La Sala de lo Civil del Supremo ha consolidado la validez de la comisión de apertura en préstamos hipotecarios a través de dos sentencias. Foto: Confilegal.
El Supremo ratifica la legalidad de la comisión de apertura en hipotecas en dos sentencias clave
|
19/6/2025 11:40
|
Actualizado: 19/6/2025 11:43
|
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha emitido dos relevantes sentencias (n.º 964/2025 y 965/2025) en las que reafirma la validez de la cláusula de comisión de apertura en los contratos de préstamo hipotecario, siempre que se cumplan los requisitos de transparencia y no se incurra en abusos.
Ambos fallos zanjan las diferencias definitivamente tras varios años de litigios masivos entre consumidores y bancos en torno a la legalidad de estas comisiones, y llegan después del aval del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que el pasado 30 de abril declaró conforme a derecho la jurisprudencia española en los asuntos C-699/23 y C-39/24.
Sentencia 964/2025: Ibercaja, comisión válida del 0,5%
En el primer caso, el Supremo resolvió un recurso presentado por Ibercaja Banco S.A. tras haber sido condenada por el Juzgado de Oviedo y la Audiencia Provincial por imponer a unos consumidores una comisión de apertura de 467 euros (0,5% del préstamo).
El Alto Tribunal, con ponencia del magistrado Pedro José Vela Torres, en un tribunal bajo la presidencia de Ignacio Sancho Gargallo, y compuesto también por Rafael Sarazá Jimena y Manuel Almenar Belenguer, revocó las decisiones anteriores al concluir que la comisión fue claramente informada, pactada como un pago único y proporcional al servicio prestado.
Además, destacó que estaba integrada y descrita en una escritura pública accesible para los prestatarios, cumpliendo con la normativa de transparencia vigente en el momento de la firma (Orden de 5 de mayo de 1994).
Sentencia 965/2025: Banco Sabadell, otra cláusula avalada
En el segundo caso, el litigio enfrentó a una consumidora con Banco Sabadell, que le cobró una comisión de apertura de 2.400 euros (1% del préstamo) al contratar una hipoteca en 2004. Tras una primera sentencia parcialmente estimatoria del Juzgado de Ibiza y una confirmación por la Audiencia Provincial de Palma, el recurso llegó al Supremo.
El tribunal ha sido el mismo, si bien la ponencia ha sido de Manuel Almenar Belenguer. La Sala volvió a considerar válida la cláusula.
El tribunal subrayó que la comisión retribuye servicios inherentes a la concesión del préstamo –como el estudio o tramitación– y que su existencia estaba prevista por las normas bancarias desde los años 90, quedando sujeta únicamente a que fuera informada de forma comprensible y no solapara otros gastos.
Jurisprudencia consolidada: caso por caso
Ambas sentencias reafirman lo ya dicho por el Supremo en su doctrina de 2019 y 2023, y ahora respaldado explícitamente por el TJUE.
El tribunal de Luxemburgo ha reconocido que las comisiones de apertura, si bien son cláusulas predispuestas, no son per se abusivas, y su legalidad depende del examen individualizado de cada contrato y del cumplimiento del deber de información.
En sus resoluciones, el Supremo recuerda que no puede aplicarse una solución automática: cada cláusula debe evaluarse caso por caso, verificando si se cumplió el deber de transparencia y si el cobro fue proporcional y no encubría otros costes.
En ambos casos el tribunal establece una doble vía de control: por un lado, el control de transparencia, y por otro, el análisis de abusividad.
Transparencia
Respecto a la transparencia, el Supremo indica que deben cumplirse varias condiciones: Primera, que se haya respetado la normativa vigente en la fecha del contrato.
En los casos analizados, se aplicó la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecario.
Segundo, que el consumidor haya recibido información precontractual clara y suficiente sobre la comisión de apertura, incluyendo su importe y su naturaleza como pago único
Tercero, que la cláusula esté redactada de forma clara, comprensible y visible en la escritura notarial.
Y cuarto, que no exista solapamiento de comisiones por el mismo concepto.
Abusividad
En relación con la posible abusividad, el Supremo insiste en que la mera existencia de un porcentaje aplicado al capital prestado no implica un desequilibrio significativo.
Para determinar si la comisión fue desproporcionada, el juez debe tener en cuenta los estándares de buena fe y proporcionalidad, así como las estadísticas del coste medio de este tipo de comisiones en el momento de la contratación.
En los casos analizados, el Supremo comprobó que se entregaron las tarifas de comisiones al consumidor, que el notario dio fe de la existencia de una oferta vinculante previa y que el consumidor tuvo tiempo suficiente para revisarla.
Además, el coste aplicado (0,5% y 1%) se encuentra dentro de los parámetros habituales en el sector financiero, por lo que no se consideró desproporcionado.
Impacto jurídico y económico
Con esta doctrina, el Alto Tribunal pretende aportar seguridad jurídica en un contexto donde numerosos consumidores han impugnado judicialmente estas cláusulas en busca de devoluciones.
Ahora, los jueces de instancia contarán con una guía más clara para decidir si procede anular o no este tipo de comisiones, evitando decisiones contradictorias y favoreciendo la estabilidad del sistema financiero.
Además, se espera que estas sentencias tengan un efecto disuasorio sobre la presentación de demandas masivas sin un análisis detallado del contrato y de la información previa facilitada al consumidor.
Noticias Relacionadas:
