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Los bancos siguen batallando por vía judicial los gastos de hipotecas pese a las sentencias adversas
Derecho bancario

Los bancos siguen batallando por vía judicial los gastos de hipotecas pese a las sentencias adversas

Luis Javier Sanchez
4 Septiembre, 2017

Tal y como anticipada CONFILEGAL el pasado mes de noviembre, a raíz de la sentencia de 23 diciembre del 2015 del Tribunal Supremo que considera nulas las cláusulas que se imponen al consumidor sobre gastos de formalización de hipotecas y señala que el pago de los tributos corresponde al banco se ha abierto un frente judicial.

Después de diez meses desde aquel fallo judicial que ya es histórico, hemos pedido a dos expertos en derecho hipotecario como José Mira y Carmen Giménez que hicieran una valoración del estado de la cuestión en la actualidad. Un panorama marcado por los pleitos y los fallos favorables al consumidor en Primera Instancia. Pero en la gran mayoría de casos los bancos no se dan por enterados de la citada sentencia y siguen en la contienda judicial.

José Mira es uno de los socios fundadores del despacho Gallego & Mira Abogados, ubicado en la localidad alicantina de Benidorm. En su propio blog explicaba a fondo la cuestión de los gastos hipotecarios un artículo interesante para comprender la magnitud de una cuestión que afecta a cerca de ocho millones de hipotecas. “El caballo de batalla de esta cuestión va a estar en el Impuesto Jurídico de Actos Documentados (IAJD) El Reglamento que lo desarrolla establece que el sujeto pasivo del mismo es el prestatario en el caso de la hipoteca”.

Una demanda presentada el 1 de junio del 2017 ya sabemos que tendremos la audiencia previa en diciembre de ese año

Sin embargo, curiosamente la ley que regula el impuesto señala que “será el beneficiario aquel que se beneficie de la garantía hipotecaria. Basta con mirar cualquier nota simple de cualquier vivienda donde se indica que se hace en favor de la entidad bancaria. Desde esta perspectiva es el banco quien se beneficia de dicha garantía hipotecaria. Abre la vía a un procedimiento express de quedarse con la finca si no se paga esa hipoteca”. Sin embargo, la propia Sala Tercera del Tribunal Supremo cree que el Reglamento es claro y el sujeto pasivo es el prestatario.

Respecto a la batalla jurídica que se presagiaba al principio de este asunto, “la sensación que tenemos es que habrá que seguir batallando. Hasta el momento solo BBVA reconoce la devolución de una parte de los gastos, entre 390 y 500 euros, cifras que no encontramos justificación alguna. Del resto, ningún banco está llegando a ningún acuerdo extrajudicial”. Mira revela que su despacho está gestionando alrededor de trescientas reclamaciones sobre este tema. “Tenemos dos sentencias estimatorias que se han recurrido en Audiencia y estamos pendientes de saber el fallo de la Audiencia Provincial de Alicante.

Sobre los fallos de la Audiencia, los que ya se conocen han sido a favor de los consumidores pero el tema del IAJD se ha suprimido “porque alegan que el sujeto pasivo es el prestatario. Sin embargo, la tendencia es que se devuelva algo al final de esos fallos. Eso supone que gastos de gestoría, notaria y registros los abone la entidad bancaria”. De todas formas nuestro interlocutor reconoce que hay muchas Audiencias Provinciales que aún no se han pronunciado sobre este tema.

En cuanto al ritmo de reclamaciones, José Mira cree que el consumidor en esta cuestión, al dejarse asesorar por abogados expertos, está decidiendo recurrir y buscar ese dinero que dio de más en su día. “ven una oportunidad de reclamar a los bancos algo porque los jueces en sus fallos están dejando claro que les corresponde. Por eso se inician procedimientos judiciales aunque la cuantía a reclamar sea escasa”. Este proceso judicial, con la apelación en Audiencia Provincial se está marchando al año y medio hasta tener un fallo claro.

La batalla judicial es lenta, agravada porque desde el 1 de junio estos asuntos se han incorporado exclusivamente a los 54 juzgados que crearon Ministerio de Justicia y CGPJ

Respecto a la media de lo que se puede reclamar “todo depende de la hipoteca y la cantidad por lo que se suscribió. Las más pequeñas pueden dar derecho a que nos devuelvan cerca de 900 euros hasta otras que pueden llegar a los 8.000 euros. Quizá una cifra realista de media por hipoteca podría situarse en los 3.500 euros”.

Sobre la polémica abierta de cara a desarrollar acciones colectivas con un gran número de afectados por la misma cuestión, como algunos expertos señalan, Mira advierte que tiene más elementos en contra que a favor. “En este tipo de asuntos es complicado porque hay que probar muchas cosas en la reclamación. Quizás la acción individual sea mejor de cara a proteger los efectos económicos que busca cada cliente”.

Desde el 23 diciembre del 2015 del Tribunal Supremo que considera nulas las cláusulas que se imponen al consumidor sobre gastos de formalización de hipotecas.

En cuanto a la prescripción a la hora de reclamar “no lo hay, lo ha dicho el Tribunal Supremo en tres sentencias deja claro que no prescribe la acción de nulidad. Otra cuestión son los efectos económicos y si se podría aplicar el régimen de reclamación de cantidad de 15 años hasta el 2015 y cinco años a partir de las relaciones jurídicas. En contratos como los que hablamos hasta que no se cancela no empieza a correr el plazo de prescripción”.

La batalla judicial es lenta, agravada porque desde el 1 de junio estos asuntos se han incorporado exclusivamente a los 54 juzgados que crearon Ministerio de Justicia y CGPJ de carácter uniprovincial. “Los juzgados que habitualmente llevaba esos asuntos se inhiben en favor de estos de nueva creación. Eso hace que ahora en algunos asuntos estemos esperando la primera resolución del juzgado. Alicante no tiene ninguno, con lo cual no sabemos los criterios que va a fijar”.

A estos juzgados también llegan multidivisas, cláusulas suelo o intereses de demora de forma exclusiva por lo menos hasta el 31 diciembre del 2017. Mucha carga de trabajo que ralentiza las reclamaciones de los consumidores “Una demanda presentada el 1 de junio del 2017 ya sabemos que tendremos la audiencia previa en diciembre de ese año. Con el otro sistema en seis meses teníamos audiencia previa, contestación a la demanda y sentencia. No creemos que haya sido una buena idea. Beneficia a la banca sobre todo”.

Serán claves los fallos de las Audiencias Provinciales en esta cuestión

Por su parte, G&G es la firma creada por Carmen Giménez, Abogado ejerciente del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid desde 1984, y colaboradora habitual de distintos medios para los que redacta artículos con contenido informativo de derechos. También es muy interesante visitar su web y leer sus artículos.

En el campo de los gastos de hipotecas la última tendencia es que los jueces están fallando a favor del consumidor

Actualmente esta experta se encuentra centrada en la defensa, que siempre ha venido ejerciendo, de los derechos de consumidores y usuarios afectados por determinados tóxicos financieros: Cláusulas Abusivas, Nulidad Parcial Hipoteca Multidivisa, Eliminar y Reclamar Clausula Suelo, Acciones Bankia, Preferentes y Swaps, las llamadas permutas financieras.

Desde este despacho se es partidario de lo que expertos llaman Abogacía Preventiva. Se trata de facilitar un asesoramiento de calidad desde el primer momento, con el fin de garantizar el buen término de la operación o negocio jurídico que se le encomiende, y así intentar evitar “sorpresas indeseadas” y un posible procedimiento judicial.

“En el campo de los gastos de hipotecas la última tendencia es que los jueces están fallando a favor del consumidor y dando todos los gastos IAJD incluido”, apunta Giménez.  Asi cita recientes fallos en Castellon, juzgado número 2 de Colmenar Viejo en Madrid o el uniprovincial de Santander que han fallado a favor del reclamante ofreciendo todos los gastos de hipoteca.

“Tenemos muchos fallos de Primera Instancia pero queda por ver lo que harán las Audiencias Provinciales y en algunos casos en el Tribunal Supremo”, indica.

Para esta jurista, el IAJD se tiene que devolver “creo que la Sala Tercera del Supremo se equivoca en sus planteamientos al igual que al principio lo hizo la Primera con la cláusula suelo. Lo que tributa es el documento notarial, el único que tiene interés en él es el banco. Sin este documento no hay inscripción en el Registro y sin ella no hay hipoteca. Desde esta perspectiva el beneficiario de la garantía hipotecaria es el banco”.

Hablamos de casi dos años y medio de pleitos si contamos el fallo de las Audiencias Provinciales

Que desde el pasado 1 de junio estos asuntos, junto con otros también de contenido hipotecario acaben en los juzgados creados a nivel provincial por el CGPJ y Ministerio de Justicia no parece que esté ayudando a las reclamaciones de los consumidores afectados “se ha roto el concepto de natural que dice la Constitución y genera muchos inconvenientes para los perjudicados de tener que trasladarse a su capital. Es imposible que se decida sobre estos temas en un tiempo prudencial”, apunta Giménez.

Respecto a la utilidad de la acción colectiva que señalan algunos expertos para agilizar las cuestiones hipotecarias, Carmen Giménez comenta que “cree que no sería una solución. Ya hemos visto lo que ha pasado con las preferentes. En nuestro caso, al mismo tiempo que gestionamos el tema de gastos de formalización de hipotecas ya aprovechamos para reclamar todas aquellas abusivas que encontramos en esa hipoteca. Eso hace que el juez tenga que indagar si realmente se cumplió la transparencia y se informó al afectado en su momento”.

Nuestra interlocutora no se muestra sorprendida por la batalla legal que los bancos han desarrollado sobre esta cuestión, una batalla que se mantiene en el tiempo y que en algunos casos podría suponer que algunos asuntos acabaran en el Tribunal Supremo. “Cuando contactamos con las entidades bancarias siempre señalan lo mismo que esa sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 no les afecta al no ser el BBVA”.

Curiosamente el propio BBVA ha decidido por ofrecer a muchos de sus clientes una especia de tarifa plana que son unos 500 euros por todos los conceptos, independientemente de los gastos que hayas tenido. Giménez advierte que hay muchas reclamaciones de afectados por este tema y que a partir de septiembre llegará el grueso de asuntos a los juzgados “Hablamos de casi dos años y medio de pleitos si contamos el fallo de las Audiencias Provinciales”.

 

Luis Javier Sanchez

Luis Javier Sanchez

Periodista jurídico, comunicador y consultor de comunicación. @luisjasanchez


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