias del Tribunal Supremo:

• STS. 774/214 de 15 de enero de 2015.

• STS. 673/2017 de 15 de diciembre de 2017.

• STS. 175/18 de 23 de marzo de 2018.

A mi juicio la más importante es la primera de las mentadas. Esta sentencia del Tribunal Supremo aportó cierta solidez al camino que otorga al afectado la posibilidad de liberarse de estos contratos que para la inmensa mayoría son una lacra que debían soportar de forma indefinida, al haberlos suscrito, por lo general, con prácticas poco honestas, máxime, contrarias a Derecho.