En la foto, de izquierda a derecha, los juristas que asistieron a la presentación: Javier Vinuesa, socio de Andersen Tax & Legal, Clara Jiménez, socio de Fiscal de Pérez-Llorca, Javier Basagoiti, presidente de ASOCIMI, Eduard Mercader, responsable de la Comisión Legal y Tributaria de ASOCIMI, y Paula Caro, socio del departamento fiscal de DA Lawyers
La asociación de SOCIMIS presenta la primera guía en España que recopila las consultas aclaratorias realizadas sobre su propia Ley
La guía, elaborada por Pérez-Llorca, pretende estructurar dichas consultas para actuar como un código de buenas prácticas de la ley
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24/9/2019 06:53
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Actualizado: 23/9/2019 18:54
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La asociación compuesta exclusivamente por Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs), ASOCIMI, presentaba hace unos días la primera guía en España que recopila las consultas realizadas a la Dirección General de Tributos (DGT) sobre la Ley de SOCIMIs.
Hay que recordar que, sobre esta figura, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, más conocidas como SOCIMI son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.
El evento, que ha contado con la participación de más de 35 SOCIMIs y numerosos profesionales del sector, fue inaugurado por Javier Basagoiti, presidente de ASOCIMI, una Asociación creada para visibilizar el papel que las SOCIMIs desempeñan en el mercado inmobiliario.
En palabras de Basagoiti, “con esta guía pretendemos dar respuesta a aquellos problemas a los que las SOCIMIs nos enfrentamos en nuestro día a día”.
La nueva asociación, que se constituyó en mayo de 2018, está por Javier Basagoiti, socio presidente de Corpfin Capital Real Estate, y cuenta con Eduard Mercader, director general de Quonia, como vicepresidente.
El resto del equipo directivo lo componen Jaime de Gabriel (AM Locales), como secretario; Joaquín López-Chicheri (Vitruvio), con el cargo de tesorero; Nicolás Díaz (Témpore Properties) y Antonio Mochón (Excem Capital & Partners), que ejercen como vocales.
Por su parte, Eduard Mercader, responsable de la Comisión Legal y Tributaria de ASOCIMI, ha señalado que “la actual Ley de SOCIMIs es una ley bien estructurada, pero muy breve, lo cual tiene sus ventajas e inconvenientes”.
Tal y como ha explicado, “entre las desventajas, encontramos que no se define con precisión algunos aspectos de la misma, por lo que se han tenido que resolver vía consultas a la DGT”.
Dado que el volumen de consultas realizadas hasta la fecha ha sido numeroso, Mercader resaltaba la relevancia de la guía como “una forma de estructurar dichas consultas de manera que, cuando se consulten artículos concretos de la ley, se tenga a mano todas las consultas aclaratorias que se han realizado sobre dichos artículos”.
En este sentido, a su juicio, “esta guía puede actuar como un código de buenas prácticas de la ley”.
Para Mercader, evaluar “su papel de las Socimis a día de hoy es siempre aventurado, se habla mucho de su impacto, pero hay que destacar que un vehículo que lleva tan poco tiempo (en términos económicos) en el sector es siempre difícil de evaluar”.
Sin embargo, sí destacó que “por primera vez tenemos un vehículo de inversión institucional inmobiliario que ha triunfado en España”.
Sobre ese éxito cree que ha sido posible gracias a la captación de “inversión extranjera y esa se ha producido porque las Socimis ofrecen un vehículo conocido para los inversores extranjeros (existen en más de 40 países) y además ofrecen profesionalidad y transparencia”.
Sobre la guía recordó que “es un primer paso que ha realizado Asocimi y tiene un doble objetivo».
«Un primer objetivo es tener las 78 consultas realizadas a la DGT estructuradas de manera que cuando se consulten artículos concretos de la ley se tenga a mano todas las consultas aclaratorias que se han realizado sobre dichos artículos”.
Mercader reveló que “actualmente que no hay ningún desarrollo legislativo de la ley y por lo tanto podemos decir, salvando las distancias entre cuerpo legal y consultas, que la guía puede actuar como “código de buenas prácticas” de la ley”.
Brexit e inversiones
También indicó que “a partir de ahora nuestros asociados cuando tengan que consultar cualquier tema legislativo tendrán a mano no solo la ley sino también la guía».
«Un segundo objetivo es utilizar la guía para empezar a identificar cuáles son los artículos más controvertidos y como se han ido solucionando, de ahí obtenemos la materia prima para avanzar en el estudio para poder proponer futuros desarrollos legislativos”.
Preguntado por este periodista por el impacto del Brexit, Eduard Mercader comentó que “no creemos que el BREXIT afecte directamente la llegada de más o menos inversores, como siempre la atracción inversora responde a las macros internas del país, si éstas son positivas y estables la inversión continuará viniendo”.
Desde su punto de vista, “un elemento que hay que tener en cuenta es que el inversor de Socimi es un inversor a largo plazo con lo que se valora la estabilidad».
«Otra cosa es cómo el BREXIT puede afectar la economía española y en consecuencia la visión de los inversores del país, de todas maneras, no creemos que el sector sufra especialmente el BREXIT, además aún tenemos que ver qué tipo de BREXIT habrá”.
En resumen, y “volviendo a la pregunta pensar que el BREXIT incrementará el volumen de inversores puesto que preferirán España al Reino Unido no lo vemos como un motivo, la captación inversora siempre dependerá de nosotros mismos”.
En el citado evento, también tomó la palabra, a continuación, Clara Jiménez, socio de Fiscal de Pérez-Llorca, analizó diversos supuestos relativos al cómputo de los tres años de mantenimiento de los activos, así como a la consideración como aptos o no de determinados activos y rentas.
Respecto de estos últimos, destacó que “la existencia de normas tan casuísticas y concretas, los requisitos mayoritariamente numéricos establecidos en la ley de SOCIMIs y la falta de un Reglamento, obligan a ser especialmente escrupulosos en la realización de los pertinentes “test” de activos y rentas».
«Todos hemos elaborado listas que creíamos que eran exhaustivas de activos y rentas buenas y malas y todos hemos tenido que completarlas a golpe de Consulta, lo que genera una importante inseguridad”.
Seguidamente, Paula Caro, socio del departamento fiscal de DA Lawyers, analizó determinados aspectos conflictivos en torno a la obligación de distribución de beneficios.
Así, entre otras cuestiones, examinó si dicha obligación resulta de aplicación en aquellos casos en los que el beneficio ordinario del ejercicio haya resultado negativo, pero la entidad ha obtenido rentas positivas derivadas de la transmisión de inmuebles.
Respecto a la bonificación del ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), como explicó Javier Vinuesa, socio de Andersen Tax & Legal, “la bonificación del 95% de la cuota del ITP/AJD aplicable en la adquisición de activos residenciales supone una gran ventaja del régimen SOCIMI, por lo que ha atraído a muchos fondos especializados en la explotación de activos residenciales».
Asimismo, Vinuesa hizo referencia al tratamiento de las ventas de activos poseídos con anterioridad al acogimiento al régimen de SOCIMI, indicando que “su tributación está bien solucionada por la norma, dando muchas opciones a la entidad para optimizarla».
«En términos generales, a la hora de valorar los inmuebles de una sociedad que va a optar al régimen de SOCIMI, se recomienda trabajar con tasaciones lo más prudentes posible».
Por último, este experto analizó la viabilidad de los Scrip dividends (dividendo en acciones) como solicitud de las financiaciones bancarias, señalando que “cuando la SOCIMI asume deuda, las entidades financiadoras suelen limitar las distribuciones de liquidez hasta que no se termine de repagar la deuda, pudiendo poner en peligro el cumplimiento del requisito de distribución del dividendo”.
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