La historia de un ciudadano británico que invirtió más de 160.000 euros en la compra de una vivienda sobre plano en el sur de España ha dado un giro de 180 grados: de dar por perdido su dinero a lograr que el Tribunal Supremo obligue al banco a devolvérselo, con intereses y costas.
El Alto Tribunal en su sentencia 443/2026, de 23 de marzo, descarta que pueda considerarse al comprador un inversor especulativo, al no existir indicios suficientes que desvirtúen la finalidad residencial de la operación.
Además, la Sala de lo Civil refuerza la aplicación de la Ley 57/1968 y el deber de control de las entidades financieras sobre los anticipos entregados por los compradores.
Una promoción fallida en Cádiz origina el litigio
Según recoge la sentencia, Peter (nombre ficticio) firmó con la promotora Promaga S.A.U. un contrato de compraventa en 2005 de una vivienda sobre plano en la localidad de San Roque (Cádiz).
En el calendario de pagos, el comprador debía abonar en el momento de la firma 166.385 euros, de los cuales 160.385 fueron ingresados en la cuenta de banco de la promotora en Banco Pastor (luego Banco Popular y actualmente Banco Santander).
El contrato fue firmado el 26 de enero de 2007, y seis meses debían entregar la vivienda. Sin embargo, no se cumplió con el plazo indicado, lo que llevó al ciudadano británico a instar resolución judicial del contrato por incumplimiento de la promotora.
En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia nº1 de San Roque estimó parcialmente la demanda: resolvió el contrato y condenó a la promotora a pagar al comprador la cantidad total pactada en el momento de la firma. Resolución que fue confirmada en apelación por la Audiencia Provincial de Cádiz.
Viendo que el dinero no volvía a su cuenta bancaria, Peter reclamaría directamente el dinero al banco. El litigio gira en torno a dos cuestiones clásicas en la aplicación de la Ley 57/1968: si la compraventa tenía finalidad residencial y si la entidad bancaria debía responder como receptora de los anticipos.
Tras conseguir que los órganos judiciales avalaran sus pretensiones, la entidad bancaria recurría en casación ante el Supremo alegando
La batalla jurídica llega al Supremo
El banco intentó excluir de este caso la aplicación de la Ley 57/1968 porque defendió que el británico quería especular con la vivienda.
Sin embargo, el Alto Tribunal reprocha que sus argumentos son débiles o ambiguos para exluir la finalidad residencial.
«Su conclusión jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial se asienta en una base fáctica resultante de la valoración conjunta de la prueba, cuya revisión el banco no ha propugnado por el cauce adecuado y en los estrictos términos que posibilitan la revisión probatoria por esta sala», señalan los magistrados.
La Sala entiende que en este caso debe valorarse todo el contexto que rodea al ciudadano británico, entre ellas, que la compra tuviera por objeto una sola vivienda, que el demandante corroborase en el acto del juicio durante su interrogatorio la finalidad residencial vacacional a la que se refirió en la demanda y que la identificación del comprador y de la promoción e incluso la referencia concreta a la vivienda.
Control del banco: no es automático, pero sí exigente
El Supremo también afina la doctrina jurisprudencial sobre este tema es la responsabilidad del banco en la compraventa de casas sobre plano.
En este tipo de litigios, la responsabilidad del banco no es «a todo trance», es decir, el banco no es un garante universal ni responde siempre por cualquier ingreso.
Sin embargo, en este caso, la Sala Primera reconoce que la entidad bancaria «pudo conocer y por lo tanto controlar el ingreso de la cantidad reclamada, es una conclusión razonable que no contradice la jurisprudencia expuesta».
Por tanto, para los magistrados no basta alegar que la cuenta era corriente y no especial. Lo determinante es que el banco podía identificar que el ingreso estaba vinculado a una compraventa concreta y, pese a ello, no ejerció el debido control ni colaboró en la práctica de la prueba.
La carga de la prueba solo importa si falta esta
La Sala Primera recuerda que la carga de la prueba solo opera en escenarios de incertidumbre fáctica.
Si existe prueba y esta ha sido valorada por el tribunal, la controversia deja de ser procesal para convertirse en una cuestión de valoración jurídica. En este caso, al existir prueba suficiente sobre la finalidad residencial de la vivienda, el Alto Tribunal descarta cualquier infracción del artículo 217 LEC y rechaza que se haya producido una inversión indebida de la carga probatoria.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de la entidad bancaria y confirma íntegramente la sentencia de la Audiencia Provincial, declarando su responsabilidad como receptora de las cantidades anticipadas por el comprador al amparo de la Ley 57/1968.
La Sala concluye que la adquisición tenía finalidad residencial y que el banco pudo conocer el origen de los ingresos, por lo que debía haber ejercido su deber de control, condenándole a devolver los más de 160.000 euros entregados, junto con los intereses legales y las costas del procedimiento.
