Los compradores sobre plano tienen garantizadas las cantidades aportadas más un 6% anual. Así lo establece el artículo 1 de la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
La Ley fue derogada el pasado 1 de enero. Pero hasta entonces tiene plena vigencia. “La filosofía tanto de la ley como de la jurisprudencia es claramente de protección del comprador”, explica Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho bancario y financiero.
Asimismo, la Ley establece que las cantidades a cuenta deberán de depositarse en una cuenta especial disponible exclusivamente para la construcción de las viviendas. Para aperturar dichas cuentas, dice la ley, el banco debe de exigir la garantía de devolución de cantidades más el 6% anual.
¿Qué pasa si el banco no exige tales garantías y el comprador deposita en una cuenta ordinaria y no en la especial señala por la ley? La sentencia del Supremo de 13 de enero de 2015 establece que “es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial que el referido promotor debe abrir”.
La misma sentencia señala además, que el derecho del comprador es irrenunciable, es decir, para quedar cubierto no es necesario que haya depositado en la cuenta especial. Conclusión: la responsabilidad es del promotor, no del comprador.
¿Y qué pasa si el promotor nunca apertura una cuenta especial como marca la ley sino que las cantidades a cuenta fueron a una cuenta única? La respuesta la ofrece la sentencia del Supremo de 21 de diciembre de 2015: “Las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.
Según Navas, “es esta última interpretación jurisprudencial la que ha desatado todas las alarmas en el sector financiero”. Hasta la sentencia de 21 de diciembre pasado, explica el letrado, la responsabilidad era del promotor, la mayoría de las veces quebrado. ”Pero el Supremo señala ahora a los bancos como responsables subsidiarios del fiasco promotor; una ventana a la esperanza para muchos compradores que se quedaron con la brocha en la mano”, explica Navas.
Por si no había quedado claro, la sentencia del Supremo del 7 de mayo de 2014 ya establecía que cuando se demande exclusivamente al avalista de las cantidades a cuenta, el banco no podrá oponerse apelando a las excepciones del art. 1853 del Código Civil. “La jurisprudencia otorga poco margen de maniobra a las entidades financieras, responsables subsidiarios del fiasco de los promotores”, explica el socio-director de navascusi.com
En este sentido, Juan Ignacio Navas calcula en “muchos millones” la aplicación de esta ley y su jurisprudencia. “Pero no las cifras que se han manejado en los últimos días”. Navas señala que el crédito promotor al cierre del segundo trimestre del año, según informe de KPGG asciende a 119.534 millones de euros para las seis grandes entidades bancarias españolas (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell y Bankinter) “Obviamente no todo es fallido y del fallido, no todo son cooperativas sobre plano. Pero es un problema grande y nosotros vamos a estar presentes para solucionarlo”.
