Una propuesta salomónica a arrendadores y arrendatarios de locales comerciales

El Gobierno nada ha decretado al respecto, salvo la posibilidad de alguna moratoria (ver BOE de 22-04-2020). Tampoco las Cámaras han legislado (aún) sobre esta materia. Y los jueces no se han pronunciado todavía en este asunto.

Así las cosas, en mi doble condición de arrendador y arrendatario de locales de negocio cerrados forzosamente, he visto, oído y leído diversos planteamientos que, lógicamente, pueden dividirse en dos bloques:

DESDE LA PERSPECTIVA DEL ARRENDADOR 

De alega no ser responsable del cierre del local. Que sigue arrendado e indisponible por su parte. Que el contrato continúa vigente y no está suspendido ni resuelto. Y que no tiene por qué soportar las consecuencias de esta crisis.

Los arrendadores eluden hablar de la fuerza mayor. Y, en general, exigen cobrar todas las rentas, aunque admitiendo por obligación algún tiempo de espera.

Durante el periodo de espera proponen cobrar las rentas aplicando la fianza al pago de las mismas y, en su caso, las demás garantías prestadas. De lo cual también se hace eco el Decreto del Gobierno.

En cuanto a las quitas ofrecidas por algunos arrendadores, las más generosas alcanzan los dos meses de renta.

Y, por lo común, se limitan a pedir al arrendatario que vaya abonando el 70, 60 ó 50 por 100 de la renta mensual, quedando diferida la diferencia hasta un futuro próximo -para pagar luego en dos años, tras los cuatro meses de máxima moratoria exigibles a grandes arrendadores, según el Decreto del Gobierno- o, en su caso, condonarla.

DESDE LA PERSPECTIVA DEL ARRENDATARIO

Se alega principalmente no poder utilizar el local para el fin previsto en el contrato y, sobre todo, que la situación de cierre le impide obtener ingresos y recursos con los que hacer frente al pago del alquiler.

Consideran los arrendatarios que “la fuerza mayor” permite al deudor dejar de cumplir su contraprestación.

Y que el contrato se encuentra interrumpido o suspendido hasta que se permita la reapertura de los locales.

Mayoritariamente solicitan quitas y esperas, dando prácticamente por hechas estas últimas de forma unilateral, y ahora ya con apoyo en el Decreto del Gobierno.

Y sus propuestas van, desde las más extremas de no pagar nada mientras no se autorice la reanudación del negocio, hasta las más “ingenuas” de ir pagando todas las rentas mes a mes, a cambio de interesar del arrendador algún tipo de mejora o ventaja futura (congelación o rebaja de la renta, mayor duración del contrato, tirar de las fianzas o de otras garantías y no sustituirlas, etc.).

¿Y QUÉ OCURRE EN CASO DE DESACUERDO?

Pues ocurre que alguna de las partes ha de impetrar la tutela judicial efectiva de sus derechos e intereses legítimos.

O también, de mutuo acuerdo, pueden acudir a un arbitraje.

O someterse a un dictamen si hay consenso en esto.

Sin embargo, ante la inseguridad e incertidumbre del asunto, la mayoría de los casos se encuentran en situación de “esperar y ver”, como dice el viejo proverbio chino.

Lo cual produce intranquilidad, desasosiego y malestar entre ambas partes.

PROPUESTA 

Por lo cual, me gustaría lanzar la siguiente propuesta para los casos de falta de acuerdo entre el arrendador y el arrendatario de un local de negocio durante el cierre forzoso: Y es que el inquilino pague, con la mayor puntualidad posible, el 50 por 100 del importe de la renta mensual, más el IVA, menos la retención por el IRPF o el ISO, sin más gastos.

Mi anterior propuesta se justifica por el reparto equitativo (sinalagmático) de los sacrificios entre ambas partes de la relación, ya que ninguna de ellas es responsable de la situación creada.

Sin embargo, estimo que las cuotas de la Comunidad de Propietarios no dependen del contrato de arrendamiento, sino de la condición de ser dueño del local.

Por lo que, a mi juicio, durante el cierre forzoso del mismo, no deben repercutirse al inquilino las cuotas de la Comunidad de Propietarios.

Lo mismo cabe decir del IBI y por idénticas razones; ya que se trata de un impuesto ligado a la propiedad del local, con independencia de si el mismo está o no arrendado.

Y este es mi dictamen que, como siempre, someto a la consideración de cualquier otro mejor fundado en Derecho.

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