En España hay 15.000 administradores de fincas colegiados que gestionan más de 2 millones de comunidades de propietarios y más de 40.000 millones de euros cada año, según cifras del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), lo que supone un volumen cercano al 3 % del Producto Interior Bruto de España.
Pese a estas cifras astronómicas, es un colectivo que tiene cierta mala reputación debido, en parte, a su falta de transparencia en la gestión de los bienes comunales; problemas relacionados con las comisiones, o bien por ser poco eficientes en la resolución de problemas y en la realización de reparaciones y mantenimiento en la propiedades.
“Las malas prácticas de los administradores de fincas pueden manifestarse de diversas maneras y es importante abordar este tema con seriedad para proteger los intereses de los propietarios y comunidades gestionadas por estos profesionales”, señala Albert Díaz, director de Operaciones de Aldara, una empresa dedicada a la administración de fincas que ofrece servicios de gestión.
Algunas malas prácticas de los administradores de fincas que identifican desde Aldara son estas:
Malversación de fondos o manejo inapropiado de las cuentas bancarias
Estos profesionales pueden abrir cuentas bancarias separadas de las de la comunidad y desviar fondos a esas cuentas sin el conocimiento de los propietarios, o bien desviar fondos a cuentas de uso personal.
De hecho, la Asociación de Administradores de Fincas denuncia que más de un 30% de administradores usan los fondos de las comunidades para fines propios.
En este sentido, gran parte de la industria opera con cuenta única, lo cual significa que el administrador tiene en su cuenta del día a día el saldo de la comunidad. Esto tiene varios riesgos asociados como el fraude y la posibilidad de cubrir las pérdidas de sus empresas con las cuotas de la comunidad.
Facturación fraudulenta
Los profesionales deshonestos pueden inflar los costes de los servicios o contratar proveedores ficticios para generar facturas fraudulentas y beneficiarse personalmente de estos pagos excesivos.
Conflicto de intereses
Un administrador de fincas puede estar involucrado en negocios o relaciones que generen conflictos de intereses con las responsabilidades de su cargo. Esto puede llevar a decisiones que beneficien al administrador en lugar de la comunidad que administra.
Negligencia en la gestión financiera
La falta de transparencia en la gestión financiera, la mala contabilidad o la falta de informes regulares pueden indicar prácticas fraudulentas o incompetencia por parte del administrador.
Daniel Carmona, CEO de Aldara, mantiene que “la mala fama de algunos administradores de fincas se debe a su falta de transparencia, problemas con la gestión y resolución de problemas, conflictos con los propietarios y una falta de profesionalismo en su trabajo. No obstante, es importante no generalizar y reconocer que también hay administradores de fincas responsables y comprometidos con su trabajo”.
«Antídotos»
Por eso Carmona, para contrarrestar esas malas praxis, recomienda que se hagan:
1. Auditorías regulares
Realizar auditorías independientes y regulares de las cuentas de la comunidad para detectar posibles irregularidades.
2. Transparencia
Fomentar la transparencia en la gestión financiera y mantener a los propietarios informados sobre los ingresos y gastos de la comunidad.
3. Contratación cuidadosa
Realizar una selección cuidadosa y exhaustiva al contratar a un administrador de fincas, verificando referencias y antecedentes.
4. Establecer políticas claras
Implementar políticas claras y procedimientos internos para la gestión financiera y la toma de decisiones, y asegurarse de que todos los propietarios estén al tanto de ellas.
“En cualquier caso, si hay sospechas de malas prácticas o incluso fraude, es crucial tomar medidas rápidas y consultar con profesionales para abordar la situación adecuadamente”, concluye Daniel Carmona.
