Los Administradores de Fincas colegiados piden que se agilicen los trámites en los procesos de desalojo de las viviendas como fórmula para contribuir a la disminución de la ocupación ilegal.
El 61% de los Administradores de Fincas asegura haber sufrido casos de ocupación ilegal y uno de cada tres admite haber tenido conflictos en la comunidad con las viviendas de uso turístico.
Así se desprende del informe ‘Ocupación ilegal y viviendas de uso turístico’, elaborado por la aseguradora Mutua de Propietarios con la colaboración del Consejo General del Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), que ha analizado los problemas más graves que afectan a sus colegiados a la hora de gestionar fincas.
Para Rafael del Olmo, secretario del Consejo General de Administradores de fincas de España, secretario del Consejo del Colegio de Andalucía y censor de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Sevilla, «el problema hay que circunscribirlo, sobre todo, a las viviendas de las que son propietarios las entidades bancarias«.
A su juicio, “no podemos magnificar el problema y pensar que cualquier ciudadano puede ver ocupada su vivienda. Esto no es la realidad. El fenómeno de la ocupación ha existido en los últimos años, pero no hay que mezclar conceptos”.
En este informe se indica que 6 de cada 10 consultados aseguran haber tenido casos de ocupación ilegal en las fincas que administran.
“El problema está en las viviendas de las promociones inmobiliarias ejecutadas por los bancos y aquellas desocupadas por otros motivos. Junto a ello los procedimientos judiciales son lentos, sobre todo, por el colapso de los juzgados que no permite más agilidad en este tipo de asuntos cuando se judicializan”.
Sobre las medidas para evitar esta práctica, 9 de cada 10 Administradores de Fincas colegiados consideran en dicho informe que la “agilización procesal” sería una medida eficaz para evitar la ocupación ilegal, seguida de los “servicios policiales” y la “colaboración municipal”, con un 60% y un 44%, respectivamente.
“En necesario buscar soluciones al problema directo de la ocupación para que el desalojo se produzca de forma rápida y eficaz, lo que contribuiría a la disminución de la ocupación ilegal de viviendas”, señala.
En este contexto, el papel del administrador de fincas es “advertir al propietario del inmueble de la situación de éste. Cuando el interlocutor es una entidad financiera que tiene una cartera de inmuebles muy grande, la comunicación con ellos es bastante complicada. No es fácil avisarles que pueden ser ocupadas esas viviendas”.
Sostiene que “no siempre tenemos la interlocución debida con las entidades financieras sobre este tema. Los bancos se olvidan de pagar la comunidad de propietarios y de muchas otras cuestiones. Esa función precautoria que el administrador de fincas podría hacer al final no tiene tanto eco en la realidad. No es fácil comunicar con los bancos en este tipo de situaciones”.
MEJORAR LA PROTECCIÓN DE VIVIENDAS VACÍAS
En el informe se añade otro argumento vinculado a la seguridad, “La ocupación va habitualmente acompañada de actos de vandalismo –por ejemplo, conexiones eléctricas y de servicios fraudulentas y sin control técnico- que repercuten en un significativo incremento de los riesgos para las personas que habitan los inmuebles.
Al final lo que sucede es que “la entidad financiera se encuentra ya con el problema de ocupación generado. En muchos casos los ocupadores de viviendas lo que hacían era sustraer el fluido eléctrico o de agua a cargo de las empresas administradoras o incluso a cargo de la propia comunidad de propietarios en ese inmueble”.
Para los administradores de fincas, conviene distinguir ente los tipos de ocupaciones realizadas por las mafias, que plantean verdaderos problemas a las comunidades al producirles averías o dejarles sin calefacción central o sin electricidad en las zonas comunes por enganches ilegales, y las ocupaciones de familias en situación de necesidad.
A juicio de este experto, las propias entidades bancarias deberían hacer un esfuerzo para proteger mejor esas viviendas, “creo que lo van consiguiendo de forma gradual. En casos concretos donde se han producido desahucios en alguna comunidad de propietarios en Sevilla, el banco al cabo de los meses nos comunicaba que iba a poner unas puertas blindadas y una serie de medidas antiocupación”, aclara.
Para Rafael del Olmo, salvo excepciones, el problema de la ocupación de las viviendas vacías hay que centrarlo en estas promociones inmobiliarias dependientes de los bancos.
“Creo que todos debemos hacer un esfuerzo para romper la idea de que cualquier ciudadano puede perder su vivienda, pero no es lo habitual. Hay que centrar bien este tema”.
EL LLAMADO DESAHUCIO EXPRESS DE 2018 NO HA DADO EL RESULTADO ESPERADO
Respecto a la agilización del procedimiento judicial para recuperar la vivienda, nuestro interlocutor, administrador de fincas y abogado, reconoce que “hay que darse cuenta que la normativa que se aprobó en el 2018 no ha funcionado lo bien que se esperaba”
Aún así, desde su punto de vista, “no es tanto tener una mejor ley o esperar una reforma legislativa, sino mejorar la actividad de los juzgados, que demora este tipo de asuntos meses para desesperación del propietario, provocada por la acumulación de temas diversos que impide una actividad más dinámica del propio órgano judicial”.
En principio, de lo que se trata, según comenta este experto, es “interponer una denuncia en los juzgados a las 24 o 48 horas como mucho desde que se haya producido dicha ocupación. Ante un delito flagrante la policía debe actuar. El problema es cuando se demora esta actuación y se generan situaciones posesorias, como el empadronamiento de los ocupas o que paguen algún recibo que complican la solución del asunto”.
Aunque legalmente es el deudor el que debe hacer el pago, el Código Civil permite que pueda pagar la deuda un tercero “de buena fe”. Es más, “puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor”, dice el artículo 1.158 del Código Civil.
“Ante el ofrecimiento de pago, lo primero que debe hacer la comunidad es contactar con el propietario, a través de su administrador de fincas colegiado, para saber si lo acepta”, apunta.
Hay que tener en cuenta que si el okupa paga los gastos de comunidad podría alegar después que hay un documento que justificaría, o al menos haría dudar al juez, sobre la existencia de un contrato de arrendamiento con el titular del inmueble. Es decir, podría dar la impresión de que, si bien no hay un contrato de alquiler por escrito, sí puede existir un pacto verbal que permitiera esa ocupación».
Otra alternativa que Rafael del Olmo señala es que “las comunidades de propietarios podrían realizar la acción de cesación que contempla la Ley de Propiedad Horizontal cuando el ocupante realiza actividades nocivas, insalubres o peligrosas. En este caso la propia comunidad de propietarios puede dirigirse al arrendatario para que se cese dicha actividad. Si no se detiene dicha acción, la junta de propietarios puede decidir el ejercicio de la acción de cesación”.
Desde su punto de vista, “esta sería una vía para que la comunidad de propietarios tuviera presencia cuando el ocupante esta realizando diferentes actividades molestas por distintos motivos. Esta es otra vía para poder atajar el problema. Hay que buscar la vía posible para resolver este tipo de asuntos”.
