El Registro protegerá al comprador del heredero aparente

La reciente ley de apoyo a las personas con discapacidad, además de revolucionar la configuración de la capacidad jurídica en nuestro derecho, en su artículo tercero apartado dos suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria que establece “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

El artículo citado era una de las pocas excepciones a los efectos de la fe pública registral, ya que, con carácter general en nuestro derecho, el comprador de una finca de buena fe conservará la propiedad del bien aunque se anulase el derecho del vendedor, lo que supone un refuerzo evidente de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad.

El fundamento de este precepto no era otro que en los casos en los que un heredero aparente consiguiera disponer del bien, el verdadero heredero pudiera recuperarlo incluso aunque el bien hubiera pasado a estar inscrito a nombre de un tercero.

En la práctica civil estas situaciones se daban en aquellos supuestos en los que aparecía un testamento ológrafo (sin intervención notarial) o cuando se impugnaba un testamento por falta de capacidad del testador, un supuesto en ascenso actualmente como consecuencia lógica de la dificultad de probar la capacidad de una persona fallecida con algún tipo de enfermedad degenerativa, al momento del otorgamiento.

El artículo, no obstante, tenía dos límites, uno temporal, dos años desde el fallecimiento, y otro por razón de la relación del heredero con el causante, ya que sólo era aplicable a los herederos no forzosos, dejando fuera a cónyuge, ascendientes y descendientes, que son los sucesores más habituales.

FORTALECE LA CONFIANZ DE LOS ADQUIRIENTES

La norma, sin embargo, al limitar la protección registral se había demostrado en la práctica como un obstáculo para el tráfico económico, ya que sin la garantía del registro era frecuente que las entidades bancarias no prestasen financiación en estas operaciones o los compradores tuviesen dudas sobre la operación a realizar.

En consecuencia, se ha optado por fortalecer la confianza de los adquirentes en el contenido del registro frente a un posible heredero perjudicado por los actos de un heredero aparente.

No obstante, el remedio es sencillo, ya que en aquellos casos en los que se plantee un conflicto hereditario, se podrá obtener protección a través de la anotación preventiva de demanda en el Registro.

Finalmente, y ante este periodo transitorio de vacatio legis, el artículo seguirá vigente hasta el 3 de septiembre de 2021, lo más recomendable para cualquier letrado cuyos intereses estuvieran protegidos por el artículo 28, será obtener dicha anotación preventiva antes de la fecha señalada.