Con estas dos sentencias, la Sala de lo Civil pone fin a un prolongado debate judicial y unifica doctrina. Foto: EP.
El Supremo zanja la polémica sobre los gastos de comunidad en viviendas de protección oficial
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21/5/2025 05:36
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Actualizado: 21/5/2025 09:43
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El Tribunal Supremo ha dictado dos fallos cruciales que reafirman la autonomía de las normativas autonómicas en materia de vivienda de protección oficial (VPO).
La Sala Civil, ambas con ponencias del magistrado José Luis Seoane Spiegelberg, ha dado la razón a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) en dos pleitos que enfrentaban a la entidad pública con inquilinos de VPO por la asunción de los gastos de comunidad.
Dos decisiones que clarifican el marco legal y establece un precedente de peso. Así lo establece en las sentencias números 707/2025 y 710/2025.
Las mencionadas sentencias ponen así fin a un prolongado debate judicial que había generado resoluciones contradictorias en distintas secciones de la Audiencia Provincial de Madrid.
El Supremo unifica doctrina y respalda la posición de la EMVS, subrayando que se trata de una entidad pública que no puede asumir los costes de servicios comunes sin quebrantar el principio del interés general.
Este pronunciamiento afecta no solo a los arrendamientos gestionados por la EMVS, sino potencialmente a todos los contratos de vivienda pública en la Comunidad de Madrid y, por extensión, en otras comunidades autónomas con normativa similar.
La contienda por los gastos de comunidad: ¿LAU o norma autonómica?
El origen del conflicto radicaba en los contratos de arrendamiento de viviendas de protección pública, donde se establecía que los gastos de comunidad debían ser asumidos por los arrendatarios.
Ambos casos partían de reclamaciones individuales o colectivas de inquilinos que, amparándose en el artículo 20.1 de la LAU, exigían la devolución de las cuotas de comunidad que venían abonando.
Alegaban que, si bien la ley permite pactar que esos gastos corran por cuenta del arrendatario, ese pacto solo es válido si se cuantifica expresamente el importe anual desde la firma del contrato, lo que no se había hecho.
En primera instancia hubo fallos dispares. En uno de los casos (sentencia 710/2025), el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid desestimó la demanda de los inquilinos, pero la Audiencia Provincial revocó esa decisión y ordenó devolver 64.305 euros indebidamente cobrados por la EMVS.
En el otro asunto (sentencia 707/2025), el Juzgado nº 61 sí dio la razón a la arrendataria demandante, y la Audiencia confirmó la condena a la EMVS por importe de 1.993 euros.
La Audiencia Provincial de Madrid, en apelación en ambos casos, fallaron a favor de los arrendatarios. Sus interpretaciones se basaron en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, que exige no solo que el pacto sobre los gastos conste por escrito, sino también que se cuantifique el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Consideraron que, al no cumplirse este último requisito, la repercusión de los gastos era improcedente.
Supremo: la primacía de la normativa específica de VPO
El Tribunal Supremo, sin embargo, ha revertido esta decisión, acogiendo el recurso de la EMVS. La clave de su argumentación reside en la Disposición Adicional Primera, apartado 8, de la LAU.
Esta disposición es clara: los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se rigen, de forma prioritaria, por sus normas particulares, es decir, las leyes autonómicas específicas sobre esta clase de viviendas.
La LAU de 1994 se aplica únicamente de forma supletoria —»en lo no regulado por ellas»— y solo de manera íntegra cuando el arrendamiento deja de estar sometido a dichas disposiciones particulares.
En el caso de Madrid, la normativa autonómica permite a la arrendadora percibir, además de la renta inicial o revisada, el coste real de los servicios de los que disfruta el inquilino y que son satisfechos por el arrendador.
Esta facultad contractual opera con el límite de repercutir solo el coste real de los servicios. Y, crucialmente, la norma autonómica no exige la especificación del importe anual de los mismos a la fecha del contrato, a diferencia de lo que prevé el artículo 20.1 de la LAU para el mercado libre.
No hay supletoriedad
Los magistrados, en ambas sentencias, han sido tajantes: al no existir una «laguna legal», no procede la aplicación supletoria del artículo 20.1 de la LAU.
La sentencias insisten en que “no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento de la vivienda de protección pública suscrito, de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994”.
El Supremo aclara que “no cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional (artículo 20.1 LAU) no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia de los contratos litigiosos”.
La supletoriedad es una técnica para cubrir vacíos en el ordenamiento jurídico cuando un supuesto no está regulado específicamente por la norma aplicable. Pero, en este caso, sí existe una norma específica (la autonómica) que no exige la determinación del importe anual de los servicios repercutidos.
El contexto del litigio: 66.000 euros en juego
Los contratos de arrendamiento examinados por el Supremo reflejaban que los arrendatarios habían asumido el coste de los servicios durante un prolongado periodo, que osciló entre 41 y 68 cuotas mensuales.
No se cuestionó que estas cuotas correspondieran al importe real de los servicios recibidos por la entidad arrendadora. En total, 27 particulares reclamaban a la EMVS la devolución de 66.000 euros en ambas sentencias; 65.305,77 euros por la sentencia 710/2025, y 1.993,64, por el fallo número 707/2025.
La EMVS, en su defensa, argumentó que, como empresa pública, no podía asumir los gastos generales de los adjudicatarios de vivienda pública y protegida sin vulnerar el principio del interés general.
Los dos fallos suponen un respaldo a la interpretación normativa que diferencia claramente entre arrendamientos del mercado libre —a los que se aplica en toda su extensión la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994— y arrendamientos de vivienda de protección oficial de promoción pública, que están sujetos a una regulación específica de las comunidades autónomas, en este caso, la Comunidad de Madrid.
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